美国明尼苏达州Adventure Media广告牌税基评估争议

夏雷+汪友结+肖良生

美国明尼苏达州北接加拿大的曼尼托巴省和安大略省，东临苏必利尔湖，隔密西西比河与威斯康星州相望，南接艾奥瓦州，西邻南、北达科他州。美国大陆的极北点（北纬49度23分）就在该州，因此明尼苏达州的别称为北星之州，面积21.9万平方公里，人口500多万。

明尼苏达州拥有多样化的经济发展体系。据悉，美国90%以上的主要行业在该州均有其分支，其中包括医疗产品制造、科技设备生产、广告印刷、林农产品加工，计算机生产、环保设备、保健品生产等行业。明尼苏达州是许多著名跨国公司和大企业总部的所在地，其中包括生产电控设备的Honeywell公司，生产心脏起搏器的Medtronic公司、生产各种胶带与胶粘产品的3M公司等。Northwest航空公司的总部也在明尼苏达州，此外，明尼苏达州也是一些美国知名的零售百货公司，如Daytons， SUPERVALU， BestBuy的总部所在地。尽管明尼苏达州行业覆盖齐全，但最大的行业仍然是传统行业——房地产业以及租赁，明尼苏达州国内生产总值的11.4%来自于房地产业。所以，房地产税基的评估及争议处理成为明尼苏达州颇为重要的业务，影响着地方税收的多寡。

明尼苏达州拥有便捷的水、陆、空交通条件，可直通全国各地的主要市场。明尼苏达州80%的产品运输靠货车，因此需要一个强大的州际高速公路系统。明尼苏达州拥有1450公里的州际高速公路，外加20多万公里的公路干道，这使明尼苏达州拥有全美排名第五的高效完整公路系统。在漫长的公路系统中，有大量的户外广告牌。公路旁的广告可以强化客户在其他地方投放的信息、可重复向上下班的乘客展示信息、可以比较廉价和持久地传播信息、可提高商品的曝光率，亦可投放于信息难以送达的地点，所以广泛受到广告主的欢迎。户外广告牌收益好，但也需要缴纳房产税，缴税的标准是由评估税办公室评定税基，再运用全州统一的税率计算即可。但是，因为广告牌的位置不同，价值也有很大差异，所以经常出现争议。下面通过明尼苏达州的一个户外广告牌税基争议的案例，来分析美国户外广告牌税基评估争议的解决方案。

一、案例概况

2010年12月17日，美国明尼苏达州Adventure Media公司及其法定代表人Jamie Olson将华盛顿县评税办公室诉至明尼苏达州斯蒂尔沃特市华盛顿县税务法院，请求重新评估其商业物业的市场价值，并且针对华盛顿县评税办公室不平等评估提出索赔要求。

Adventure Media公司称，2008年2月1日，华盛顿县评税办公室对其一块广告牌评估价格过高，致使其承受了超额的税赋。Adventure Media公司所指的广告牌在甘德山和沃尔玛之间的伍德伯里市，位于94号洲际公路南边，是一个典型的路边户外广告牌。该广告牌总面积是52813平方英尺，华盛顿评税办公室将其评估为649200美元，而原告认为该物业的市场价值应为422533美元。另外，Adventure Media公司诉称，相比于华盛顿县其他广告牌的估价，华盛顿县评税办公室对其Adventure Media公司广告牌存在不平等评估的事实，因此要求华盛顿评税办公室不但要纠正税基评估的错误，而且要对Adventure Media公司的相关损失依法足额赔偿。

二、争议焦点

Adventure Media公司和华盛顿县评税办公室争议的焦点集中在两方面：

其一，Adventure Media公司的广告牌市场价值。

华盛顿县评税办公室对Adventure Media公司广告牌的评估价值为649200美元，但Adventure Media公司及其聘请的评估专家认为该物业的市场价值应为422533美元。一方面，Adventure Media公司方认为评估机构在确定广告牌价值时，在计算公式中使用了错误的明尼苏达州交通部交通流量统计数据。Adventure Media公司方认为81000辆汽车流量比华盛顿县评税办公室使用的96000辆汽车流量更适合用来估算广告牌的价值。另一方面，原告认为整个广告牌作为商业物业应该以8美元/平方英尺的基础价格评估，广告牌以及潜在所产生的收入不应该被计入估价因素。

华盛顿县评税办公室不同意Adventure Media公司方的说法。首先，辩护人认为华盛顿县评税办公室评估的市场价值是正确的，而且Adventure Media公司方没有尽到其举证的责任，Adventure Media公司方有责任提供可信的证据证明其物业的实际市场价值与被告评估的市场价值不一致。针对于原告所提出的81000辆汽车流量的交通计数，被告所使用的96000辆汽车流量的是在评估员所提供的证据以及广告牌的具体位置基础之上而得出的，而原告并没有证明81000辆汽车流量计数的可信记录及数据来源。其次，辩护人不同意Adventure Media公司方认为的对广告牌进行估价时对其所产生的收入不计入这一观点。在整个评估过程中，只要原告出租了广告牌及其空间，产生了一定的收益，按评估规则，都应该计入评估价值。

其二，华盛顿县评税办公室是否存在不平等评估的行为。

Adventure Media公司方认为，相比华盛顿县其他广告牌的估价，华盛顿县评税办公室对其公司的广告牌存在不平等评估的行为。例如，华盛顿县评税办公室通过与华盛顿县其他地区广告牌租赁对比来估算Adventure Media公司的广告牌价值，Adventure Media公司认为这样做是很武断的。而华盛顿县评税办公室认为Adventure Media公司并没有什么有效证据证明其存在不平等评估的行为。

辩护人肯定华盛顿县评税办公室在2008年1月2日评估价值时点所做出的评估不存在不平等的评估行为。首先，在2008年，华盛顿县评税办公室开始了对广告牌的价值评估，当时对每个广告牌进行评估时都把5000平方英尺以上的大幅广告考虑其中，不仅仅只是针对原告5000平方英尺的广告牌；其次，华盛顿县评税办公室在评估时，充分考虑到评估结果的公平性和公正性，已经给所有广告牌的商业物业所有者发出信函，要求他们回馈关于广告牌租赁、位置和数量等信息，最终确定交通流量计算数据。最后，华盛顿县评税办公室对华盛顿县其他广告牌评估时，最终结果是在计算公式计算出来结果的基础之上，再次经过修正最终得到的。该计算公式同样应用到华盛顿县每个广告牌的评估，不仅仅针对Adventure Media公司的广告牌。与此相反，Adventure Media公司在这次诉讼中，并没有提出有效证据证明华盛顿县评税办公室存在不平等评估的行为。

法院认为原告没有实质性可信的证据来推翻华盛顿县评税办公室于2008年1月2日对其广告牌商业物业评估价值的有效性推定。法院最终裁定，华盛顿县评税办公室评估的市场价值公平公正，不支持原告Adventure Media公司方的索赔诉求和其他诉求。

三、争议启示

1.税基评估档案留存

在本案中，Adventure Media公司为了确保胜诉，专门聘请了专业的评估公司，提出了车流量的新算法，要求以81000辆车流量来推翻华盛顿县评税办公室使用的96000辆车流量。户外广告牌前的车流量对价值的影响很大，改变车流量数据势必改变评估结果。华盛顿县评税办公室拿出当年（两年前）使用的数据及相关证据材料，有力地反驳了原告Adventure Media公司的观点。税基评估档案的重要性由此可见，如果华盛顿县评税办公室没有留存两年前的评估档案，在法庭就无法拿出证据来证明其合理性。所以，税基评估过程材料，均需要存档，以备有争议时通过查档来消除误会。

2.评估商业物业要考虑其收益因素

Adventure Media公司指责华盛顿县评税办公室在评估该公司的广告牌时，将广告牌的收益也作为影响价值的因素，致使其广告牌税基偏高。根据评估法则，在评估商业性不动产时，必需将该物业可能产生的收益考虑在内，从而才能公平公正评估出该物业的税基。

3.争议提起方需要举证

Adventure Media公司方在诉状中提出华盛顿县评税办公室对其公司的广告牌存在不平等评估行为，但在法庭辩论中，该公司无法提供出证据。最后，法院没有支持原告的诉求。在房地产税基评估争议中，争议的提起方必需尽到举证的责任，否则法庭无法支持其诉求。

总之，在明尼苏达州Adventure Media广告牌税基评估争议中，尽管事情已经过去两年多，但纳税人有充分的权利提起诉讼。如果原告成功，华盛顿县评税办公室无疑要对其进行赔偿，不但造成經济损失，而且还影响了公信力和行政资源。我国房地产税目前还没有开始起征，一旦开始征收房地产税，我国在房地产税基评估方面的争议将呈海量增长。在这方面，我们还有很长的路要走，任重而道远。