重庆市农村土地流转交易市场中介服务体系探究

倪青玲

（重庆农村土地交易所，重庆 400011）

重庆市农村土地流转交易市场中介服务体系探究

倪青玲

（重庆农村土地交易所，重庆 400011）

随着新农村建设步伐的加快，农村土地流转变得越来越频繁，农村土地流转交易市场中介服务体系也变得相当重要。文章主要结合重庆市的实际情况，进一步探讨农村土地流转交易市场中介服务体系的构建。

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1 基本思路

以组织架构清晰、运行机制规范、管理模式先进、信息联动共享为中介服务体系建设的目标，在既定的原则和功能定位下，通过对组织构架、服务类型、运行流程和运行机制的探讨，建立以重庆市农村土地交易所为核心的、其他机构共同服务的农村土地流转交易市场中介服务体系，规范和引导农村土地产权有序地进入市场，显现农村土地产权的财产价值，推动农村土地流转交易市场的健康发展。

2 中介服务体系服务组织

对重庆市农村土地流转交易市场中介服务体系而言，中介组织主要分为行政主导的中介服务平台和市场化的中介服务机构2种。前者主要从行政方面形成纵向的中介服务组织；后者则从服务的功能出发形成横向的服务于各层次平台和交易活动的中介服务机构。目前，依据该市的行政级别方面，主要划分为重庆农村土地交易所、区县流转服务中心、乡镇流转服务窗口和农村流转服务站等4个层次。

2.1 重庆市农村土地交易所

重庆市农村土地交易所作为市级农村土地流转交易平台，应总揽全市的机构建设、业务指导、信息汇集等职能，并统筹全市的农村土地流转交易平台建设和业务拓展的职能，完善运行机制，推动建立全市统一的农村土地流转交易运行规范和平台建设标准，指导和推动农村土地流转市场中介服务体系的建设和完善。

2.2 区（县）土地流转服务中心

区（县）土地流转服务中心的定位主要是结合不动产统一登记机构建设，充分发挥现有农村土地承包经营权流转、林权交易、农村产权交易等平台的作用，因地制宜的整合工作资源，推动建立综合性的区县农村产权流转交易平台，并负责辖区内农村产权流转交易信息的收集、发布、组织交易、协助办理产权变更登记、采集抵押登记信息、政策咨询等综合服务及推荐申报需市级平台交易的大额标的和应由市级平台交易的标的。

目前，重庆市的部分区（县）交易服务机构已经基本建立，有些区（县）还未开展。具体平台建设方案：（1）对区（县）已有农村土地（产权）交易市场化服务机构的，所涵盖的交易品种零散、未整合的，应依托现有的机构进一步完善，并归口同级国土资源部门管理。（2）对区（县）没有农村产权或农村土地流转交易机构的，但有流转服务机构并承担相关市场交易职责的，应尽快同农村产权流转市场交易职能剥离，组建区（县）农村综合产权流转交易机构，并明确职能和职责，充实人员。

2.3 乡镇服务窗口和村级服务点

乡镇农村综合产权交易服务窗口作为前端服务、审核机构，其职责主要为信息收集、受理申请与核实、政策宣传、项目核查、指导合同签订、处理纠纷等。乡镇交易服务窗口、村级服务点应依托乡镇公共服务中心、村便民服务中心等机构开设。

3 中介服务类型

3.1 信息收集发布与交易活动组织

市场化的中介组织的信息服务主要是一种专业的、对农村土地流转交易市场的信息整理与分析的服务。相比中介平台的信息，更具有针对某类需求进行的专业信息提炼与分析的特点，也就是类似于针对各类流转交易信息形成的专题报告等服务，以为交易主体提供决策支撑的信息类服务。

3.2 法律咨询与政策研究

对于农村土地流转交易市场而言，具有法律咨询服务功能的中介服务机构应具备几方面的特殊含义。（1）为意向交易方提供前期农村土地交易的法律政策咨询，解决交易双方在土地交易中的政策疑问，促进流转交易活动的有序开展。（2）为意向交易方明确交易权利与义务的边界，明确交易中可以实施和限制实施的行为，警告超出相应权利与义务范围将受到的风险与惩罚。（3）当交易双方出现纠纷时，提供相应的法律援助服务，保障交易方各自应享有的权益。

3.3 测绘与评估

中介服务机构应提供相关测绘功能，为交易双方提供完整明晰的交易信息，促进交易的有序开展，避免不必要的纠纷。农村土地流转评估服务是中介服务机构采用的科学评估方法，并按照一定的评估程序，为土地相关权利流转方提供基准价格的工作过程。此外，评估对象的价值对交易过程中的某些费用计算具有重要意义。为此，交易过程中，要合理评估交易对象的价值。

3.4 项目策划与设计

农村土地流转交易的主要目的是通过流转，使土地等生产资料转入到新的主体供其开发利用。为此，在交易及交易之后，存在着进一步对土地的项目包装、策划开发等服务需求。也就是新的土地权利人通过项目策划与设计等，形成最终的土地产品，实现土地产品的效益最大化。

3.5 融资与担保

目前，针对农村土地金融存在的困难，应着力培育为土地融资、担保等提供金融服务的中介机构。例如，借助相关土地银行，实现土地信用抵押等相关服务。发放农业长期投资信贷，帮助农民创业等。在农村土地流转市场建立的初期，中介服务机构的担保服务将对农村土地融资起到至关重要的作用。为此，要吸引相关担保机构对农村土地的农民提供切实的服务。

3.6 委托代理

现实中，还存在着交易方通过委托代理，将土地进行流转交易，并将全部或部分必须完成的既定交易内容委托给代理方。代理方则全权参与交易的过程与决策，代表交易方完成交易行为。

4 中介服务运行机制构建

中介服务体系建设的关键是中介服务的运行机制构建，只有在理顺农村土地流转交易运行机制的基础上，通过一系列环环相扣的行政程序，达到规范化流转交易的要求，才能避免因流程的不清晰，造成交易混乱的现象。清晰的中介服务运行机制，能为市场主体解答所需的服务问题。

总体而言，根据城市土地交易的一般流程，农村土地流转的运行机制主要包括申请与受理-交易-登记-融资、规划设计等，以及后续的开发利用。

[1] 邵娇娇．农村土地流转的政府引导研究．安徽大学，2014

[2] 张军．农村土地流转中介服务组织研究．南京农业大学，2012

[3] 杨佳．湖北省农村土地承包经营权流转市场研究．华中农业大学，2009