房地产交易中的风险防范对策研究

朱志慧

摘要：新形势下，我国房地产交易中出现的风险不仅会损害到购房人的利益，而且对房地产市场的稳定发展也带来了不小的影响。防范房地产交易中存在的风险，要规避房地产交易合同风险；构建完善的房地产法制制度；强化房地产市场信息体系的建设力度；提高风险防范意识，强化交易人员的综合素质；树立诚信理念。

关键词：新形势；房地产交易；风险；防范对策

中图分类号：F270文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地产交易风险的因素有很多，这些因素若不及时处理好，将会对购房者的利益造成极大的损害，同时也阻碍了房地产业的市场发展进程。因此深入分析研究房地产交易中存在的风险，并提出有效的防范对策，为购房者的利益提供保障，具有现实意义。

一、房地产交易特点、交易规则

（一）交易特点

所谓房地产交易，指的是将房地产的所有权、土地使用权和其他相关权益进行转让。房地产开发企业和房地产中介公司，都承担着房地产的交易任务。交易平台的多样化是房地产交易活动中最突出的特点。房地产交易是一项庞大的活动，需要大量的交易资金，需要签订繁杂的交易手续，在市场因素的影响下，无法短期内完成交易活动。随着我国颁布实施了《城市房地产管理法》，明确了房地产交易的基本特点；要求交易主体应具备平等的民事权，负责有关的民事义务；交易双方就房地产交易规定进行商讨确定；房地产交易必须满足有关法规的要求。要想保证房地产交易活动的顺利完成，就必须及时找出房地产交易中存在的风险，制定有效的措施加以防范。

（二）交易规则

房地产交易过程中，应考虑好以下几项规则：一是房产权和地产权同时交易规则；房地产转让、抵押过程中，将房屋所有权及其土地使用权一同转让、抵押。房产权和地产权是紧密相连的，同一房地产的房屋所有权及土地使用权只能由同一主体同时享有。这样，房地产交易才真正具备公平性、安全性。二是房地产成交价格申报；房地产权利人在房地产的转让过程中，必须及时向上级政府部门具体申报房地产成交价，禁止有瞒报或者申报不实的行为。总体而言，房地产交易中应按相关法规缴纳所有税费，当事人必须真实申报成交价格，为计算税费提供有力依据。若当事人申报价格不实，那么国家将依法委托有关部门评估，在评估价格基础上计算税费。三是房地产转让、抵押当事者应按相关法规办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事者应按相关法规办理租赁登记备案。我国相关法律中这样规定：房地产转让和抵押时若没有办理相关的权属登记，那么该转让、抵押不成立。

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二、房地产交易中存在的风险

（一）房地产交易合同无效

房地产交易过程中，如果存在卖方主体缺乏合理性、转让不合法、侵犯购房者的购买权等问题，都将削弱交易活动的有效性。若双方签订的合同一开始就没有任何效力，那么由此带来的不确定性将严重影响到双方各自利益，如当房价猛涨时，房地产卖方可能会反悔；当房价下降时，购房者会有退房的念头。

（二）缺乏完善的诚信评价机制

由于目前我國房地产业实施的社会诚信评价管理体系还不够完善，没有一套系统的评估方法，导致结果的独立性、公正性得不到社会的大力支持；诚信管理无法紧跟现代市场的发展，给各项规定的完善造成了一定的阻碍。

（三）开发商存在欺诈的可能

随着经济社会的快速发展，进一步加大了房地产建筑的投资力度，为此，带动了房地产业的发展进程。而在经济利益的诱惑下，房地产建筑市场中出现了一大批资质低下的开发商，实际开发中没有清晰标准的要求，为了获取更高的经济利益，使用一些非法的手段参与投标，忽视了城市建设工作，只注重对房地产的改造建设，致使城市绿地和公共生活空间被大面积占用，严重影响了城市全面发展。有的开发商出于自身经济利益的考虑，在房地产建设中经常使用质量差的材料，安全问题严重，如楼基不够稳定、墙体发生下降等，对民众的居住安全带来了极大的隐患。同时，房地产销售中还存在诸多的欺诈行为，比如发放虚假的广告或者与实际不符的人住条款等欺诈行为。

（四）房地产中介公司存在欺诈的可能

房地产中介公司主要负责房地产的评估销售工作，或者负责有关于房地产的所有活动。当前，仍有一部分中介公司为了提商自身的利润水平，根据购房人不了解房地产相关法律法规等政策情况，对其实施欺诈行为，最终引起购房人的经济损失。通常情况下，房地产中介公司的欺诈行为体现于缺乏经营执照、经营不合法、权力以外的经营等。

三、风险防范对策

（一）规避房地产交易合同风险

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只有以相关法律法规为依据签订的房地产交易合同才具备法律效力，房地产权属过户登记在合同的物权行为范围内，不会影响到合同关系的确立。购房者在合同签订过程中，应充分考虑由政府部门制定的规范文本，认真分析签订的各项条款，确保文字的清晰表达，并充分了解条款内容；合同签订中，必须划分双方的权利义务和双方违约合同规定所负的责任，比如交房时间逾期、达不到合同中质量要求等，防止日后发生不必要的纠纷；及时了解交易合同的法律特征，如果条件允许可聘请专家或专业律师加强合同的审核工作，若对合同某项内容存在疑问，交易双方不能不情愿的签订，切实维护好自身利益。

当前，我国房地产市场还缺乏一套健全的运行机制，加之相关法规比较陈旧，因此房地产交易中经常会发生合同风险问题，而购房者实际承担的风险要大得多。怎样有效防范交易中合同风险的发生，必须根据当前房地产性质、交易双方类型等来具体对待；在购买预售商品房时，必须掌握房源信息，查看商品房的相关证书；在二手房买卖过程中，必须详细核查卖方的实际情况，特别要查看有无抵押、出租等不完整产权情况，保证房地产交易主体的合理性、转让的合法性、购房者的购房权等，发挥合同的法律效力。

（二）构建完善的房地产法制制度

相较于我国其他产业，房地产业在我国的发展时间还不够长，相配套的法律法规有待进一步完善。所以，政府部门应积极发挥自身的主导作用，与市场、企业等建立良好的合作关系，结合市场当前的需求和有关问题，采用传媒监督、听证会等诸多手段构建一套行之有效的房地产法制制度，并严格要求有关部门严格按该制度办事，凡是发现有违纪违法的房地产开发企业，必须予以严厉的惩处，切实保证制度功能作用的全面发挥。

（三）强化房地产市场信息体系的建设力度

现阶段，加快构建房地产市场信息体系，切实增强房地产在市场中发展的监测力度。房地产监管机关应与有关部门保持良好的信息沟通，并将各有关信息集中整合，定期向社会公众公布土地供应、住房价格增减等信息，采用科学合理的手段引导正确的舆论方向，加强政策实施的透明化，以促进房地产市场的稳定发展。

（四）提高风险防范意识，强化交易人员的综合素质

树立良好的风险防范意识能将风险抵制在萌芽之中，提高自身的风险防范能力，对房地产业的长远发展具有重要的推动作用。所以培养全员的风险防范意识及综合素质，已经成为了现代房地产业的核心任务之一。相关管理者应结合之前的风险案例，对实际存在的问题进行深入分析，加强全员间的交流，同时积极了解和掌握同行丰富的风险防范经验，切实保证全员的综合素质水平，从而为企业的健康发展奠定坚实的基础。

（五）树立诚信理念

强化诚信道德建设力度，落实诚信为本的基本原则，通过新闻媒体加大宣传和监督力度。政府部门及有关管理者应清楚认识到自己的职责权限，做好房地产开发商和房地产中介公司的培训活动，尤其要加强培训其思想道德素质及诚信理念，促进有关人员的思想价值观，在交易中以诚信为首，保证房地产交易率。如果开发商、销售商、中介公司经营中存在与诚信意识背道而驰的行为，那么，政府及有關管理者必须第一时间给予严厉的处罚，促使其对问题及时整改，若再有该问题发生，应终身禁止其接触与房地产有关的事项，切实保障房地产交易顺利安全进行下去。

（六）建立健全房地产安全信息工作体系

信息化时代的到来，加快了房地产市场的发展进程，为了更好地拓宽房地产的发展范围，应建立健全适应房地产交易活动的信息安全体系，通过先进的信息技术综合各类交易信息，实现信息的及时共享，一旦发现交易中存在不合法的行为，必须第一时间加以整改，促进房地产交易的安全性。交易中，应公布相关的政策规定，政府部门及有关管理者应做好自身的职责义务，为广大的民众提供房地产交易信息，以免交易中受到不良欺诈。对于购房人而言，应具备必要的防范意识及危机意识，充分掌握房屋信息，能及时辨别信息的真假，维护自身利益。房地产开发商、销售商必须和购房人签订相关的诚信协议，确保信息的真实可靠和房地产质量水平，严厉打击违法欺诈行为，切实保证交易信息的安全性，满足购房人的购房要求。

综上所述可知，房地产交易内容丰富，除了涵盖经济方面的问题外，还涵盖了民生发展方面的问题。房地产交易中不同程度会发生风险问题，直接影响了消费者的利益，所以提高对房地产交易工作的重视度，制定有效的风险防范对策成为了当前必须完成的任务。随着经济全球化发展，群众的价值观一定程度上发生了转变，将经济利益作为终身追求目标，交易中忽视了诚信意识的重要性，并且开发商、中介公司经常做一些欺诈民众的事，直接阻碍了房地产市场的有效运转；政府及有关管理者应充分发挥自身的职责作用，加强房地产信息的安全性，培养房地产作业人员的诚信理念，切实防范房地产交易中风险的发生。