提高土地储备成本管控效能的问题探究

王丽静

摘 要：本文着重分析了土地储备成本管理的重要意义和影响土地储备成本管控的主要原因，并结合实践提出了提高土地储备成本管控效能的若干建议，以期为进一步完善土地储备成本体系，提高土地储备成本利用率提供有益参考。

关键词：土地使用制度 储备成本 管理 控制

一、影响土地储备成本管控效能的主要原因

据2016年土地主管部门统计数据显示，目前我国约2/3以上省份的土地储备融资资金在土地储备总资金额的占比超过了40%，其中1/4的省份占比超过了80%。但同时，土地储备在实践中也相应产生了一系列问题，不同程度上影响了土地成本管控效能，增大了土地储備运行的风险。而造成这一现象的原因，主要如下：

（一）土地储备成本标准定义没有统一

由财政部、国土资源部联合出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》明确指出，对于土地储备过程中所发生的费用是否能够直接列入土地储备成本项下的问题，可由地方财政部门依据具体情况酌情而定。但现实中，由于地区与地区之间的客观差异性，使得各地对土地储备成本的定义和内涵认知不一，且相当模糊化和边界化，到底何种费用才能列入土地储备成本，目前尚无明文规定，实践操作中的弹性颇大。

（二）土地储备及补偿定价机制不健全

自全面实行土地资产经营制度以来，各地方政府相继出台了相关指导性文件，明确了集体土地征收和国有土地上房屋的征收、补偿标准及基本原则，但对于国有宗地收购项目，则只是原则性地规定了“根据评估协商确定”，故而为收储双方留下了较大议价空间，导致同一区域内的同类项目之间的价格、成本存在较大差异。

（三）土地储备财务（融资）成本居高不下

土地储备过程既是土地流转的过程，又是资金循环的过程，所以，土地储备的启动和运行均需大量资金。但目前各金融机构正逐步收紧信贷政策，由此使其在土地交易定价环节就拥有了所谓“话语权”；再加上各金融机构信息公开程度的参差不齐，竞争的不充分，导致土地储备机构长期处于被动地位，议价能力逐年下降，融资成本也随之逐年提高。

二、提高土地储备成本管控效能的工作思路

（一）完善土地补偿定价机制，营造良好市场环境

首先，要求地方政府正确认识土地储备的重要性及其自身在土地储备运行中的“身份”，保持客观、中立的态度，灵活调控土地市场发展的内在需求，充分发挥土地所有权价值；同时，积极履行监督职能，协调各方面利益，最大限度保障土地储备过程的公开、公平、公正，避免过多干预或是参与到土地储备中。其次，要制定明确、可行的土地补偿定价机制，坚持评估定价和“同地同价”的基本原则。此外，要根据实际情况，有条件地适用安置补助与土地收储分离政策。

（二）拓展融资渠道，降低土地储备成本支出

随着土地储备规模不断增加和周期增长，土地储备财务费用逐渐加大。而实践证明，要想降低土地储备成本，关键在于降低其负债率、贷款利率，同时缩短开发周期，加快资金回笼。具体地说，首先，要广泛争取地方政府的财政支持，采用设立土地收益基金来保障土地储备资本金的充裕，减少贷款规模。例如，可采取免息形式，从土地收益基金中借款用作土地储备项目本金。其次，可以利用银行贷款和实际用款之间的时间差，最大限度的缩短项目周期。此外，对于部分面积较大的土地储备项目，还可实施分期供地；对已供地的项目要严格控制贷款周期，以保障资金的及时回笼。

三、结束语

当前，我国正处于深化土地使用制度改革的攻坚时期，为落实国家对土地资源宏观调控的根本需要，加强土地储备成本管控、健全土地储备制度等系列措施是其必然之举，不仅能够进一步规范我国土地市场运行，实现土地节约集约利用效率，还能更全面地为地方重大项目建设提供融资资源，提高土地资产运营能力，实现地方及国家整体经济的持续增长。对此，各地土地储备机构应结合现状，加大对土地收储成本和资金运作的管理力度，进一步完善土地成本核算机制，以最大限度降低土地收储成本，实现地方经济的持续增长。

参考文献：

[1]喻建华，石义，龚君卓.强化土地储备成本管理的途径——以对武汉市的调查为例[J].中国土地， 2015（1）：44-46

[2]赵学民.土地储备资金管理问题及对策探析[J].黑龙江国土资源， 2014（7）：58-58