进军金融业拉高负债 泛海控股去库存化解风险

金见欢

泛海的高负债与其慢开发节奏有关，一二线城市拆迁需要投入大量的资金，项目开发周期拉长会占用大量的财务费用

470

2017-5-22

投资者报

泛海控股正在经受产融结合的阵痛。

5月15日，泛海控股（000046.SZ）发布公告称，截至2017年4月30日，公司借款余额为1107.73亿元，较2016年末借款余额1003.42亿元增加104.31亿元。根据4月28日发布的2017年一季度报告，泛海控股净资产不过187亿元。

泛海控股公关部人士告诉《投资者报》记者：“公司从2014年开始向综合型控股上市公司平台转型起，泛海控股金融平台的负债开始被结合进来，且占比较高，对资金的需求较大。从公司的负债成本来看，2016年底负债成本较年初有大幅下降，债务结构得到有效优化。公司整体负债率上升也并未影响到公司的整体流动性。”

据记者了解，泛海花费较大的成本收购金融资产，因此负债走高，但泛海内部人士告诉记者，因为金融资产本身有较高的回报率，对公司发展不足以造成太大影响。目前泛海在加快开发节奏，尽快回笼资金。

转型阵痛

泛海控股一季报显示，其一季度营收33.7亿元，同比下降33.55%。泛海控股方面表示，这主要受房地产调控政策影响，房地产结算收入同比有所降低所致。不过，得益于投资收益大幅增加，净利润达4.35亿元，同比增长137.01%。

2016年年报显示，泛海控股的总负债为1429亿元，资产负债率达到85%。尽管账面显示泛海控股的货币资金有301亿元，但当期该公司的流动负债远高于货币资金，为541亿元，并且该公司有668亿元存货。

财经评论员严跃进认为，泛海控股土地储备丰富，负债规模的数据总体呈现上升且偏高的水平，这体现为两点。第一是融资结构或不合理，往往此前拿地的时候融资规模较大，而偿债能力还没有跟进。第二是其此前凭借较多的资金规模获取土地，但在高周转方面或许还有欠缺，这个时候都会影响债务规模或现金流的规模。后续要警惕市场降温导致土地储备背后的沉淀资金规模加大的风险。

据财报，2014年至2016年，泛海控股资产负债率分别达到82.35%、85.24%、85.17%，可谓居高不下。

对于负债率的问题，泛海控股方面表示，公司一方面积极加快房地产项目去化，加速销售款回笼，并着力提高信托、证券等金融业务的盈利能力，从而增加公司的收入和利润；另一方面将综合运用、合理匹配股权、债权等多种融资方式，全力争取2016年度定向增发项目能顺利完成发行，从而优化公司的资产负债结构，降低企业负债率，进一步保障公司财务的稳健性。

面临挑战

泛海的高负债与其慢开发节奏有关。一二线城市拆迁需要投入大量的资金，项目开发周期拉長会占用大量的财务费用。

最具代表性的是董家渡地块，2002年5月，泛海以“旧区改造”方式获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域地块后，随即陷入漫长的拆迁拉锯战，期间拆迁模式经历多次反复，直到2015年11月才推出上海泛海国际居住区项目一期。据悉，目前董家渡12号地的拆迁仍在推进。

同样，在北京，泛海在推出使泛海声名鹊起的泛海国际居住区一期后，其后的拆迁也是步履维艰，拆迁成本随着时间的推移也居高不下。一直到2015年，泛海国际二期才正式迎来开盘，成交价每平米在10万元上下，虽然售价高企，但其背后的各项成本仍然严重侵蚀了利润。

据年报，截至2016年12月31日，泛海控股在建面积286.53万平方米，境内外未开发土地储备约有461.93万平方米。2016年，泛海控股已实现新开工面积23.29万平方米。如果每年新开工面积极仅在20万平米以上，泛海的土地储备可以开发20年以上。

长周期、高毛利率是泛海的开发模式。以低成本获取一二线城市核心区域大体量土地的先期优势支撑了泛海地产板块如今业绩的快速增长，但在拿地越来越困难的当下，这种模式恐难以为继。

严跃进认为，泛海基本上是布局一二线城市，从住宅项目看，对于高端住区的打造，是其开发的一个主要路径，也为其获取了较好的现金流。但从其地产业务的结构来看，商业项目相对较多，所以后续对于此类持有型的物业，需要警惕资金方面的问题和压力。

进军金融业

2016年10月24日，泛海控股联合母公司宣布拟斥资27亿美元收购纽交所上市的美国大型综合金融保险集团Genworth Financial，Inc的全部已发行股份。Genworth金融集团是全美最主要的住房按揭保险公司之一。

2014年初，泛海董事会决定实施企业战略转型，提出融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。当年4月30日，泛海建设更名泛海控股；并且卢志强也走向前台，担任泛海控股董事长。

泛海公关部人士向记者表示，经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险、民生金服控股等核心金融平台，并全资申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿，金融业务平台日趋壮大，金融服务链条不断延展。2016年，公司金融业务合计实现营业收入60.49亿元，占公司营业收入的24.52%。

虽然泛海向金融业进军，但根据泛海2016年年报，其全年公司房地产业务实现营业收入 185亿元，占公司营业收入的 75%，地产仍为主要收入。

据记者了解，房企涉足金融领域主要是为解决融资需求问题，因为房企选择信托、基金等融资渠道的融资成本较高，贷款又较困难。再加上金融领域利润空间大，除了可以支持地产业务，还可以获取比地产更高的利润。世茂、万达等企业都已经进军金融业。