试论商业性住房贷款和公积金贷款

明华茂

摘要：随着全国各地房价的不断攀升，个人住房贷款在满足居民购房需求中发挥着愈来愈重要的作用。公积金个人住房贷款作为个人住房贷款的一种重要形式，由于其相较于商业性个人住房贷款的较低利率，对居民的吸引力与日俱增。本文针对商业性住房贷款和公积金贷款公积金异同进行了分析和比较，但愿能为居民购房起到一定的指导性和参考性。

关键词：住房贷款；商业性贷款；公积金贷款

公积金贷款、商业性贷款、组合贷款都有自身的优势，公民在贷款的时候，应根据自身的实际条件选择最合适的方式。一般情况下，对有公积金缴存的人就进行公积金贷款，对公积金缴纳不够的贷款人，可以选择组合贷款。住房公积金贷款与商业性住房贷款是购房贷款的两种基本融资方式，他们有各自的优缺点，下面就两种贷款方式进行比较，找出他们的区别与联系。

一、商业性贷款和住房供给贷款的联系

组合贷款即商业银行、住房公积金管理中心对同一贷款人、同一抵押物进行贷款发放，是将政策性和商業性联系起来的有效方式。一般情况下，组合贷款是在贷款人的公积金贷款不足时，进行相应的银行贷款。后期银行的贷款与公积金贷款额度年限、担保方式以及相应额还贷的方式相同，但是其在利息和收益方面存在较大的差别。

二、住房公积金贷款和商业贷款的相同点

住房公积金是国家推出的一项利民的民生基本保障制度，它具备保障性、强制性以及互助性。住房公积金是一种长期的住房储金，这是由员工所在的事业单位、国有企业、民办企业、国家机关、社会团体以及其职工进行长期缴纳。一般情况下，住房公积金是用来买房子时贷款用的。住房公积金管理中心，利用企业给员工定期缴纳和员工自己缴纳的住房公积金和银行达成协议，让银行对员工购买房子、装修、建造等房屋花费进行贷款，这就是住房公积金贷款。住房公积金贷款的种类有很多，常见的有大修自住住房贷款、新建商品房贷款、自建房贷款和二手房贷款。住房公积金贷款并不是只要缴纳了公积金就可以贷款，而是需要满足一定的条件。首先，住房公积金的贷款人要具有公民身份证，即有效证件。其次，正常的公积金缴纳的时间要一年以上。保证具备一定的还款能力，即现在的收入稳定，并具有良好的信用。贷款前应该按照相应的标准缴纳一定的首付款。除此之外，相关的贷款人员没有其他尚未还清的贷款业务。可以接受贷款需要的抵押房屋等内容，并且根据要求提供担保人。商业性住房贷款也就是自营性个人住房贷款，即银行对想要购买房子的人所发放的自营性贷款。一般情况下，具有购房资格的自然人为了获得贷款将要购买的房子作为抵押，申请银行住房贷款。商业性质的住房贷款的申请的条件和住房公积金贷款的申请条件大部分内容相同。首先，住房公积金的贷款人要具有公民身份证，即有效证件。其次，正常的公积金缴纳的时间要在一年以上。保证具备一定的还款能力，即现在的收入稳定，并具有良好的信用。已经签订了相应的购房协议或者是合同，按照规定缴纳了应得份额的首付款，贷款人员的年龄在18周岁以上，65周岁以下。

三、住房公积金贷款和商业贷款的不同点

商业银行是商业性贷款的主体，同时也是贷款风险的承担者。但是住房公积金贷款的风险承担者是住房公积金管理中心，也是贷款的主体。商业性贷款主要是通过单位或者是居民存款作为资金来源，但员工及其单位定期缴纳的住房公积金是住房公积金管理中心的贷款资金。商业性贷款的目的是盈利，但是公积金贷款是不具备盈利性质的。商业性贷款的利率比住房公积金的贷款利率要高。比如说贷款10万，贷款10年，商业性贷款利率是4.9%，等额本息的情况下，其支付的利息是26692.87元，月均还款1055.77元；公积金贷款的利率是3.25%，等额本息的情况下，其支付的利息是17262.83元，月均还款977.19元。住房公积金贷款的利息比商业性贷款的利息要低9430.04元，随着贷款数额的增大，贷款时间的延长，差距会越来越大。商业性贷款的人员是具备良好的信用、具有完全的行事能力的自然人，但住房公积金贷款对象是缴纳了一年以上的公积金、工作收入稳定、可以正常还清贷款的职工。商业性贷款其是在购房人签订购房合同后直接去商业银行进行相关额贷款的手续的办理。住房公积金贷款是在贷款人签订购房合同后，先去住房公积金管理中心申请，审批结束后，再去银行办理相关额手续，其比商业性贷款的手续要复杂。

住房公积金贷款的额度是由其存缴的住房公积金的数额、缴纳的年限、还贷能力等决定的，按照还贷能力计算的贷款额度计算公式为：

[（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。按使用配偶额度计算公式为：[（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。商业性贷款其贷款的决定条件是还贷能力、房价成数。按照房价的成数：贷款的最高额度=房屋总价×贷款的成数按还贷能力：贷款人收入>2×（月平均还款数额+物业费+其他）。

四、结束语

公积金贷款、商业贷款、住房组合贷款三种贷款各有优缺点，购房者在决定采取哪种方式贷款时，应充分考虑到各种方式的特点，依照自身实际情况选择适合贷款方式。对公积金缴存者首选住房公积金贷款；未缴纳公积金或公积金额度不够，银行又不做组合贷款，只能选择商业性住房贷款；借款额度相对较大，公积金额度不够，银行又可做组合贷款，就选择住房组合贷款。另外，在住房公积金资金紧张的情况下，可将住房公积金贷款转化为商业性贴息贷款。

参考文献：

[1]杨德江.基于当前形势下住房公积金贷款解决对策之我谈[J].企业文化，2017.

[2]李大鹏.住房公积金贷款转商业贷款的若干问题[J].科技与企业，2016.