房地产经济波动的影响因素分析及对策研究

林永学

天津华北地质勘查局 摘要：隨着我国社会的快速发展，我国房地产行业得到了进一步的发展，并且已经成为我国支柱产业之一，是我国社会经济的中流砥柱。对于我国社会经济的可持续性发展起到了十分关键的作用，并且房地产经济的波动受到了社会各界的广泛关注和重视。本文主要讲述了房地产经济对我国经济的影响，导致房地产经济波动的主要因素以及相应的解决对策。

关键词：房产经济 波动因素 对策

随着我国经济体制改革日趋完善，进一步促进了我国房地产经济的发展，对于我国社会经济的健康平稳发展起到着十分重要的作用。与宏观经济一样，房地产经济在发展的时候，其往往会出现周期性波动式的趋势，必须要采取各种措施将波动控制在合理的范围内，才能够保障我国社会经济的发展。

一、房地产经济对国民经济及相关产业的影响

（一）房地产经济在国民经济发展中的主要作用

房地产经济在我国社会经济中最为重要的作用就是拉动国家GDP的增长，其主要可以从以下几个方面加以体现。其一，房地产开发参与房地产投资对拉动国民经济生产总值的直观性和积极性。其二，能够通过房地产投资行为拉动相关产业机构合作意向的达成，进而促进市场经济的增长，推动国民生产总值的增长。随着房地产市场投资行为日趋增多，能够有效的促进了市场中消费需求的提高，所以，国民生产总值能够得到显著的提高。

（二）房地产发展对其附属、关联性产业的主要影响

国民经济增长主要就是通过GDP直接体现出来，推动国民经济增长的因素不仅具有房地产经济，与房地产经济存在紧密联系的行业诸多，比如能源行业、金融行业以及物流行业等诸多行业。只是对于国民经济增长来讲，房地产经济占据着主要的比例，其本身属于中流砥柱。房地产行业本身具有产业链条长以及关联度广泛等产业特性，所以，房地产行业相关的产业，比如建筑、建材以及能源等行业，在市场上得到了进一步的促进发展，并且具有十分重要的现实影响。

二、房地产经济波动的影响因素

（一）内生因素

1、房地产市场的供求因素

房地产市场的供求关系是不断变化的，房地产投入需要广大消费者的需求，如果消费者需求不能及时的跟上，那么就会导致房地产投入进入下坡路。由于劳动、技术以及资金等诸多方面是不断变化的，进而也会导致房地产供给量出现一定的变化。由于影响房地产需求总量的因素诸多，也会导致房地产供给的波动程度比较大，并且其往往呈现出曲线变化，最终就会导致房地产总供给量与总需求量出现一定的不平衡，只是短暂的出现供求平衡。所以，必须要对房地产经济进行科学、合理的调整，从而导致供求关系出现一定的变化，造成房地产经济出现一定的波动。

2、房地产收益率因素

房地产收益率主要就是指房地产净收益和投资额之间的比率，也常常被称之为投资回报率。一般情况下，房地产开发预期收益处于上升阶段的时候，房地产开发商就会增加投资，不断的扩大开发规模，一旦预期收益下降的时候，就会减少投资，缩小规模，从而导致房地产经济出现波动。

3、房地产投资因素

如果不断的增加房地产投资工作，才能够促进房地产行业的发展，逐渐的将房地产经济促进到繁荣阶段，如果减少房地产投资，就会逐渐的将房地产经济带入到萧条期。房地产投资的变动与经济周期往往都是同向共振的，从整体角度来讲，房地产投资变动往往更加活跃，房地产投资更可以当成房地产经济波动的引擎。

（二）外生因素

1、经济因素

导致房地产经济出现波动的经济因素主要就是指房地产开发的宏观因素以及其他相关因素，宏观经济主要就是指经济参数和经济变量对房地产经济波动所带来的影响，经济参数以及经济变量主要包括了物价水平以及通货膨胀率、收入水平与消费水平以及产业结构特征等诸多方面。

2、社会发展因素

随着我国人们生活水平质量不断的提高，我国人们的精神文明得到了进一步的提高，所以，人们对于住房消费观念得到了不断的提高和完善，住房消费者对于居住环境和位置有着更高的要求，从而也会对房地产经济带来不可忽视的影响。

3、城市发展因素

随着我国城市现代化进程日益加快，城市现代化进程已经成为房地产经济发展的源动力，为了能够适应城市现代化进程发展的需求，扩大和完善城市基础设施和普通住房已经成为主要的发展趋势。另外，随着我国人口的增长以及交通运输行业的快速发展，也进一步促进了我国城市现代化的发展，其能够直接影响到房地产经济的发展，导致房地产经济周期性波动的出现。

4、政策因素

政策因素也是造成房地产经济波动出现的主要因素，其主要就是指政府在房地产经济方面的宏观经济政策，比如产业政策、货币政策以及财政政策等，从而对房地产经济的各个方面进行了宏观调控，会引发房地产经济波动的出现。

三、预防我国房地产经济波动的主要对策

（一）调整房地产投资政策

为了能够保障我国房地产经济的可持续性发展，在其投资政策制定和颁布的时候，必须要重视以下几个经济现象。其一，投资主体结构的变化会对房地产周期的变化带来较大的影响，其主要原因就是因为国有企业产权不清以及没有风险规避等机制，从而会出现房地产经济波动的现象。其二，必须要关注房地产投资规模的变化，必须要保障房地产投资规模与宏观经济规模适当，不能脱离宏观经济的支持，保持房地产投资占据固定资产投资的合理比重，避免比重过大或者过小。其三，投资结构必须要合理。房地产开发投资必须要保障其科学性、合理性，必须要重视市场调研和市场定位等工作，保障房地产投资开发能够真正的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张模式。其四，必须要不断的完善和规范政府投资，政府必须要重视房地产行业的发展战略，适当的调整政府投资，及时的完成土地开发以及安居工程等政府型房地产开发活动，并且实现对房地产投资行为的间接调控工作。endprint

（二）规范土地市场

必须要不断的规范土地市场，加强政府土地批租管理工作。其主要可以从以下几个方面加以控制，其一，必须要控制好总量，严格的按照相关规定和标准进行行政划拨用地，必须要实现土地管理权的统一管理，对土地出让实施总量控制，并且科学、合理的制定合理的土地供应计划，严格的审批行政划拨用地，监控土地的最终用途。其二，必须要规范操作，实现招标拍卖。必须要完善我国传统的土地转让方式，逐渐的实现市场化的招标、投标以及拍卖等形式，减少行政性土地出让方式，改变土地出讓过程中的违规操作。其三，政府垄断城市土地出让市场，必须要不断的加强政府土地供给能力，及时的放开土地转让市场，能够保障企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，保障土地在市场机制的调控下实现优化配置和重组。其四，必须要完善和创新市场化的新型土地供应机制，由政府垄断土地一级市场的出让行为，土地出让逐渐的实现招标以及拍卖方式等过渡，最终避免房地产经济波动的出现。

（三）完善我国房地产市场开发金融制度

房地产市场开发金融制度作为我国房地产行业的重要组成部分，必须要不断的完善和创新，其主要可以从以下几个方面加以控制。其一，必须要实现我国房地产开发多元化融资体系，目前，我国房地产行业的主要融资渠道包括了商业银行贷款以及房地产信托等方式，必须要结合新时代发展的步伐，不断的创新和完善，进行多元化渠道的发展。其二，必须要不断的完善我国住房消费的多元化融资体系，我国主要的住房消费融资渠道包括了商业按揭贷款、住房合作基金以及政府优惠政策等，方式比较匮乏，必须要不断的丰富。其三，必须要培育住房抵押贷款证券化，证券化是国外发达国家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解决流动性差、规避市场风险等作用，能够进一步促进我国房地产行业的发展。其四，必须要建立科学、合理的住房金融管理制度，为了能够从根本上实现房地产融资渠道的多元化，不仅需要房地产企业积极的探索，还必须要加强金融体系以及制度方面的建设工作，为房地产融资创造一个良好的环境。

（四）全面提升市场调查力度

必须要不断的提高市场调查力度，才能够明确市场定位，一般情况来讲，投资主体结构会对未来市场周期的发展带来较大的作用和价值，目前我国一部分企业存在着职责不明确以及风险防范机制不健全等问题。必须要关注和重视房地产投资规模，让投资规模能够适应经济发展，保障比重的合理性。必须要建设理性的投资结构，意识到市场定位和市场调研的重要性，并且以市场需求作为基础来建设发展战略。

房地产经济波动的影响因素诸多，必须要结合实际情况，不断的完善和创新房地产经济管理体制和宏观政策，才能够控制其波动范围，有助于我国和谐社会的构建。

参考文献：

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