商品房认购协议若干法律问题探讨

宋娜拉

【摘 要】衣食住行是百姓最基本的生活需要，改革开放以来，我国房地产市场日益繁荣，商品房的销售交易量非常惊人。然而，在房屋的销售中，买卖双方并不是直接立即签订商品房买卖合同，而是首先签订其预约合同，即商品房认购协议。伴随商品房的大量销售相关的购房纠纷、矛盾也日益增多。而《民法通则》、《合同法》等并没有对此作出具体规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对商品房认购协议纠纷显得过于原则化，缺乏可操作性。本文从预约合同的基础理论出发，研究我国的商品房认购协议存在的问题，提出了建设性的意见。

【关键词】商品房认购协议；商品房买卖合同

一、商品房认购协议的含义

商品房认购协议是指商品房买卖的双方当事人对交易商品房的有关事宜所进行的初步确认的书面凭证，是在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的协议。即对于房地产开发商而言，在协议规定的承诺期限内，不得擅自将规定的商品房出售给除认购人以外的第三人；而对于商品房认购人而言，则要保证按照协议双方约定的期限内就商品房的买卖事宜与房地产开发商进行商谈。

二、商品房认购协议的特征

商品房认购协议具有以下的法律特征：

第一，商品房认购协议是格式合同。认购协议都是由开发商单方制定的，基本条款已经预先规定好，购房者只需要就商品房的具体事由跟开发商协商好后填上具体的数字即可，因此认购协议具有不断重复的适用性，属于格式合同。

第二，商品房认购协议的标的是签订行为。与一般的合同不同，商品房认购协议是预购合同，预购合同的标的都是约定某日期能签订本约的行为。而认购协议的标的是要求双方遵守诚实信用原则，在约定的日期能履行磋商义务使本约商品房买卖合同得到签订的行为。

第三，双方当事人权利义务的相对性。根据商品房认购协议的精神，开发商具有收受定金和与购房者准时签约的权利，同时负有在约定期限内未经过购房者认可不得将房屋售予第三人的义务；而购房者则享有在约定限期内拥有对商定的房屋有优先购买权的权利，同时也负有在合同约定的条件成就时准时履约的义务。

三、我国商品房认购协议存在的问题

（一）缺乏明确的法律依据

仅仅两条司法解释已经不能满足司法实践的要求，由于预约合同法律制度缺失导致法官在审理案件的时候依法不足，对预约案件特别是商品房认购协议案件十分头疼；消费者的权益也屡屡被侵犯，难以保护。当出现有关商品房认购协议纠纷的相同或者相似案例时，法官们往往观点不同，导致同案不同判的现象相当严重。

（二）商品房认购协议的生效要件不明确

商品房认购协议虽然也是一种房地产业反复适用的格式合同，但不是由政府部门统一制定的，而是由各个房地产开发商自己指定的。由于制定主体的差异性，导致实践中出现的商品房认购协议在内容和形式上不尽相同。由于商品房的认购协议的内容形式的多样性，不仅给房地产市场造成了一定的不便，而且一旦引起纠纷，对于在财力，信息，物力都处于弱势地位的购房者来说更是不知所措。

（三）商品房认购协议定金责任的适用存在缺陷

商品房认购协议引起的纠纷基本上都离不开定金责任的适用。然而，虽《解释》第四条主要规定了定金责任，司法实践中对定金责任的适用还是有许多方面出现疑问，各方对此争论不休。

四、完善我国商品房认购协议制度的思考

（一）明确商品房认购协议的形式和内容要件

我认为商品房认购协议要称为一项有效的预约，根据我国的实践情况具体分析，应当满足以下要件。第一，应当符合形式上的要求。鉴于商品房认购协议的复杂性，商品房认购协议应当采取书面协议。第二，订立合同的当事人具备行为能力，双方意思表示真实有效，没有欺诈，胁迫。第三，协议应当具有指向性。

（二）界定预约合同的法律效力与强制履行的关系

不同类型预约下的当事人承担的义务和法律责任是不同的。带未决条款的预约不但要求双方当事人对未决条款的谈判承担公平交易的一般义务，更重要的是要求他们对本约签订承担义务，具有强制实现交易，达到特定效果的法律效力。

（三）界定商品房认购协议的违约赔偿范围

根据我国合同法113条规定，违反合同应追究违约赔偿责任。合同违约赔偿的范围应包括两部分，一是消极利益损失，因违约方的违约行为造成的额外费用的支出和现有财产的损失等；二是积极利益损失，又称可得利益，指合同若能顺利履行可获得的利益。而商品房认购协议时一种合同，商品房认购协议的违反是否也可以追求履行利益的赔偿呢？

五、结论和建议

目前，在商品房买卖如火如荼的时候，相关纷争层出不穷。由于房地产案件的复杂性和法律的滞后性，买房人如果仅仅了解法律、法规是远远不够的。笔者在本文中介绍了购房协议的基本理论、含义、特征，明确了认购协议存在的问题以及对如何解决这些问题都提出了自己的看法与见解，希望能为购房人买房时解决关于商品房认购协议等一系列问题。

参考文献：

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