集中式租赁住房需加强政府监管

※背景情况※

这两年，一种由商业项目或工业厂房改建的“白领公寓”“单身公寓”如雨后春笋般在上海租房市场出现，并以相对比较低廉的价格，吸引了大量刚毕业的年轻人或打工族。然而作为集中式租赁住房，这几类公寓由于缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管又缺位，具有很大的安全隐患。

笔者在多家租房网站上搜索上海的房源，不少都标有“白领公寓”或“单身公寓”字样。这些房源中，除了小区内的合租房外，其他都是集中式的租赁住房，一般位于高校、地铁站、创业园区等附近。据笔者了解，在这些房源中，类似酒店式公寓的连锁式“品牌公寓”最贵，租客一般是收入相对较高的白领；将一整层分割成很多个独立小房间的“单身公寓”比较便宜，市区的价格一般在2000-3000元/间，最多可住两个人，租客一般是刚毕业的大学生或外地来沪的年轻人；还有一种则类似于员工宿舍，按床位出租，一个床位在几百块，租客以学历不太高的普通打工者为主。

调研中，笔者发现，这类租赁房既不同于小区内住房，也不同于宾馆，在消防安全方面应该有特定的标准。但到目前为止，国家对此并没有明确的消防標准，基本在套用经营性宾馆的标准，比如消防通道、警示标识、喷淋装置、报警装置等，基本按照宾馆的标准，但这其实并不科学合理。此外，在治安方面，也需要在公安部门进行身份证登记、租赁合同备案，但一些公寓并未这么做。

由于安全隐患严重，2016年6月，上海消防部门曾清退过一家所谓的“白领公寓”。位于普陀区光新路上的一幢大楼内部，1500平方米的空间竟然被人分隔成了204间房，用作“白领公寓”来出租，住宿人数超过300人。然而，居住密度如此大的建筑内，其消防设施却形同虚设，安全隐患严重。为了节约空间，2楼原本5米左右的层高，被划分为上下两层，用以分隔出更多的房间。楼上几十间房间的住户，只能通过一段木质楼梯来逃生，唯一的走道也存在隐患。

※问题及分析※

笔者认为，对于这种对外经营的集中式租赁住房，也就是所谓的“白领公寓”或“单身公寓”，不能一味地肯定或否定，而是要从两个方面辩证地来看待这个问题。

一方面，在目前上海房价和房租均居高不下、公共租赁住房数又供不应求的情况下，这种价格相对低廉的房源，有着庞大的市场需求，特别是对于一些收入不高的年轻白领或打工族极具吸引力。

但另一方面，由于缺少政府监管，这些集中式的租赁住房普遍存在很大的安全隐患，具体包括消防、治安等方面，亟需政府针对这类租赁住房出台专门的规范、标准。

事实上，政府部门也已经关注到这个问题。2016年5月，住建部副部长陆克华明确表示，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。但到目前为止，上海尚未出台相应的实施细则。

其实，在香港，也有很多这类居住面积很小的租金相对低廉的租赁住房存在，很多租赁房源甚至按照床位出租，但由于政府出台了相关法规并纳入监管体系，总体比较安全、有序，暂时解决了不少收入较低的群体的住房问题。

笔者认为，对于这类集中式租赁住房，不应该一味地取缔，更不应该任由其违规存在。为此，笔者建议，上海可以借鉴香港在整治和管理这种租赁住房方面的一些经验和做法，明确主管部门，加强事前审批、事后监管体系，并尽快出台相关操作细则，对其进行规范。

※建议※

1.根据住建部要求，尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法，明确由房管部门（上海市住建委）作为主要管理部门，并联合公安、消防等部门共同建立联席会议制度，明确各部门分工、合作的具体事宜。同时，建议多个相关部门建立统一的集中式租赁住房信息平台，将所有这类租赁住房的相关信息进行备案。

在地少人多、房价昂贵的香港，有不少人因为无力承担高房租选择住隔断房，即由业主或二房东将一个住宅单位人为分割成多于两个的独立单位将其出租。隔断房在香港有一个特定的名字“劏（音汤）房”，主要分布在香港岛和九龙市区的旧楼里。劏房的租客通常是没有资格申请公共房屋的低收入人群、新到港或单身人士。劏房的政府主管部门为香港特区政府运输及房屋局，香港立法会房屋事务委员也会专门讨论劏房问题。

为了保证劏房的安全，香港特区政府从立法开始，对《建筑物（小型工程）规例》进行了修订，规定自2012年10月开始，劏房的相关建筑工程一律纳入小型工程监管。根据新规例，业主如想在逃生楼梯或其防护门廊的围封部分开凿或改动门口、在房间内安装非承重墙、铺设实心地台等，均被视为小型工程。业主在进行相关工程时，要委任符合资格的建筑专业人士承建设计、监督和进行，否则就属犯罪。一经定罪，最高可判处10万港元罚款及六个月监禁。

2.实行“发牌”制度。只有符合相应条件的租赁住房，才能获得对外经营许可证。针对这类集中式租赁住房，尽快明确其必须符合的各项条件和标准，具体包括基本配备、消防安全设施、监控设施、管理制度、入住人员准入条件等，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”，对于未经许可便对外揽客的，则予以重罚。

在香港，除了劏房，还有一种租金更低、但居住条件也更差的笼屋。所谓笼屋，是由铁丝网分隔出来的一个个床铺，一个居住单位往往能被分隔成十几个笼屋。据统计，在香港有10万多人居住在笼屋里。政府修建的公屋僧多粥少，难以申请，所以香港并没有对笼屋进行简单取缔，而是于1998年颁布并实施了《床位寓所条例》，通过立法确保床位寓所符合消防、卫生或楼宇安全的最低标准。

《床位寓所条例》把“床位寓所”规定为拥有12个及以上出租床位的居住单位，相关部门对符合相应安全标准的床位寓所发放牌照，严格禁止无照经营，尽量保证笼屋在安全的范围内运营。任何处所的经营模式如符合《床位寓所条例》对“床位寓所”的释义，必须申领牌照后才可经营，以保障入住者及楼宇其他使用者的安全。

值得注意的是，香港对笼屋和劏房的定义并没有以人均居住面积为指标，而是主要基于安全方面进行考慮，因此考核标准加入了安全方面的指标。这一点，上海政府部门在制定、完善相关法规时，也可以借鉴。

3.对于这种对外经营的集中式租赁住房，应纳入上海整个租房市场的监管之中，建立完善的全方位监管体系，具体包括事前审批、事后监管追责等。一方面，在发放牌照前，严格审批程序，并将相关信息进行备案，力争将安全隐患消灭在萌芽之中；另一方面，在发放牌照后，也不能撒手不管，而是更要加强监管，不定期进行抽查或整治，发现问题立即严令整改，对存在问题严重者予以重罚，甚至取缔清退。

在香港，无论是劏房还是笼屋，都是全面纳入政府监管体系的。在事前审批方面，修订后的《建筑物（小型工程）规例》规定自2012年10月开始实施后，新建劏房的工程质量能够从源头把关，有效地应对了安全、消防、卫生等问题；笼屋“发牌”制度的实施，也同样强化了审批过程。对于已经存在的劏房和笼屋，香港政府则加强对该类房屋的巡查，一经发现违规，就会发出“清拆令”。

建议对于上海租房市场上已有的对外经营的集中式租赁住房，特别是所谓的“白领公寓”或“单身公寓”进行全面排摸和专项整治，不符合相关要求的，在限定期限内进行整改，并在相关部门进行备案；若拒不整改的，则要坚决予以取缔，以免发生不必要的安全事故或安全事件。

4.市、区两级政府进一步挖掘潜力，增加公租房供应数量，可由部分尚未售出的动迁安置房或共有产权房中转化，也可从市场上收储一些二手房源，简单装修后作为公租房出租。此外，对于一些闲置的商业项目或闲置厂房，也可由政府部门主导，按照相关标准进行改建后，作为公租房对外出租。

事实上，为了解决中低收入者的居住难题，除了保证劏房和笼屋安全外，香港政府也在不断增加由政府修建的公屋的数量。根据香港特区政府于2016年12月刚刚发布的《长远房屋策略》，未来十年（即2017/18至2026/27年度），总房屋供应目标维持46万个单位，包括20万个公屋、8万个资助出售单位及18万个私楼单位。也就是说，未来十年，香港新增的房屋供应总量中，接近一半都将是公屋。

香港的公屋类似内地的廉租房，每月租金只为一般低收入家庭收入的一成左右。除了价格低廉，每个屋村一般还都有配套的文娱康乐设施，球场、公园、诊所、商场和商店街等。在香港，有至少三成的人口住在公屋里。但是，如果有申请人伪造资料申请公屋，一旦被发现，将避免不了牢狱之灾。

编辑：成韵 chengyunpipi@126.com