北京地区住宅价格合理性研究

王善才

北京新奥集团有限公司

摘要：作为历史悠久的古都，北京承载着太多的责任。作为中国快速发展的城市代表，其住宅产业的发展也深受各方关注。住宅市场快速发展为经济带来利好，同时也为政府及相关机构抛出难题。近几年，北京市住宅市场快速发展，住宅价格持续上扬，而超速发展的背后，供需矛盾逐渐凸现，价格不合理性逐渐显现，住宅信贷余量暴增，为住宅市场的发展及商业银行信贷管理埋下巨大的隐患。本文旨在通过研究分析北京市住宅市场的发展情况，并通過剖析银行住宅信贷和住宅价格之间的关系，来探究2005年至2014年十年间，北京地区住宅价格与住宅信贷量之间的相互作用是否发生变化，住宅价格是否虚高，探寻有效调控住宅价格的金融及行政手段，以实现政府调控住宅价格的政策目标。

关键词：北京市 住宅 信贷 政策

一、住宅市场分析

住宅是房地产的一种。住宅作为一种特殊商品，有其独有的特性。首先，其位置固定、不可移动，形成了完整的立体空间，并由此产生了区域性，区域性直接影响着住宅的供需与价格。其次，住宅这种商品开发周期很长，且所需资金投入巨大，寿命也比一般商品长很多。尽管我国住房使用寿命受限于期限土地使用权，但居住用地的最高年限也有70年之久，这就形成了住宅的高保值性。特别是在我国优质投资产品匮乏、住宅刚性需求巨大的情况下，多数投资者在资金允许的情况下，愿意投资于住宅，以求资产保值增值。

（一）住宅价格影响因素分析

根据市场供求理论，均衡价格是由供给量和需求量决定的，住宅市场同样如此。影响住宅供需的因素，无论直接间接、主要次要，都会影响住宅价格，也可以说最终都会反映到住宅市场价格上。下文将从供给、需求、其他方面，三个角度探讨影响住宅价格的诸多因素。

1、需求角度分析

（1）地区人均生产总值

住宅产业早已成为我国经济发展的支柱型产业，特别是在大中型城市，对经济发展有着巨大的推动作用，而其价格也同样受到地区经济水平的影响。

衡量地区经济发展水平的一个重要指标是人均生产总值，它的稳步提升代表着经济的繁荣发展，就业率的提升，投资的扩大。一般来说，当地区经济繁荣，人均生产总值不断上升，收入水平、居民购买力不断提升，投资水平不断提高，住房需求也会不断增加，住宅市场价格势必随之上扬。

（2）人口数量与素质

对于我国这样的人口大国来说，住宅市场的需求主体无疑是居民。人们为了满足生活需要，对购买住房产生巨大的刚性需求。因此，一个地区的人口数量、结构、素质等都会对该地区住宅价格产生重要影响。一般而言，人口数量大且不断增长的地区对住房的需求会不断增加，当人口数量的增长速度超过住房供给的增长速度时，住宅价格会不断上涨。

（3）人均可支配收入

人均可支配收入反映某一国家或地区的居民购买力水平，一直被认为是消费开支的决定性因素，常被用来衡量一国生活水平的变化情况。在其他因素一定时，人均可支配收入水平提高，人们的购买力水平也会相应提高，随着财富的积累，无房者则会产生对房子的基本需求，有房者则会产生改善生活质量或对房地产投资的需求，使得住宅需求稳步提升，进而引起房价的变化。

2、供给角度分析

（1）住宅开发投资额

住宅开发投资额，反映住宅市场潜在供给量，是反映一个城市住宅市场的总体规模和繁荣程度的重要指标。住宅开发投资额直接影响住宅的供给，并通过供给的变动，影响价格。

一般认为，如果年度开发投资额多，住宅的供应量就会增加，随之价格下降。即住宅开发投资额与住宅市场价格反向变动。但值得注意的是，住宅开发投资额与住宅价格的关系不是绝对的。如果住宅开发投资额的增加并未导致供给的上升，而是提升住宅的质量、档次等等，则不但不会引起住宅价格的下降，反而可能会引起价格的提升。

（2）土地及建安成本

商品的成本往往是决定其供给量的重要因素，因此，商品成本在一定程度上影响商品价格。住宅价格包括所占用土地的价格和房产本身的价格，因此，土地成本和建安成本是影响住宅供给量，进而影响住宅价格的重要因素。

3、其他因素分析

政策调控是一个地区、一个国家对于住宅市场进行合理管控的重要手段，包括多个方面，例如中央和地方政府出台的各种相关法律法规、行业政策、相关制度等等。通常包含税收政策、金融政策、土地政策和行政手段等方面。

首先，政府宏观调控中的一个重要手段便是税收政策。不同税种、税率、征收办法等对住宅价格的制约程度不同。因此，政府往往通过调整税种、税率、征收环节等来影响住宅市场的供给与需求，进而调整房价。

其次，在我国土地政策也会对住宅价格产生较大影响。2004年，土地管理制度再出大举措，自此日后所有经营性用地出让全部实行招标、拍卖、挂牌制度。“招拍挂”制度有利于规范土地市场秩序，促进房地产企业的发展，但同时也导致了土地价格和房价的高涨。

（二）北京地区住宅市场发展现状及存在问题

近几年，国内经济增速放缓，改革不断深化，北京地区也随之进入“新常态”发展阶段。作为首都，北京自古以来便是全国政治、文化、科教和国际交往中心，人口向北京迁移的迹象仍然存在，北京市的运行压力仍不断上升。特别是近两年，北京市空气污染、交通拥堵等问题愈发严重，未来北京市将发展重心转移到落实城市功能定位，疏解北京市的核心功能。随着住宅调控政策日益完善，有效调节住宅市场供需状况，北京市住宅市场也逐步走向成熟，将步入一个温和的发展周期。下面将从北京地区住宅开发、供给、需求等方面进行具体分析。

1、地价高涨拿地缩减

房地产开发投资额一直是反映房地产业整体情况的风向标，是对房地产开发成本的直观反映，而在房地产开发成本中土地购置费又占据主要份额。表1.1列示了北京市2010-2014年房地产开发投资额与土地购置价款数据，并计算相应的增长率及土地购置价款在房地产开发投资额中的占比情况。2010-2014年，北京市土地购置费占房地产开发投资额的比重始终保持在40%左右，上下浮动5%。可以说，土地购置费对房地产开发投资额有较大影响，而土地资源的有限性，势必导致土地购置价格增长，购置费用提高，进而使得投资成本上升。

2、住宅用地量跌价涨

如图1.2 中绿色折线所示，在北京，住宅投资相对于写字楼和商业用房而言一直占据房地产开发投资额50%左右。

2010-2014年，北京市住宅开发投资仅在2012年出现下降，同比降幅8.5%，其余各年均较上年呈现增长。特别是2010年，北京住宅开发投资陡然增加，增长率高达66.4%，自2010年后，北京的住宅开发投资额均保持在1500亿元以上。2012年出现下降与北京出台的土地供应计划要求2012年政策性住房计划供地量占住宅用地供应量的50%以上，政府土地供给意愿很低有关。2013及2014年，北京市住宅开发投资均继续增长，2014年开发投资总额逼近2000亿元，但住宅投资额的上涨并不意味着住宅开发市场的火爆。近两年北京市居住类用地价格也在大幅上升。2014年北京市住宅类用地的平均楼面价达到14557元/平方米，创下历史新高，环比2013年每平米涨幅为51%。但须注意的是，2014 年北京市土地市场呈现明显的量跌价涨态势。特别是在住宅用地方面，北京市共成交宅地52宗，比去年同期减少29.7%；建设用地面积423.35万平，比去年同期大幅下滑41.4%；规划建筑面积900.7万平，比去年同期大幅下滑32.1%；成交总金额达1311.1亿，比去年同期增长2.6%。

3、调控失效价格走高

北京地区2006年至2014年间新建住宅及二手住宅的同比價格指数在趋势上呈现同步变化，即两者价格基本同增同减，两者变化均呈现山峰形状。可见北京地区近几年同比价格指数震荡波动，受金融危机影响，住宅价格于2009年及2012年出现负增长，而随后的调控政策又使得2010年及2013年价格大幅上涨。

2014年受2013年新“国五条”及后续控制政策的影响，房地产市场下行预期的影响，新建住宅及二手房价格增长力持续下降，甚至于2014年9月开始出现负增长。但若剔除保障性住房的数据，近三年北京市住宅商品房的均价持续上涨，近两年涨幅均超过10%。可见，若单就商品住宅而言，北京市房价在市场如此低迷之时，依旧高涨。近几年在中国，特别是一线城市，陷入了房价越调越高的怪圈，政府的限价措施只能遏制短期的激增，对于长期供需失衡及价格非合理性毫无效果，调控政策一再失灵，政策悖论不断上演。

二、住宅信贷市场分析

基于住宅这种商品的特殊性，住宅产业一直是典型的资金密集型产业，无论在开发期、建设期、销售期都需要大量的资金支持，可以说住宅产业的发展离不开金融业的支持。在我国，住房信贷始终是银行业务中最活跃的一个。在我国住宅信贷以抵押贷款为主，主要包括住宅开发贷款和个人住房抵押贷款。

自1998年，我国住房制度改革，取消福利分房，住房进入市场化，住宅市场与金融进一步融合，金融业特别是信贷对住宅产业的支持不断加大，信贷余额迅速增长。不仅住宅开发贷款逐年上升，个人住房按揭贷款也与日俱增，且据统计住宅类贷款增长的速度远高于银行整体信贷增长的速度，也使得住宅信贷风险逐步暴露。

如图2.1所示，近五年来，我国房地产贷款余额增长近85%，其中房地产开发贷款与个人购房贷款也稳步提升，特别是个人购房贷款增长近80%，到2014年末余额达到11.52亿元。

（一）房企开发贷款余量稳增

相较于其他行业而言，住房开发投资金额巨大，回收期常，具有较大的风险。也正因为投资额巨大，住宅开发企业无法完全依靠自有资金维持发展，往往有较大的资金需求，而我国金融市场发展仍不完善，相关的产品、融资渠道较为匮乏，时至今日住宅开发仍依靠于商业银行信贷，特别是北京等一线城市，住宅开发投资额中有大部分是高额的土地购置费用，使得住宅开发投资信贷需求不断上涨。

如图2.2所示，北京地区近年来房地产开发资金情况，图中红色折线表示贷款的同比增长率水平，可以看出房地产开发贷款在2010年及2011年出现下降，其余各年均上升，到2014年末，北京市房地产开发投资额中银行及金融机构贷款总额为2183.68亿元，同比增长18.9%。

（二）个人购房贷款余额提升

个人消费性贷款在我国一般包括个人住房贷款、住房装修贷款、汽车贷款、助学贷款、大件耐用消费品贷款、旅游贷款及其他贷款，而这其中个人住房贷款绝对是主角。如下图所示，2010年至2014年全国个人购房贷款与个人消费性贷款情况，可以看出尽管近年来个人购房贷款所占的比重呈下降趋势，但一直占比75%以上，2010年时占比达到85%，可见个人购房贷款绝对是我国个人消费性贷款中最重要的部分。而这一点不仅在全国如此，在各地区亦是如此，在北京这样的一线城市更是如此。

三、北京地区住宅信贷与住宅价格相互关系分析

（一）变量选取

为了解析北京住宅价格与住宅信贷之间的相互关系，本文选取了北京市住宅销售价格指数、北京市住宅开发贷款余额、北京市个人购房贷款余额、北京市居民可支配收入、北京市住宅开发投资额、狭义货币供应量M1六个相关变量来进行分析。

影响住宅价格的因素很多，而其中从需求与供给的角度来讲，影响较大的因素分别是居民可支配收入和住宅开发投资额，选取可支配收入在于其直接影响居民购买力水平，选取住宅开发投资额是因为开发行为直接影响住宅的供给量。此外，住宅价格受政策影响较大，特别是国家宏观经济政策及商业银行信贷政策。本文选取狭义货币供应量M1，因为在央行调节宏观经济的众多货币政策中，调节货币供应量是最为直接的，货币供应量增加会使金融机构的可贷资金增加，进而增加贷款，从而促进投资与消费，反之减少货币供应量则会收紧银根，减少贷款发放。商业银行信贷政策方面选取住宅开发贷款余额与个人购房贷款余额两个变量，以求分别从投资与消费两方面理清住宅价格与金融支持的互动关系。

（二）结论分析

通过对2005年1月至2009年12月及2010年1月至2014年12月两个阶段的各变量月度数据进行实证分析，可以得出如下结论：

首先，两阶段住宅价格与住宅开发贷款、个人购房贷款的相互关系发生明显变化。其中变化最大的为住宅销售价格及个人购房贷款在受到冲击后产生的变动。在2004年至2010年的月度检验中，住宅开发贷款与个人购房贷款都会促进销售价格的上涨，而在2010年以前，开发贷款仅会引起销售价格的波动，个人购房贷款并不会对销售价格产生影响。在2010年以前，住宅销售价格及开发投资额的上升会导致个人购房贷款出现波动，而在2010年至2014年的月度检验中，住宅销售价格的上涨及开发贷款的增长会使得个人购房贷款大幅提升。可见，随着北京市住宅产业的不断深化发展，住宅改革的不断深入，住宅金融体制的不断完善，住宅市场的高价格高利润高收入不断吸引着开发商、银行、消费者的进驻，住宅价格与个人购房贷款、住宅开发贷款之间的相互作用也随之转变。住宅价格的上涨已不再是单纯的供需变化所致，而是受到住宅信贷水平的影响；住宅信贷水平也不再只受到开发供给与购买需求的影响，住宅价格的上扬也会影响住宅信贷水平。现阶段北京市住宅价格不断攀升，个人购房信贷不断上涨，住宅开发异常火爆，已形成相互影响、相互促进的循环，住宅价格与住宅信贷量存在一定的不合理性。倘若如此循环发展下去，北京市住宅市场及相关的金融产业将存在巨大的风险，住宅价格将逐渐泡沫化，若泡沫破裂，相关产业链的各个环节都将受其影响，而住宅开发销售对银行信贷的高依存度势必导致相关信贷逾期、不良、无法收回，引致银行信贷风险，社会房地产市场及金融市场都将出现震荡，整个社会经济运行受阻，存在巨大隐患。

四、北京住宅市场发展建议

北京地区住宅市場价格与住宅信贷之间的关系不断变化，特别是2010年后，住宅价格、住宅开发贷款、个人购房信贷之间形成相互促进的网络，势必预示着北京地区住宅市场、住宅信贷市场的火爆存在着不合理性，住宅价格过高，刚性需求仍就无法被完全满足，个人购房信贷激增，住宅开发异常火热都隐藏着诸多风险与危害。住宅作为人民生活最基本的保障，直接关系着社会的稳定与发展。因此，如何避免泡沫与危机的发生，如何合理调整政策，在不影响经济发展的同时，使住宅市场，住宅金融市场更加持久健康的发展，是亟待解决的难题。本文根据前面的研究与检验，针对北京市的发展，为北京市住宅市场发展提出如下几点建议：

（一）深化土地改革

近年来，北京市住宅开发投资额上涨与住宅价格攀升有着相互促进的关系，因此，要从源头控制住宅开发投资额，降低开发成本，进而缓解价格不合理上涨。北京市住宅开发投资额中有很大一部分是土地购置费用，而土地购置费用的较高与我国的土地制度有着密不可分的关系。据统计，我国各省市的土地出让金已成为其财政收入的重要来源，甚至有超过税收的情况，足以见得，我国土地改革仍需加快脚步病不断深化。国家和地方政府过渡依赖土地收入，将给地区的发展带来诸多问题，资源将无法合理利用，导致土地价格不断攀升，进而导致住宅价格上涨，因此，深化土地制度改革，寻找适合我国国情及地方发展的土地政策，破解“土地财政”的难题，深化相关税制改革，从根本上控制住宅价格。

当然，北京市土地价格攀升，在一定程度上是北京市的特殊地位导致，随着城市人口的不断扩张，国际交流的不断深入，北京作为国际大都市、历史古都，承载着其独特的责任与使命，作为中国面向世界的窗口，北京市近年来不断增强自身实力，特别是增强基础设施、轨道交通的建设，完善的城市化设施，优质的软硬件，使得北京市土地价格自然上涨。因此，在改变制度的同时，也要适时调整步伐，促进北京地区土地与住宅价格走向合理化。

（二）调结构促需求

北京市住宅市场供给存在一些不合理的情况，特别是近几年住宅待售面积大幅提升，三年以上的待售面积在近五年更是涨了一倍，北京市住宅市场供给结构随着市场的不断发展，牟利的开发商与投机者不断增加，出现越来越严重的不合理情况。开发企业的供给无法满足消费者的需求，供需不匹配，导致北京住宅产业在开发过度的同时，出现资源浪费。因此，北京市需通过政策来引导住宅市场供给结构转变，不断研究市场的需求情况，听取各阶层的意见与建议，了解人民群众最根本的想法，持续引导住宅开发企业将需求细分，将住宅差别化，以促进需求的释放，满足各种需求，并保障开发企业的利润追求。此外，北京市应继续加大对保障性住房建设的支持力度，切实按照设定的目标，完成保障性住房的供应量，切实解决民生问题，保障人民群众的生活。要增加经济适用房、廉租房等保障性住房的供给，坚持在土地开发中要求一定比例的保障性住房建设用地，促进开发商住宅供给的合理配备，并不断促进租房体制改革，完善廉租房建设，保障百姓的居住需求。

五、结论

本文通过分析住宅市场、住宅信贷相关理论及北京市住宅市场、住宅信贷发展现状，理清了北京市住宅市场及住宅信贷目前面临的主要问题，并经实证检验，探究北京市近十年住宅市场价格与住宅信贷量之间互动关系的变化，发现北京市调控政策失效的缘由，为北京市住宅市场及住宅信贷的良好发展提出相关建议。

由于资料及数据的局限性，加之本人知识储备及能力水平的不足，本文对于问题的讨论仅停留在浅层，还有很多需要深入探索的地方，如土地制度改革、银行信贷风险防控实际操作的局限性等等，有待更多研究。

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