农村宅基地使用权抵押担保农民意愿研究

张长春+宋安安+王慧敏+张伊佳+陈英+李哲

摘要 以河北省474户农民的调查问卷为样本，采用二元Logistic回归模型，对影响农户宅基地使用权抵押担保意愿的因素进行了分析。结果表明，受访者年龄、对于抵押担保了解与否、家庭年收入、距离县城远近和是否曾将宅基地进行抵押担保这5个因素对于农户宅基地使用权抵押担保具有显著影响。为了更好地支持目前国家宅基地使用权抵押贷款试点的推进，特提出相关针对性建议。

关键词 宅基地使用权；抵押担保；农户意愿；二元Logistic回归模型；河北省

中图分类号 F321.1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2017）11-0253-03

Research on Farmers′ Mortgage Guarantee Willingness of Land-use Right of Homestead：

Based on the Questionnaires of 474 Farmers in Hebei Province

ZHANG Chang-chun 1 SONG An-an 1 WANG Hui-min 2 ZHANG Yi-jia 3 CHEN Ying 4 LI Zhe 5

（1 College of Land and Resources，Agricultural University of Hebei，Baoding Hebei 071001； 2 Institute of Ecological Civilization，Agricultural University of Hebei； 3 School of Civil and Commercial Law，China University of Political Science and Law； 4 Baoding Real Estate Registration Center；

5 Hebei Provincial Land and Resources Planning Institute）

Abstract Based on the questionnaires of 474 farmers in Hebei Province，the influencing factors of the farmers willingness to mortgage guarantee the land-use right of homestead were analyzed by binary logistic regression model. The results showed that respondents age，whether understanding mortgage guarantee，household annual income，the distance from county and ever whether mortgaging the land-use right of homestead this five factors have a significant impact on farmers′ willingness to mortgage guarantee the land-use right of homestead.In order to better support the current national homestead right to use mortgage loans to promote the pilot，relevant suggestions were also put forward.

Key words land-use right of homestead；mortgage guarantee；farmers′ willingness；binary logistic regression model；Hebei Province

宅基地使用權抵押，是指农户在不转移宅基地占有的前提下，将宅基地使用权作为订立其他合同的抵押标的物，当担保的债权未受清偿时，宅基地使用权可折价、作价变卖或拍卖，从变现所得中优先抵偿。然而，我国《物权法》《担保法》等法律规范均禁止以宅基地使用权作抵押标的物[1]。但随着社会经济的发展和农村产业结构调整步伐的加快，农民已经不仅仅局限于农业生产、外出务工和从事个体工商业，类似于工业生产的经营也日益兴盛，导致农户对于资金的需求变得旺盛。对于农户而言，土地承包经营权、宅基地使用权是农民拥有的最重要的资产，因而使用农村宅基地使用权进行抵押的问题就显得越来越迫切。本文拟就农民对以宅基地使用权抵押担保意愿展开调查研究，旨在为相关立法工作提供技术参考。

1 研究区概况及样本数据来源

1.1 研究区概况

河北省位于华北平原北部，地处东经113°27′～119°50′，北纬36°05′～42°40′，总面积188 800 km2。河北省东临山东省，西邻山西省，北邻内蒙古和辽宁省，南部与河南省接壤。截至2016年底，河北省总人口为7 383.75万人，城镇人口3 642.40万人，农村人口3 741.35万人。目前，河北省共设有石家庄市、保定市等11个地级市以及42个市辖区、20个县级市、104个县、4个自治县，共包含1 970个乡镇。

1.2 样本数据来源

本文所用样本数据来源于城乡统筹视角下河北省农村宅基地抵押法律规范设计问题研究课题组对河北省宅基地使用权抵押农民意愿的问卷调查。本次调查共发放问卷500份，收回调查问卷495份，其中有效问卷474份，总有效率为94.80%。有效调查问卷样本共474户农户，涉及河北省11个地级市、70个县（区）、111个乡（镇）。其中有171户愿意以宅基地使用权进行抵押担保，占有效户数的36.08%。

2 宅基地使用权抵押意愿模型的建立

2.1 模型选择与建立

本文以河北省农村宅基地使用权抵押担保意愿与否作为因变量。因变量是典型的二分变量[2]，故本研究选用非线性概率模型中的二元Logistic回归分析模型研究宅基地使用权抵押担保的意愿及其影响因素。二元Logistic回归模型如下[3]：

Logistic■=α+■Σβi χi（1）

其中：p表示受访者对于宅基地使用权进行抵押担保存在意愿的概率；1-p表示受访者对于宅基地使用权进行抵押担保不存在意愿的概率；α为常数项；β为相应自变量的回归系数； χ为自变量。

2.2 变量选取

本文以受访者个人特征、家庭特征[4]及社会特征情况作为3个自变量，每一类型分别选取不同的4个变量进行统计。具体情况见表1。

2.3 软件运行及结果分析

运用SPSS19.0软件对474个有效样本数据进行了二元Logistic回归分析，得到宅基地使用权抵押担保意愿影响因素的结果。从模型回归结果可以得出，在显著性水平为0.10的条件下，X2、X4、X5、X9、X11 5个变量通过显著性检验。模型整体拟合度较好，检验基本可行。具体情况见表2。

2.3.1 受访者个人特征变量（X1、X2、X3、X4）对抵押意愿的影响结果分析。回归结果表明，受访者年龄（X2）对宅基地使用权抵押担保存在着负影响，其影响系数为-0.18，符合预期影响，表明年龄越大的农户对于宅基地使用权抵押担保的意愿越低。受访者是否了解抵押担保（X4）对宅基地使用权抵押担保存在着负效应，与预测相反，表明对抵押担保政策有了解的农户对宅基地使用权抵押担保的意愿较低。究其原因，主要是目前宅基地使用权抵押担保相关的制度和政策尚不健全，对抵押制度有所了解的农户顾虑较大，导致意愿较弱。关于受访者性别（X1），男性对于宅基地使用权抵押担保的意愿强，但是没有通过显著性检验，影响不显著。

2.3.2 受访者家庭特征变量（X5、X6、X7、X8）对抵押意愿的影响结果分析。受访者家庭特征变量中，只有家庭年收入（X5）影响因素通过显著性检验，影响因素为0.32，表明家庭年收入较高的农户扩大生产的意愿较强，并且偿还资金的能力较强，故对于使用宅基地使用权抵押担保的意愿就越大，与预期影响相一致。

2.3.3 受访者社会特征变量（X9、X10、X11、X12）对抵押意愿的影响结果分析。距离县城远近（X9）对宅基地使用权抵押担保存在着正影响，表明距離县城越远的农户对宅基地使用权抵押担保的意愿越弱。是否曾将宅基地进行抵押担保（X11）对宅基地使用权抵押担保存在着显著的正影响，影响系数为2.19，表明受访者从宅基地进行抵押的非合规尝试中受益，因而对此有较强的意愿。由此从侧面可以看出，对于通过宅基地使用权抵押融资，农户获得了较高的满意度。

3 建议

通过对调查结果分析表明，受访者年龄、对于抵押担保的了解与否、家庭年收入、距离县城远近和是否曾将宅基地进行抵押等5个因素对于农户宅基地使用权抵押担保具有显著影响。因此，为了更好地支持目前国家的宅基地使用权抵押贷款试点的推进，特提出以下针对性的建议。

3.1 着力推进宅基地使用权登记制度

清晰的产权是土地市场交易的前提[5]，然而目前我国农村宅基地使用权登记不甚完整，部分宅基地没有合法的产权信息，对宅基地使用权抵押产生了不利影响。借助于目前进行的不动产统一登记，应对现有的农村宅基地进行全面梳理，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体。妥善处理农村中普遍存在的宅基地违规发放、超标使用、一户多宅等现象，为宅基地使用权抵押担保制度设计做好前期铺垫。

3.2 建立宅基地使用权价值评估机制

宅基地使用权价值评估，既是确定抵押担保债权数额的参考，也是抵押权人实现抵押权时依法处分抵押宅基地使用权的依据。唯此，才能保障农户与债权人双方利益得以合理平衡。由于对宅基地使用权价值评估的案例稀少，缺乏应有的基准价参考数据，故建议完善农村宅基地价格评估技术体系，建立宅基地价值评估制度[6]，为宅基地使用权抵押担保制度的制定提供技术支撑。

3.3 限定宅基地使用权抵押条件

现行的法律体系之所以禁止以宅基地设定抵押担保，是为了避免抵押失败后抵押物被强制处分，致使农民无家可归的窘境发生。在制度探索过程中，即使允许农民以宅基地进行抵押担保，也切不可简单对待，应设置必要的限制条件，以防出现范无家可归情的形。确定宅基地使用权抵押条件，可考虑诸如是否已在城市购买住宅楼、是否一户多宅、是否有其他居住条件、担保债权性质、融资具体用途等。

3.4 完善农村社会保障体系

对于大多数农民而言，宅基地是其生存的重要财产，是其最基本的生活保障，农民一旦失去宅基地，就会引发农民生存权问题[7]。因此，宅基地使用权抵押失败后流转能否顺利实施，能否解决农民失去宅基地后的生活保障问题就显得尤为重要。应在加快健全完善农村社会保障体系的基础上，加大对农村社会保障的财政投入力度，完善以农村最低生活保障、养老保险、农村医疗保险等为主的农村社会保障体系建设[8]，逐步弱化土地的社会保障功能，减轻农民对土地的依赖[9]，确保宅基地使用权抵押制度得以早日出台。

4 参考文献

[1] 高勇，翟红，李铭.农村“三权”抵押贷款问题研究：基于安徽省宣城市的案例分析[J].金融教育研究，2014（5）：48-52.

[2] 尹建杰.Logistic回归模型分析综述及应用研究[D].哈尔滨：黑龙江大学，2011.

[3] 王济川，郭志刚.Logistic回归模型：方法与应用[M].北京：高等教育出版社，2001.

[4] 惠献波.家庭个体特征对宅基地使用权抵押贷款意愿影响调查分析[J].首都经济贸易大学学报，2013，15（3）：34-39.

[5] 马运全，朱宝丽.农村宅基地使用权抵押法律问题探析[J].农村金融研究，2011（8）：73-76.

[6] 陈霄.农村宅基地利用与抵押调查研究：基于重庆市不同区域农户的问卷分析[J].西部论坛，2010，20（3）：8-16.

[7] 费学盛.关于十八大三中全会中农村宅基地使用权抵押的法律问题研究[J].时代金融，2014（1）：28-29.

[8] 黄立.论宅基地使用权抵押法律制度的构建[D].武汉：华中师范大学，2014.

[9] 刘乾，杨俊孝.法律视角下的农村宅基地使用权抵押研究[J].湖南农业科学，2012（12）：38-40.