资本蜂拥而至，传言链家“对赌”上市

存量房时代的“资本宠儿”——两大房企成链家股东

“投链家，我们谈了一年，给老左（左晖）做了好多工作。链家不是谁想投就能投，很多人想投，投不进去的。”2017年1月15日，融创中国控股有限公司董事会主席孙宏斌在乐视的会场，解释融创投资乐视的逻辑时顺带提到的这句话，成了一个意外的“爆点”。

《中国经济周刊》首席摄影

不管房产中介行业有没有为在存量房时代“唱主角”做好准备，资本已经闻风而动，对这个行业寄予了厚望。而在过去的两年中，作为房产中介行业里的佼佼者，链家可谓炙手可热。

1月9日，融创中国发布公告称，将通过增资事项以人民币26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权，并将有权向链家委任一名董事。

4月19日，万科也对外确认了以30亿元入股链家的消息，称看好链家的发展空间。但万科并未向外界透露具体的持股比例。中国指数研究院发布的数据显示，万科与融创2016年的销售额分列中国房企的第二位与第七位。

除了这两家房企，数十家投资机构更早已经布局链家。在万科及融创入股前，链家方面已完成过两轮融资。链家A轮融资在2014年1月7日，向复星昆仲、鼎晖投资融资数亿元;B轮融资在2016年4月15日，向执一资本、源码资本、腾讯产业共赢基金、华晟资本、百度经纬中国、H Capital等共融资64亿元。

2016年4月，多家媒体报道，链家同投资人签订了“对赌”协议：若公司（链家）未能在B轮交割日后5周年内完成IPO，投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%（单利）的回报。

对此，《中国经济周刊》记者向链家方面求证。链家市场部一位人士告诉记者，不掌握相关信息。“链家从来没有对外谈过上市，连融资都没有谈过。老左特别低调，希望事情都做完了才对外讲。”

而有知情人士告诉《中国经济周刊》记者，链家目前正处在上市辅导期。

《中国经济周刊》记者查阅链家的工商登记资料发现，链家的股东已从最初的三位自然人：左晖、单一刚、周育松，扩大到目前的32位股东。而细细研究这些股东的资料，其背后映射的投资人数量更是庞大而复杂，不仅有歌斐资产、华晟资本、源码资本、执一资本等投资机构，有腾讯、百度、新希望等明星企业，还有中国人保、招商局等国资，以及中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等资源型企业的身影[编者注：招商局、中国人保、中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等均为链家股东宁波梅山保税港区红橡股权投资合伙企业（有限合伙）的幕后股东]。

资本的蜂拥而至进一步提升了链家的价值预期。以融创中国在公告中披露的价格计算，链家的估值达416亿元，这比5年前鼎晖、复星投资链家时的估值高出了40余倍。

资本为何如此“宠爱”链家？今年4月，左晖在一公开活动上的一番论断，或可解释。左晖说，中国房地产的存量住宅面积约200亿平方米，存量住宅资产有200万亿元人民币的规模，中国人的住宅资产已经超过美国人。未来房地产的发展可能更多地依赖怎么盘活存量住房、存量资产。而现在全国存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。

严格意义上，存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，热点城市正快速跨入存量房主导的市场。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27万套大关，是新房成交量的2.7倍，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

作为链家的投资方之一，歌斐资产董事长殷哲早在2015年10月就曾表达过对存量房市场的看好。殷哲在接受记者采访时表示：“未来的投资的关键词是‘存量和‘运营，具体来讲，未来的投资重点将是：存量资产的改造运营机会、运营公司的股权投资机会、新房市场的调整机会。”

“从发达国家房地产发展历史看，房地产中介的生存空间远比开发商大。2016年，我国新房销售达到15亿平方米，這个‘顶未来很难突破。但是，存量物业流通、资产管理、家装、租赁、融资等，却是一个没有终点的永续市场。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

而融创中国则在公告中将投资逻辑表述为，“本公司看好中国房地产存量交易市场的发展空间，并且北京链家已经在该市场建立了绝对的优势。”

链家“绝对的优势”有多“绝对”？占北京市场50%以上份额

融创中国公告中所言的链家在中国房地产存量交易市场建立的“绝对的优势”有多“绝对”？对比链家与其他房产中介的估值或可见一斑。

2017年2月，昆百大A（000560.SZ）发布公告称，以约3.78亿元的转让对价受让西藏利禾等3家公司持有的我爱我家6%的股权。此后，昆百大A又以发行股票及支付现金的方式购买我爱我家剩余的94%的股权，合计支付对价约61.82亿元。以此计算，我爱我家的估值约为65.6亿元，与链家的416亿元不在一个数量级上。即便是于2009年业内首家登陆A股的世联行（002285.SZ），目前的总市值也只有160多亿元。

2014年，链家的除税后纯利超过7400万元;2015年，这一数字超过8亿元。

独立第三方房地产大数据服务商云房数据研究中心的统计显示，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通过中介公司进行的有237233套，占比87.2%。其中，链家成交129757套，占所有中介成交套数的54.7%。排名第二、第三的我爱我家、麦田，成交套数相加也尚不及链家的1/3。

云房数据研究中心的统计还显示，2016年，北京有1502个活跃小区（编者注：指年成交量20套以上），超过50%的房源交易由链家经手。甚至，在48个活跃小区，超过80%的房源交易由链家经手，几乎做到了“绝对垄断”。

链家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市场。2015年开始，链家在全国一二线城市“跑马圈地”，一口气并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好旺角等11家各地老牌中介公司，在行业内一骑绝尘。

在链家于2015年刚刚大举杀入的上海二手住宅市场，链家成交量也在所有中介公司中排名第一。

一位上海购房者对记者说，最初知道链家是从广告上，它冠名《芈月传》《欢乐喜剧人》，还在地铁做广告，可谓“铺天盖地”。

在链家“大本营”北京，更是几乎每个小区都有链家门店。在不少成熟小区，链家签约了灯箱广告、电梯间廣告，作为经纪人展位。据链家员工透露，这样的广告位费用由链家和经纪人本人共同分摊。

链家还拥有业内领先的激励机制，底薪2500元～6000元，佣金最高提成70%。“同一单交易，鼓励更多的经纪人参与进来。现在平均一单大约有5～6个经纪人参与，共分佣金。”链家员工告诉《中国经济周刊》记者。

8000家门店、近15万名经纪人、8000万套房源数据——链家的“人海战术”、掌握的大规模数据，让不少同行感到难以企及。

数据对于未来的房地产市场至关重要。“目前房地产数据的应用还是非常弱的，我们自己大概有1200T的数据量，起码上一个level，有1000PB的数据时，才会对中国房地产电子化产生更大的帮助。”左晖说。

在链家与万科合作成立装修公司时，左晖就曾表示，希望利用链家数据库对产业链做更多工作，根据目前掌握的8000万套住宅、大约60万个户型，把这60万个户型的装修方案都能够给做出来。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉就此对《中国经济周刊》记者分析道，大开发商之间的销售规模排位赛是非常激烈的，希望通过链家大规模的门店、经纪人，让新房销售能够上量。

“而对于链家来说，要从新房销售开始，把房屋信息、土地信息、购房人信息等网罗进来。这是它掌握存量房时代数据这个风口的手段。”李宇嘉说，之所以有那么多的投资机构，包括万科、融创看中链家，就是看中链家通过海量的中介、门店，把房源基本信息都掌握在手里，这是其他中介没办法比的。