房地产开发项目成本费用构成及成本控制

金伟

摘 要：随着房地产市场黄金十年的结束，房地产开发企业间的竞争日趋激烈，利润水平也逐渐回归，房地产开发已经步入微利的“白银时代”。在房地产行业高速发展的时期，由于房价的不断上涨，开发企业对于成本的变化并不敏感，而随着房地产市场的调控与竞争的加剧，许多开发企业在进行产品竞争的同时，也开始了价格竞争，希望通过以价换量来实现快速周转的目的。在这种情况下，开发成本的控制，就成为企业在市场竞争中获胜的关键。

关键词：房地产 开发项目 成本控制

1、房地产开发项目相关概念

1.1 房地产开发

房地产开发所包含的意思是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划的要求进行基础设施、房屋修建的事项。房地产开发从土地的取得、拆迁、规划设计、物业的建设、物业的销售及管理等一系列过程，投资大，耗时长。

1.2 成本

马克思曾科学地指出了成本的经济性质：“按照资本主义方式生产的每一个商品W的价值，用公式来表示是W=C+V+M。如果我们从这个产品价值中减去剩余价值M，那么，在商品剩下来的，只是一个在生产要素上耗费的资本价值C+V的等价物或补偿价值”人们进行生产经营活动，必定要消耗一定数量的资源，这些资源表现为人力、物力、财力，这些资源用货币表现出来就是货物的成本。成本在经济学上就是指不可避免的最高代价。对资本家来说，所消耗的生产资料的价格和使用的劳动力的价格就是补偿资本家自身所耗费的东西，对资本家来说就是商品的成本。

2、成本管理的概念

成本是指商品生产经营过程中的各项支出，包括劳务和各种费用的总和。房地产开发成本包括了从项目拿地分析到项目竣工完成的所有总和。项目的成本包括土地費用、工程建设费用、开发的期间费用等。房地产企业在投资决策阶段的成本主要是选址和配套的分析活动发生的调研费用、员工费用、公共费用、试验费用、评审费用以及相关的投资咨询费用。前期工作阶段的费用主要是土地、拆迁、前期工程费用等。项目建设阶段发生的费用约占总成本的50%，是成本控制的重要阶段。项目销售阶段的费用主要是指销售服务费、广告宣传费、品牌建设费等，各类营销费用占总成本的5%左右。项目的期间费用包括利息支出、金融手续费用、汇兑损失等财务费用、管理人员工资、保险费、办公费等管理费用以及缴纳的相关税金总额。

成本控制就是需对生产经营过程中的各项费用进行控制，降低实际成本与计划成本间的差额，找出控制关键变量，制定最合理的控制方案，提高利用率，降低不必要的浪费[10～12]。成本控制过程中会受到房地产销售市场、经营市场和土地市场的影响，房地产市场也容易受到国家政策和百姓购房意愿的影响，这些不确定性会导致成本控制的难度加大。项目开发过程中的材料价格上涨和人工费的上涨也常会导致成本超出预算，材料费用方面的变化也是控制成本的重要部分。施工质量和施工进度的不确定也会导致工程成本的增加，房地产安全事故率虽然近十年是有逐年下降的趋势，但是安全因素不容忽视。

3、房地产开发项目成本费用结构体系

3.1 房地产成本费用构成

研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售5个阶段。房地产开发成本主要包括以下几个方面：一是土地征用及拆迁补偿费，这是房地产开发成本的主要内容。二是前期工程费，主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等费用。三是建筑安装工程费，是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

3.2 成本管理控制重点

房地产开发税金是指房地产开发企业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应缴纳的城建税、营业税、土地增值税、教育费附加等。房地产开发项目成本管理控制的重点：从经验来看主要应该对项目的土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，开发间接费用，基础设施费，公共配套设施费进行控制。控制项目成本费用应特别关注的2个最重要的环节，即设计阶段和工程、设备、材料合同洽谈阶段的成本管理。

4、成本控制存在的问题

目前我国房地产企业进入了发展平稳期，企业的暴利已经不如从前，国家也对房地产的调控也基于可持续发展的战略，房地产企业在成本管理上出现了很多管理成本的漏洞，只做了简单的成本预算，分类不够精确，部分企业只注重眼前利益，没有系统的估算，缺乏一套长期有效的成本控制方案，容易陷入资金周转困难的境地。部分企业对成本控制存在错误的认识，认为在项目设计阶段是成本控制的重点，而忽视了其他阶段，缺乏一种科学先进的成本控制管理方法，房地产的成本控制信息来源于财务部门，而业务部门提供的信息相对滞后，项目实际开发过程中会导致与预期效果偏差很大，无法找到变动成本与成本的影响因素。在多数房地产企业仍处于粗犷式管理模式，成本控制体系没有得到有效的落实，管理人员工作效率低下，部分人员缺乏工作责任心，缺乏事中监督管理，缺乏一个详细的成本分析环节，这是项目结算中容易忽视的环节。

5、房地产开发项目控制的要点

5.1 投资决策中的成本控制

房地产项目通常投资周期较长，资金周转慢，因此房地产项目投资决策阶段需要有条理计划的拟定项目全局的投资开发计划，项目决策阶段的成本占的比重较低，但对项目全局的影响高达70-80%，投资决策关键性至关重要。在前期决策工作中要寻找到最有优势的投资机会，针对某个区域的建筑投资进行可行性分析，研究当地的经济发展和政策配套以及材料供应相关情况，准确进行房地产项目的定位。定位主要是指品质定位、功能定位和消费者定位，通过了解消费者的购买能力，进行准确的定位，才能更好的抓住消费心理，制定准确的营销策略。对项目进行概念规划，使设计更为规范系统化。

5.2 项目实施过程中的成本控制

施工环节的成本控制需要控制各种变更所产生的费用，保证施工质量。施工阶段需要合理的安排工期，对进度进行量化，严格执行经济签证及工程量变动等管理。对施工成本动态监控，及时收集信息资料，定期对计划进度进行分析比较。对工程变更进行跟踪监控，项目变更过程中更应切实做到实事求是的态度，确保工期正常完成。

5.3 营销过程中的成本控制

房地产企业的营销策略是提高销售效率降低成本，需要进行合理的营销市场定位，展现房地产自己的品牌魅力，降低销售过程中的人员费用，有助于品牌的建立，深化项目的形象，围绕项目定位制定销售策划、品牌宣传，有助于地产项目的合理定价，对不同时间和环境采取不同的售价策略。

结语

房地产项目开发成本控制是一项系统性的工作，它贯穿于房地产开发建设的各个阶段。决策阶段和设计阶段最为关键，控制这些成本的关键就在于做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，充分利用投资监理对设计经济性进行论证；在建设阶段，应严格执行招投标工作，控制招标代理和施工监理，做好现场变更和竣工结算工作。所有这些都是通过建设单位的人员去完成的，因此，必须建立起廉洁自律的企业文化，只有这样，才能把房地产项目的开发成本真正控制好。

参考文献

[1]冯玉刚.房地产开发项目成本控制研究[D].西安建筑科技大学，2015.

[2]黄秀娟.金宇房地产公司项目开发成本控制研究[D].哈尔滨商业大学，2015.

[3]王鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].云南大学，2015.