城市房地产开发用地供应绩效评价研究

张冬

（驻马店市国土资源局城区分局橡林国土所，河南驻马店463001）

城市房地产开发用地供应绩效评价研究

张冬

（驻马店市国土资源局城区分局橡林国土所，河南驻马店463001）

近年来，随着社会的不断发展，城市现代化建设步伐不断加快，在城市经营管理中，土地作为重要资产逐渐受到人们的重视。城市房地产开发用地供应能够合理配置城市土地资源，对土地结构进行优化利用，使土地利用效率大幅提高，从而满足城市人口居住和商业需求。每年我国因建设而被占用开发的耕地高达三百万亩，耕地面积的减少不但严重影响着我国粮食的产出，同时国内出现较为紧张的建设用地供应量。

房地产开发；绩效评价；用地供应

在社会发展中，土地分配作为核心问题，与城市开发建设有着密不可分的联系，土地经营利用的好坏对人们的生活水平有着直接影响，与国民经济的发展息息相关。

一、房地产开发用地利用效率影响因素

（一）人口因素

不管是开发住宅地产还是商业地产，都需要将一定规模的人口和一定消费的群体作为地产区域存在的支撑。房地产开发企业在一定规模人口的基础上才能够根据需求进行产品的设计，通过对营销手段进行创新来实现最大化的效益。片区内有一定人口集聚效应是房地产前期的市场定位，在房地产市场开发中，人口因素是基础保障。近年来，鄂尔多斯出现的众多“鬼城”就表明房地产企业盲目开发的投资失败。

（二）城市经济发展水平

土地利用效率与城市经济水平有着密不可分的联系，较高经济水平地区的土地能够产出较多的经济效益，像我国北京、上海、广州这些城市房价偏高的主要原因是具有庞大的消费群体，而且该群体具有较高的收入，单位面积内创造的GDP远高于其他城市。另外，由于城市较高的经济发展水平会吸引大量人口聚集，从而产生人口集聚效应，使片区具有较大的开发潜力，这也充分体现出土地的高效利用，土地单位面积创造的GDP随着城市经济发展水平的提高而增加，从而使土地利用效率得到提高，土地利用产出效益也不断提高。

（三）政策因素

房地产业与国民经济发展息息相关，它极容易受政策影响，通过对近两年宏观经济增长数据分析能够看出，在国民经济发展中，房地产行业已经成为支柱产业。而房地产想要成功开发运行销售业务，需要较为稳定的市场环境，一旦房地产企业想要脱离城市规划和政策进行开发，都必然会失败。因此，在房地产开发运行中，行政政策因素是基础保障，房地产企业只有顺应市场需求进行土地开发利用，才能够使土地的利用效率得到有效提高。

二、土地绩效评价体系的构建

（一）指标选取

通常情况下指标选择方法分为以下几种：一是问题分析法，它主要是分类研究城市土地供给制度下存在的土地利用率低下问题，随后对各类问题的选择标准进行确定；二是综合分析法，它融合了目标法、问题分析法等多种方法，能够相互吸取优点，使原有指标体系的缺点得到克服；三是部门分析法，该方法根据土地需求的机构部门对评价指标进行分类并选取。因为土地供应的绩效评价主要是从两个角度进行考察，一方面是供应后土地集约利用执行情况，另一方面是供给的产出效益效果，而且对于功能效果评价来说目标评价是基础，因此绩效评价指标的选取方法为目标法。

（二）指标体系的建立

按照城市土地供应要求的效率评价目标，将若干的具体子因素设在每个效率影响准则下层。城市房地产开发用地的供应绩效通过土地集约利用经济和城市土地利用综合效益两个准则从来反映，而准则层下面又分为众多指标层，同时指标层的量化需要通过具体指标因素的选取来实现，指标体系如下表。

（三）指标体系说明

城市房地产开发用地的供应绩效能够从两方面来体现，一方面是土地利用综合效益绩效，另一方面是土地集约利用经营。其中，土地利用综合效益绩效能够通过房地产开发用地所产生的综合效益很好的评估。土地转让金所产生的政府财政收入和楼面地价水平是土地直接经济效应的主要表现；相比于工业及其它用地房地产开发用地的出让价格较高，城市房地产开发用地的供应是国有土地使用权出让收入的主要来源，因此土地的直接经济效益能够通过土地出让金对财政收入的贡献率很好的衡量；而间接经济效益则指土地供应多带来的外资投入、GDP增长等。另外，社会公平效率也包括房地产开发用地的分配，国民生活水平的变化能够通过恩格尔系数、城镇化率、人均支配等指标进行衡量，通过这些指标可以体现出贫富差距的实际情况。同时由于土地资源有限，还需要对土地的可持续利用进行考虑，土地利用率的生态效益通过建成区绿化覆盖率指标进行衡量；土地集约利用经营程度一般是通过土地开发利用水平、土地管理水平、土地经营水平、土地承载力水平以及土地使用强度准则层进行反映。利用土地利用结构配置水平指标和土地开发利用率能够很好的反映土地开发利用水平。利用土地闲置率指标能够很好的衡量土地供应管理水平。单位土地上的开发投入经营水平指的就是土地经营水平。单位土地面积内可容纳的人口数量容积率、建筑密度等能够衡量土地使用强度。区域土地上建筑的使用程度反映出商品房的空置率。

表指标层量化具体指标体系

三、绩效评价分析过程

（一）确定指标合理值

一是对于国家有明确规定或要求的，指标的合理值要以国家标准或行业要求为主；二是如果国家没有进行明确规定，需要以城市国民经济发展规划中对土地利用的总体规划为参考，按照城市战略规划发展目标对部分指标的合理值进行确定，将其作为参考值不但能够对城市发展中存在的问题全面的掌握，还使其与城市绩效评价的实际情况相符合；三是对于以纵向比较为主选择的供应绩效指标合理值，而且没有规划目标和行业要求，能够通过城市历史发展趋势确定指标的合理值，通过城市时间序列上的分析使评价与城市发展要求更加相符。

（二）单向指标的计算模型

单向指标值作为综合指数体系构建中的重要组成因素，每个指标值需要在确定每个指标合理值的基础上得出，为了使不同指标原始值度量单位对变量评价造成的影响得以消除，首先要无量纲化每个指标，该方法是利用数学变换来使原始指标量纲影响得到消除，它一般分为三大类，一是直线型，二

式中，单项指标值用Xi表示，指标的原始值用Wi表示，指标的评价标准值用Wo表示，系数用n表示。如果Wi是正向指标时，系数n为1，例如城镇人均可支配收入增加额、城镇化率等指标；如果Wi是负向指标时，系数则为-1，例如商品房空置率等指标；如果土地闲置率为0时，则Xi=（1-Wi）*100。在指标体系构建的基础上，一是需要对每个指标的权重需要通过对指标的相关联性进行分析得出。二是每个指标值需要通过确定每个指标的合理值进行计算，同时将绩效评价模型构建起来，效率的高低级别通过综合绩效评价值判断。

（三）评价模型

对城市房地产开发用地供应绩效机械能评价比较复杂，影响因素受供应目标的不同而存在一定差异，而不同影响因素指标值能够对多元化供应目标进行量化评估，通过长期实践能够看出，生态环境质量风险、地铁施工技术等领域已广泛应用灰色评估模型。灰基于中心点白化权函数的灰色评估方法的具体步骤如下：

1.灰类数s的划分根据评估对象要求所需要进行，最属于灰类1，2，…，s的点可选择为λ1，λ2，λ3，…，λs，相应地划分为s个灰类作为各个指标的取值范围，比如将把j指标的取值范围λ1，λs+1划分为S个小区间λ1，λ2…λs，λs+1。

2.在得出指标j的一个观测值x后，通过计算得知其属于灰类K（k=1，2，…，s）的隶属度x）。

3.对象i关于灰类综合聚类系数通过以下公式计算：是曲线型，三是折线型。如果0～100范围为无量纲化后的指标值，指标层中的指标分为两种形式，一种是负向指标，另一种是正向指标，其中正向指标为评价取向与指标值一致呈正相关的，负向指标为评价取向与指标值为负相关的，它呈现下列处理过程：

总之，土地是城市发展的基础，更是房地产发展的重要载体。但是随着土地资源的日益紧缺，如何对土地资源进行合理利用，使房地产行业开发的土地供应机制得到完善，需要政府积极进行调控，最大程度的发挥土地的价值。

[1] 肖仁芳.我国土地储备运行机制中土地供应问题[J].黑龙江科学，2014(1).

［责任编辑：谭志远］

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1005-913X（2017）05-0099-02

2017-03-15

张 冬(1976-)，男，河南驻马店人，经济师，研究方向：房地产经济。