基于城镇人口房屋需求倒推法的住宅用地中期需求预测——以温州市区为例

□温州市东瓯土地价格评估事务所有限公司 张祥芬

□温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司 王夷萍

基于城镇人口房屋需求倒推法的住宅用地中期需求预测
——以温州市区为例

□温州市东瓯土地价格评估事务所有限公司 张祥芬

□温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司 王夷萍

2017年4月6日中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国土资源部联合发文（建房〔2017〕80号），为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，要求地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市），应当编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划。基于此，本文以温州市区为例，探讨研究城镇人口房屋需求倒推法在住宅用地中期需求预测中的应用。

一、研究意义

土地利用总体规划对城乡市建设用地有中、长期规划指标控制，但对具体的用地结构指标未做控制，住宅用地的年度供给数量、供给节奏一直以来都是由当地政府把控的，一些以“土地”为主要财政收益的地方政府，为增加地方收益，对于土地供给，特别是住宅用地供应，可以说是无序而混乱的。房价高涨的时候，无视城市总体发展规划及住房需求，肆意改变用地功能，加大住宅用地供应量，为增加政府财政收益，把城市发展看成了建房、建房再建房的单一活动，结果很多城市的新区被开发成了“睡城”“鬼城”。城市配套设施不完善、不齐全，城市住房生活品质大打折扣。房价就像坐过山车一样，随着政府的政策，忽上忽下。无序的土地供应，还造成很多二、三线城市房屋开发过剩，库存压力极大。

2010年8月国土资源部印发《国有建设用地编制规范（试行）通知》，要求各地要编制国有建设用地年度供应计划，通过土地市场动态监测与监管系统上报国土资源部，不上报供应计划的，停止年度土地供应，至此，对土地的年度供应有了规范性约束，但是单一的年度土地供应计划，以目前来看，并未对土地市场起到非常有效的管控作用，住房供求矛盾依然突出、部分城市房价上涨压力依然很大，为改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，制定住宅用地中期规划、对于稳定市场预期意义重大。

二、城镇人口房屋需求倒推法

《国有建设用地供应计划编制规划（试行）》规定里面介绍了需求预测的几种方法，趋势外推预测法、线性回归法、指数平滑法、用地定额指标法、灰色模型法。以上几种方法目前运用较多，基本思路是在对某一城市历史数据的纵向分析基础上，预测下一年的用地量，仅从历年供给数据出发进行预测，未结合未来年期国民经济发展及城市发展需求，对于预测一定年期的用地需求量并不很适用。城镇人口总量房屋需求倒推法突破了一般预测方法的局限性，从供给侧导向为出发点，从影响住宅需求规模的人口、居住行为、城市发展等方面出发，综合考量预测未来年期内的用地需求。

该预测方法的主要思路是根据预测期末城镇人口规模和城镇人均居住面积为出发点，测算城镇住宅总建筑面积，进而倒推出城镇住宅用地需求的一种预测模型：目标年增加的住宅用地面积+目标年改造住宅面积/目标年住宅用地容积率－住宅空置面积/目标年住宅用地容积率。运用该模型需确定（预测）人口规模、城镇人均居住面积、目标年改造住宅面积、住宅用地容积率确定及住宅房屋空置面积。

表1 城镇居民人均住宅建筑面积 单位：平方米

图1 城镇居民人均住宅建筑面积趋势变化图

三、温州市住宅用地中期需求预测

根据《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，本次预测温州市区2017-2021年住宅用地中期需求量。通过收集各项数据、确定（预测）人口规模、城镇人均居住面积、目标年改造住宅面积、住宅用地容积率确定及住宅房屋空置面积。

1.人口规模预测

本次选取的人口规模为温州市区常住人口，选取常住人口为测算口径主要是基于对住宅的刚性需求考虑。根据温州市统计局2017年对温州市0.5%人口变动抽样调查，根据变动抽样调查数据推算，2016年末温州市区常住人口为301.13万人，其中鹿城区124.44万人，瓯海区94.71万人，龙湾区71.97万人 ，洞头区为10.01万人。根据温州市统计局2015年温州市1%人口抽样调查主要数据公报显示，2015年末温州市区常住人口为298.53万人，其中鹿城区125.61万人，瓯海区92.97万人，龙湾区70.84万人 ，洞头区为9.11万人，2016年市区人口数量相比2015年增长0.87个百分点。

今年国务院批复同意《温州市城市总体规划（2003-2020年）（2017年修订）》，批复要求要合理控制城市规模，到2020年，温州中心城区常住人口控制在350万人以内。温州市区人口分布基本位于中心城区范围内，根据该批复，至2020年温州市区总人口上限为350万，2021年为下一个五年规划开启之年，人口数量目前还难以估量，根据目前温州人口增长速度0.87%，可初步推算，2021年市区常住人口数量为353.05万人，故相比预测基期年2016年，2021年温州市区总人口增加量值为51.92万人。

2.城镇人均居住面积

通过分析2010至2016年温州城镇居民人均住宅建筑面积数据（表1），确定目标年城镇居民人均住宅建筑面积数据。

从上面数据可以看出，2011-2016年温州市城镇居民人均住宅建筑面积除2012年减少之外，2013-2016年呈逐年递增规律（如图1所示），利用指数平滑法经过一次指数平滑后预测目标年2021年城镇居民人均住宅建筑面积为44.24平方米，具体见表2。温州市区人均住宅建筑面积参照此数据。

3.温州市区旧住宅区改造面积

温州市区2017年计划要完成195万平方米旧住宅区改造，606.2万平方米城中村改造攻坚村拆除面积，总计改造面积为801.2万平方米。目前温州市城中村改造补偿方式主要为实物补偿和货币补偿两种方式，选择实物补偿的被拆迁人至少可拿到同样多面积的安置房，选择货币补偿的被拆迁人在保持原有生活质量不下降的基本条件下，在公开市场上会购买至少与原产权相同面积住宅，因而旧住宅区改造不论是实物补偿和货币补偿都会形成潜在的住宅需求。因此，为摸清全部潜在的住宅需求，本次旧住宅区改造面积取旧住宅区改造完成面积和城中村改造攻坚村拆除面积之和，801.2万平方米。

表2 城镇居民人均住宅建筑面积数据预测表 单位：平方米

表3 2014-2016年温州市区住宅用地平均容积率汇总表 单位：万平方米

4.住宅用地容积率确定

2014年温州市区住宅（包括商品房用地、经济适用房用地、安置房、公共租赁房、廉租住房等保障房用地）平均容积率为3.08；2015年温州市区住宅（包括商品房用地、经济适用房用地、安置房、公共租赁房、廉租住房等保障房用地）容积率为3.25；2016年温州市区住宅（包括商品房用地、经济适用房用地、安置房、公共租赁房、廉租住房等保障房用地）平均容积率为3.08，具体见表3。可以看出，温州市区住宅容积率近三年来基本维持在3-3.5之间。容积率一般是由政府规定的，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为0.2-0.5，联排别墅为0.4-0.7，6层以下多层住宅为0.8-1.2，11层小高层住宅为1.5-2.0，18层高层住宅为1.8-2.5，19层以上住宅为2.4-4.5，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。可以看出，温州市区住宅用地近三年平均容积率已经逼近规定最高档，过高的容积率会影响居住的舒适度，考虑目标年居住舒适度，在不低于现状条件下，结合近三年容积率现值，取三年平均值，确定目标年住宅用地容积率为3.14。

5.住宅房屋空置面积

考虑经济适用房用地、安置房、公共租赁房、廉租住房等保障房一般情况下不会存在较大面积空置现象，本次住宅房屋空置面积取值为截至2016年末的商品住房待售面积，根据2016年温州楼市白皮书数据显示，2016年底温州市区累计待售商品房为15201套，按照120平方米/套计算，可知2016年底温州市区累计待售商品房约为182.412万平方米。

6.城镇住宅用地需求模型

城镇住宅用地需求=目标年增加的住宅用地面积+目标年改造住宅面积/目标年住宅用地容积率-住宅空置面积/目标年住宅用地容积率=51.92万人×44.24平方米/3.14+801.2万平方米/3.14-182.412/3.14=928.5761（公顷）。

利用城镇人口房屋需求倒推法预测温州市区2017-2021年五年用地需求为928.5761公顷，住宅年均需求量为185.7152公顷。

2014-2016年温州市区住宅用地供应总量为585.5593公顷，年均供地为195.1864公顷。预测值年均需求量与前三年年均供给量相差9.4712公顷，主要原因是温州市区旧住宅区改造面积本次预测数值仅有2017年数值，后面四年温州市区目前尚未有计划数据，对预测值存在一定影响。

四、结语与建议

从上可见，在各项数据选取及预测较为准确情况下，运用城镇人口房屋需求倒推法模型来预测住宅用地中期需求量符合城市发展中的住宅用地需求实际量，但同时还要注意两点问题。一是编制住宅用地中期规模需求最好是能与地方的国民经济五年规划在时间上相一致。这样能较好的保证各项数据的统一协调性，利于提高预测数据的准确度。二是同时地方也要做好《城市旧住宅区改造五年计划》方案。随着城市新增建设用地量的不断减少，以旧换新、“腾笼换鸟”越来越成为城市发展的潜力方向，编制《城市旧住宅区改造五年计划》也成为一项新课题。