土地财政对房价影响的实证研究

赵倍琼

（江西财经大学经济学院，南昌330013）

土地财政对房价影响的实证研究

赵倍琼

（江西财经大学经济学院，南昌330013）

通过对中国35个主要大中城市2005-2015年的面板数据进行分析，以土地财政依赖度作为模型分析的关键变量，研究其对当地房价的影响。研究结果表明：土地财政对房价的影响在5%水平下显著为正，而且土地财政依赖度每增加1%，房价将上涨0.068%，并提出改变地方政府融资渠道；减小地方财政收入缺口等政策建议。

土地财政依赖度；土地出让金；房价

一、引言与文献综述

近年来，中国商品房价格逐年上涨，同时地方政府对于土地财政的依赖也呈现不断增强的趋势。商品房仍然是城市化进程中的刚性需求，因此，商品房价格的上涨与地方政府对于土地财政的依赖是否存在联系，以及有多大程度的联系，引起了广泛关注。

关于土地财政的定义及构成，学术界还没形成统一的标准。根据其包涵范围的大小，可以分为小口径、中口径和大口径。满燕云（2010）所研究的是小口径“土地财政”，仅指土地出让金。中口径“土地财政”不仅包括土地出让金收入，还包括直接与土地房产相关的税收和费用。大口径的土地财政不仅包括与土地房产相关的租金、税收和费用，还包括间接相关的财政收入。如罗必良（2010）认为“土地财政”不仅包括从土地上获取的税收和非税收收入，还应该包括政府部门的收费项目以及土地所产生的隐性收入。

对于地方政府依赖土地财政的原因。黄小虎（2007）、刘正山（2007）等大多数文献认为是中国现行财政体制即分税制改革的缺陷，现行的分税制使得地方政府的财权、事权不匹配，形成地方财政缺口，影响了地方财政的可持续性。而土地出让金全部纳入地方财政，因此，地方政府有动机依赖土地财政来增加其可支配收入。但这些结论基本上是通过政策层面的逻辑推断。在实证方面，卢洪友等（2011）基于中国地市一级的经验数据分析表明：中国现有的财政分权模式对地方政府的土地出让行为具有显著的正向激励作用；地方政府的土地财政行为有效地缩小了地方人均真实财力缺口，并促进了地方公共产品供给和公共服务水平的提高，土地财政实为一种“无奈之举”。

而对于地方政府的土地财政对房地产价格的影响的研究已经比较成熟，大部分文献得出了较为相似的结论，即地方政府对于土地财政的依赖程度与房地产价格的变动呈正相关的关系，但是关于其影响程度存在较大异议。张双长和李稻葵（2010）使用面板数据回归的方法表明了地方政府对土地财政的依赖程度越高，该城市的房价指数也越高。

综上，现有文献对土地财政的解释集中于直接从财政角度，却忽视了其他因素在此过程中所起的作用。因此，此次研究在传统变量的基础上，加入了四个控制变量：GDP、房地产开发投资额、城市年末总人口、在岗职工平均工资，分别从经济总量、房地产市场资金供给、人口基数几个方面进行控制，旨在能够更准确地研究政府土地财政依赖与房价的关系，解释土地财政与房价大幅上涨的内在联系。

二、实证分析

（一）数据与变量

通过采用中国35个主要大中城市2005—2015年的面板数据，数据源自历年中国国土资源年鉴和中国房地产统计年鉴，以及国家统计局网站等。在这些城市里，既包括石家庄、太原等26个省会城市和自治区（西藏自治区拉萨市因缺乏部分数据导致样本数据不全未列入），也包括北京、上海、天津和重庆4个直辖市，以及青岛、大连、宁波、厦门和深圳5个计划单列市。最后选取的变量有：商品房销售价格（lnap），土地财政依赖（pgr），GDP（lngdp)、房地产开发投资额（lnei）、城市年末总人口（lntcp)、在岗职工平均工资（aww)。为减少数据波动和消除异方差，商品房销售价格、房地产开发投资额、GDP均采用自然对数。而土地财政依赖度的计算方法为当年度土地出让金/预算内财政收入，比值越大，说明地方政府对土地财政的依赖性越强。表1报告了变量描述性统计。

在最后结论中，参数β是否显著使我们主要关注的问题。其中，下标i、t分别表示各个城市和所属年份，下标k表示为第k个自变量。P表示房地产价格，X表示地方政府对土地财政的依赖程度，Y表示除去土地财政依赖度以外的其他会对房地产价格产生影响的自变量，u表示残差项。

（三）模型选择

通过采用的数据类型为面板数据，在回归分析之前，要判断该回归适用于何种类型的面板数据模型。我们首先进行F检验，得出F检验的p值为0.0000，故强烈拒绝原假设，即认为在“个体固定效应”与“混合回归”中，应该选择“个体固定效应”。然后接下来进行Hausman检验，由于p值为0.0241，最后确定使用固定效应模型而非随机效应模型。

（四）估计结果分析

使用的因变量为房屋销售价格的自然对数（lnap)，地方土地出让金收入占地方政府预算内收入的比值，即土地财政依赖度（pgr）作为我们重点关注的自变量，在进行相关检验后，回归估计结果如表2所示。在表2中，（1）表示对自变量土地财政依赖度（pgr）的一元回归，（2）表示加入其他控制变量后的静态面板多元回归。

结果表明，在剔除其他变量（或者其他变量保持不变）的前提下，土地财政依赖对房地产价格有显著影响。在静态面板回归模塑（2）中，商品住房价格对土地财政的弹性系数为0.068，表明中国地方政府土地财政依赖度每增加1%，房价将因此上涨0.068%。同时除去剔除掉的控制变量各统计量均通过显著性检验，由此可以看出，地方政府通过土地市场的公开出让等行为进行的寻租活动，能够改变土地的市场价格，进而通过价格传导机制影响商品房的销售价格。地方政府干预市场的行为对于中国近年来房价的不断上涨起到关键作用。因此，应在经济和政策上引导地方政府改变以土地出让获取财政收入的融资方式，规范土地财政行为。

三、政策建议

基于上述分析和结论，提出以下三点建议。

（一）改变地方政府融资渠道

从表1可以看出，在土地财政依赖度方面，最低值为0.03，而最高值达到2.27，这反映出部分地方政府已经把土地出让收入作为维持运行和经济发展的主要资金渠道。

（二）模型设定

地方政府从各个方面对房地产市场及其价格进行影响，认为地方政府影响房地产价格的动力在于对土地财政的依赖，依赖性越强则动力越强。此结论的成立需要经济数据的佐证，因此，设定如下模型进行验证。

表2 模型的回归估计结果

进一步深化税收体制改革，着力培养地方税源，完善地方政府融资渠道。将以土地出让金为主的土地财政转变为以房产税等地方税种为主的长效财政体制，从而转变地方财政的土地依赖。

（二）减小地方财政收入缺口

建立更加完备的财政体系，包括各级政府财权与事权的分配方式。同时，加强财政横向支付的监管机制，形成高效的政府间转移支付体制。

（三）加强土地市场监管

加强土地管理相关法律法规的建设，细化相关概念与管理条例，积极贯彻实施，建立完善的土地管理制度，使土地财政与社会经济更和谐发展，使建设用地朝着节约和集约的方向迈进。

[1]满燕云.“土地财政”难题求解 [J].中国改革，2010(8)：16-18.

[2] 陈志勇，陈莉莉.“土地财政”：缘由与出路[J].财政研究，2010(1)：29-34.

[3]董再平.地方政府“土地财政”的现状、成因和治理[J].理论导刊，2008(12):13-15.

[4] 李尚蒲，罗必良.我国土地财政规模估算[J].中央财经大学学报，2010(5):12-17.

[5]刘正山.土地兼并的历史检视[J].经济学：季刊，2007(2)：675-706.

[6]王 猛，李勇刚，王有鑫.土地财政、房价波动与城乡消费差距——基于面板数据联立方程的研究[J].产业经济研究，2013(5):84-92.

[7] Du,Hongyan,Yongkai Ma,and Yunbi An.2011.“The Impact of Land Policy on Relation between Housing and Land Prices:Evidence from China.”The Quarterly Review of Econom icsand Finance,51(1):19-27.

［责任编辑：王 旸］

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1005-913X（2017）05-0051-02

2017-03-17

赵倍琼(1991-)，女，重庆巫溪人，硕士研究生，研究方向：计量经济学。