我国特大城市CBD建设投融资方式及存在问题研究

王璐瑶

摘要：随着我国城镇化进程的不断加快，大城市的建设越发国际化，其中一个重要反映就是CBD城市商圈的出现。但CBD商圈的建设需要巨额资金，因此如何进行融资就成了摆在城市建设面前的一种重要任务。本文就我国当前城市CBD建设融资的方式进行阐述，并分析现阶段存在的问题，在此基础上提出相关解决对策。

关键词：CBD建设；投融资；存在问题

随着中国城镇化的进程不断向前，我国的特大城市不仅在原来的数量上有了一定扩充，在城市的建设上也逐步向国际靠拢，其中一个重要反映就是CBD城市商圈的建设。据不完全统计，在北京、上海、深圳、上海、杭州等地，近年来的CBD建设不断提速，形成了城市商业圈的格局。一般来说，CBD商业圈的建立不仅选择的地点是城市中心位置或距离城市中心一定区域内，而其档次来说也是城市中的亮眼之处，这一切都离不开高成本，即CBD商业圈的建立必须投入巨额资金，才能完成最初规划。但非政府力量下，CBD商业圈的建设就需要大规模的融资才能保证完整的建造过程。本文从我国特大城市CBD商业圈投融资方以及存在的问题角度出发，研究我国CBD商业圈建设的现状。

一、我国CBD商业圈投融资的方式

目前来说，我国CBD商业圈的建设所采用的投融资方式主要包括政府直接主导开发、开发区下属国有公司开发、委托社会开发主体建设以及政府与企业的合作开发模式。

（一）政府直接主导开发

由政府出资并主导CBD商业圈的建设，是较为传统的方式，国内最初的CBD商业圈均是在政府直接的指导及投资下建设起来的，其产权属于政府或直属机构。采用政府直接主导的开发方式，CBD商业圈的建设能够保证充足的资金，这就保证了后续的设计、征用土地、招商引资等过程能够按部就班的进行，而资金链断裂的可能性大大降低。由于采取的是国家主导，因此在建设过程中面临的阻碍相对较少，招标过程中会更有吸引力，对于建成后的楼宇招商也有很大的吸引力。

但是，通过政府直接主导的方式建设CBD商业圈，也会产生很多负面效果。一方面，工程建设的效率低下，这主要体现为各种手续文件的层层审批以及在选择招标或招商对象时程序较为繁琐，在一定程度上阻碍了工程的进程，导致效率低下。另一方面，由政府主导CBD商业圈的建设，滋生了贪腐之风，在国家资金播下来后会通过多层机构最终发放到现场工程建设上，这中间的机构会通过一系列理由克扣工程款，造成国家资源的浪费，甚至最终会由于资金不足导致腐败工程。

（二）开发区下属的国有开发公司开发

CBD商业圈的建设由开发区下的国有开发公司进行工程建设，其流程主要是由国家土地部门将土地通过招标或者挂牌拍卖的形式，将工程的建设权转让给开发公司，由开发公司自行组织设计、建设和招商工作等。这种形式不同于政府主导下的CBD商业圈建设，资金由开发公司自行承担，可通过银行贷款、发放公司债的方式进行融资，最终以建成楼宇的租金来偿还欠款，在一定程度上增加了建设的效率。但这国有开发公司的国企性质，在程序审批和流程上并没有完全市场化。同时，如若CBD商业圈的建设后期经营效果不如预期，开发公司不能偿还欠款，整个CBD会暂时陷入瘫痪。

（三）委托社会开发主体建设

在这种方式下，国家土地管理委员会将土地通过挂牌拍卖的形式將开发权利转让给开发主体，由该社会开发主体自行解决融资问题，多数情况下，开发主体会选择商业银行贷款、发放企业债券等方式分批量解决阶段性建设所需资金。待工程完备后，CBD管委会将部分楼宇进行回购，这种方式的主要目的是为了保证CBD管理委员会对该CBD商业圈的控制权利。一般情况下，CBD管委会不会将全部建筑进行回购，一方面是资金限制，另一方面，通过双方共同持有的方式保证开发商在建设过程中的责任，保障了楼宇的质量。

（四）合作开发模式

合作发开模式建设CBD商业圈，主要是指在政府和企业双方参与来进行CBD商圈的建设和开发，即所谓的PPP。在这种方式下，一般由政府主导进行规划，但由于政府尤其是地方政府资金受限，且在专项建设上的非专业性，导致完全承包建设有一定的难度，因此，会通过招标的方式选择与企业进行共同开发，双方共同持有项目的所有权，其中政府占主导。在项目的建设过程中政府负责设计，企业负责实施。政府与企业合作开发的形式有效解决了完全由政府主导建设中的不足，但同时这种方式也暴露了一些不足，即政府在整个工程中的话语权过重，而付出成本却不能与之匹配，导致了企业参与CBD商业圈建设的积极性不高。

二、我国特大城市CBD投融资存在的问题

通过以上分析，我们了解了当前我国CBD商业圈建设的几种融资方式，各种方式既有其一定的优势，但同时又不可避免的暴露了一些缺点，现总结为如下几点：

（一）投融资规划不充分

任何城市中CBD商业圈的建立，都被视为城市中的一项重大事件，会得到各级领导、大众媒体和普通市民的关注，但关注的对象主要集中在该CBD商业圈建设后对城市的意义以及其具备的城市功能，甚至其建筑外观的艺术效果，鲜有关注投入到建设资金的投融资上来，最终导致资金与建设进程的相脱节。在政府完全主导下的建设显得资金充裕些，但更多的CBD建设是由企业或开发商进程建设的，作为企业主体的开发商，能够选择的融资途径过于单一，且资金量限制，在会一定程度上阻碍进程。

（二）融资思路过窄

从目前的CBD商业圈建设主体的融资途径来看，主要以银行贷款、发行公司债为主，融资渠道的过于单一，导致了资金量的受限。随着我国金融业的发展，更多的融资渠道应被运用到CBD商业圈的融资中去，如产业基金、信托投资、互联网金融、二级市场证券投资等，需要注意的是，在选择融资工具的时候应注意防范风险。

（三）民间资产参与建设困难大

由于CBD商业圈的建设的融资成本较高，且政府对资金有一定要求，因此在民间资本很难参与到CBD的建设中去，这当然是由于民间资本的薄弱造成的，但同时政策在引导上的缺失也是一个重要原因，只有打开多种融资渠道，才能帮助建设主体为CBD的建设更好的融资。

三、完善CBD建设融资方式的对策建议

随着城镇化的不断发展，CBD建设是各个城市不可避免的发展路径，因此解决CBD在建设融资过程中的问题显得尤为迫切。

（一）充分严谨调研科学落实投融资规划

CBD建设的融资规划是以整个程师傅发展规划为基础的，只有进行良好的、充分的融资规划，才能保证日后融资的顺利进展，进而保障CBD建设的顺利实施，所以融资规划在整个CBD建设的过程中扮演着先行者的角色，做好融资规划工作，为CBD的建设打下良好的基础和前提。CBD建设的融资规划包括众多内容，可以从不同的角度出发，合理规划融资安排。

CBD的建设需要大片的土地面积作为承载，因此在做融资规划的时候，应该首先考虑的是整个土地资源。一般来说土地资源多集中在政府手中（为了防止建设成本过高，应当避免从其他企业如房地产开发商拿地），所以CBD建设委员会应与国家或地区土地管理部门协商好土地开发事宜。从各国中各大城市的CBD建设成果来说，土地资源的好坏，甚至面积大小都在一定程度上决定了该CBD建设的成败。

（二）建立CBD发展数据库构建发展指标

发展指标指的是CBD建设当地的经济发展与社会发展水平的体现。CBD的建设不应以政府官员追求政绩功绩为目的，而进行大刀阔斧的建设，“大众脸充胖子”之后面对的结局只能又当地市民来承受。所以CBD的建设应以地区发展为前提，笔者认为当地居民的可支配收入、消费水平、投资比例、地区生产总值的增长速度都应该是被纳入到考核CBD建设中去的。只有在一定比例的指标达到建设CBD的要求之后，才能说这个城市是适合或者有足够能力开发CBD的，否则任期内的官员为了满足自己的政治欲望，拖欠款项大刀阔斧的建设CBD，而建成的结果却是空置率极高，不仅造成了资源的浪费，还无能偿还建设所欠下的巨额款项，将整个地区的经济拖入一个倒退的地步。

（三）引导政府财税打造CBD盈利环境

由于中国的特殊国情，政府具有无上崇高的公信力，地方政府的公信力在当地来说是最好的，国家的信用在市场看来也是不容置疑的。所以在CBD建设的融资过程中，应当充分发挥政府的公信力作用，做到政府牵头，以政府信誉为担保。这主要体现为两方面，一是在CBD建設过程中发行的债券，政府作为担保人能够被更多的投资者或者民众所接受，从而促进债券的顺利发行；二是在后期CBD建成后招商引资的过程中，政府为保证降低已建成楼宇的空置率，积极倡导商户以租店铺的形式住进楼宇，需要注意的是，在招商引资的过程中，政府应注意产业链的平衡，各行各业均能落户是最完美的追求，但应保证周边商铺在行业覆盖上的完整性。

（四）创新CBD融资方式

目前阶段的CBD建设的融资多以国家形式、地方政府形式或者财团形式出现，这其中既有高成本的要求，又有资源短缺的限制，导致了民间资本尤其是闲散资金无法投入到CBD的建设融资中去，所以改善目前CBD建设的窘境需要创新融资理念，创新融资方法，通过PPP方式吸引民间资本的进入，或者与产业基金合作，解决后期资金不足的问题，甚至在不影响最终产权的前提下，引进部分国外资金都是值得CBD建设委员会考虑的。