琼海市区域建设用地节约集约利用评价研究

陈煜 王梦江

摘要琼海市是海南省东部重要城市之一。随着经济发展和城市化进程的加快，对土地利用的增长需求与限制土地利用有效供给的生态、经济、社会诸要素间矛盾关系日益突出。因此，开展琼海市区域建设用地节约集约利用评价，对琼海市土地利用结构调整、优化布局、科学用地提供依据，为促进琼海市社会、经济的持续健康发展具有重要意义。评价结果表明：琼海市存在村庄土地利用粗放、土地经济利用强度偏低、存量建设用地利用率低的现象。

关键词建设用地；节约集约；琼海市

中图分类号F301.2文献标识码A文章编号0517-6611（2017）21-0203-03

Evaluation of Regional Construction Land Economical and Intensive Utilization in Qionghai City

CHEN Yu，WANG Mengjiang

（Hainan Huide Real Estate Consulting Co. Ltd.， Haikou， Hainan 570125）

AbstractQionghai is one of the important cities in eastern Hainan Province. With the development of economy and the acceleration of urbanization， the contradiction between the increasing demand for land use and the ecological， economic and social factors restricting the effective supply of land use has become increasingly prominent. Therefore， evaluation of regional construction land intensive use in Qionghai City was carried out， It could provide the basis for structural adjustment of land use， optimizing the layout and scientific utilizing land in Qionghai City， and it had important significance for promoting social and economic sustainable and healthy development in Qionghai City. The results showed that village land use was extensive in Qionghai City， land economic utilization intensity was low stock construction land utilization rate was low.

Key wordsConstruction land；Economical and intensive；Qionghai City

區域建設用地节约集约利用评价，是以行政辖区内的全部建设用地为评价对象，定性分析评价区域土地利用与社会、经济发展的协调程度，定量评价区域内建设用地节约集约利用水平，揭示评价城市建设用地节约集约利用总体状况和区域差异，对评价城市得出结果进行综合分析[1-4]。评价成果可为评价城市后续开展编制土地利用总体规划、土地利用详细规划、土地利用专项规划提供参考依据[5-7]。

1研究区域概况与数据来源

琼海市位于海南岛东部，截至2014年末，全市GDP达179.69亿元，土地总面积1 710.136 9 km2，全市建设用地面积为229.187 4 km2。评价数据主要包括：2010—2014年琼海市土地变更调查数据、常住人口与户籍人口数据、社会经济统计数据等。数据全部来源于历年海南省统计年鉴、琼海市国土局、统计局等。

2研究思路与方法

主要采用了定性分析结合定量评价的方法，其中确定指数、分指数、指标权重采用特尔非法，确定理想值采用目标值法。

3定性分析

琼海市区域建设用地节约集约利用评价定性分析主要包括人口发展、经济发展与建设用地变化匹配程度分析的指标计算，并根据指标的计算结果，判断琼海市土地利用趋势类型。

3.1人口发展与城乡建设用地变化匹配程度分析

人口变化与城乡建设用地变化的匹配协调程度主要通过分析2011—2014年琼海市人口、建设用地各自的变化情况和关系，测算总人口与城乡建设用地增长弹性系数、城镇人口与城镇工矿用地增长弹性系数、农村人口与村庄用地增长弹性系数指标，以此判定琼海市土地利用趋势类型，揭示琼海市人口发展与城乡建设用地的匹配协调程度、节约集约用地总体趋势及存在的问题。

由表1可知，2011—2014年间琼海市常住总人口、城镇常住人口、城乡建设用地面积、城镇工矿面积均发生增长，从增长量与增长幅度来说，总人口与城乡建设用地、城镇人口与城镇工矿用地增长较为匹配；而常住农村人口减少，村庄用地面积增大，农村人口与村庄建设用地增长则不匹配。

3.2经济发展与建设用地变化匹配程度分析

经济发展与建设用地变化匹配程度主要通过测算琼海市生产总值与建设用地增长弹性系数、生产总值与建设用地增长贡献度，判定琼海市土地利用趋势类型，揭示琼海市经济发展与建设用地的匹配协调程度、节约集约用地总体趋势及存在问题。

由表2可知，2011—2014年琼海市及海南省生产总值与建设用地增长弹性系数均大于1，表明琼海市与海南省建设用地规模和生产总值都有增加，生产总值增长速度大于建设用地增长速度，经济发展用地集约利用水平较高。且琼海市生产总值与建设用地增长贡献度大于1，说明琼海市建设用地消耗与经济发展间的协调程度较好，建设用地消耗对海南省经济发展贡献度较高。

3.3土地利用趋势类型判定

琼海市土地利用趋势类型判定主要从人口发展与城乡建设用地变化情况以及经济发展与城乡建设用地变化情况两方面进行分析。由于琼海市总人口与城乡建设用地同步增长，且PEI1为1.27，因此，从人口发展与城乡建设用地变化情况来看土地利用趋势是集约的。同样琼海市生产总值与建设用地也在同步增长，EEI1与ECI1均大于1，故根据琼海市经济发展与城乡建设用地变化情况来判断，琼海市土地利用趋势类型也是集约的。

4定性分析

4.1指标体系构建及权重确定

区域建设用地节约集约利用评价指标体系参考《建设用地节约集约利用评价规程》进行构建，包括利用强度等4个指数，人口密度等7个分指数，城乡建设用地人口密度等11个指标[8]。评价指标体系权重值确定采用特尔菲法，共邀请11位专家进行两轮权重打分。具体评价指标及权重见表3。

4.2指标现状值、理想值及标准化處理

指标理想值是在符合有关法律法规、国家和地方相关标准的基础上，依据相应的土地管理目标，在某一时点建设用地节约集约利用的理想状态[9]。指标现状值是在理解各指标含义并明确取值口径的基础上，逐一对各项指标进行测算的结果。

指标标准化采用理想值比例推算法。指标标准化初始值按照公式计算：

Si0=ai/ti（1）

式中，Si0为第i项指标标准化值的初始值；ti为第i项指标理想值；ai为第i项指标实际值。

根据指标属性和对应理想值的特征差异，需对指标标准化的初始值按照以下原则进行处理：①对于正向相关指标Si= Si0；对于反向相关指标Si=1/ Si0。②Si应为0～1。③对于利用强度指数、管理绩效指数涉及的指标，若Si0≥1，直接赋为1，表示指标实际值为理想状态。如管理绩效指数涉及的指标无法计算时，Si直接赋为1。④对于增长耗地指数、用地弹性指数涉及的指标，要结合定性分析结论进行处理，对于正向相关指标，若Si0≥1，Si直接赋为1；对于反向相关指标，若1/Si0≥1，Si直接赋为1。根据上述方法，各个指标的现状值、理想值及标准化处理情况详见表4。

4.3定量评价各级指数计算

区域用地状况定量评价各项分指数按照公式（2）计算：

αj=Σni=1（Wji×Sji）×100（2）

式中，αj为第j项分指数的值；Wji为第j项分指数下第i个指标的权重；Sji为第j项分指数下第i个指标的标准化值；n为第j项分指数下的指标个数。

区域用地状况定量评价各项指数按照公式（3）计算：

βk=Σni=1（Wkj×αj）（3）

式中，βk为第k项指数的值；Wkj为第k项指数下第j个分指数的权重；αj为第j项分指数的值；n为第k项指数下的分指数个数。

区域用地状况定量评价总指数按照公式（4）计算：

总指数=Σnk=1（Wk×βk）（4）

式中，Wk为第k项指数的权重；βk为第k项指数的值；n为总指数下的指数个数。

按照上述公式计算出的各分指数、指数、总指数结果如表5所示。

5结论与建议

5.1结论

（1）村庄用地存在粗放利用现象。定性分析结果显示，琼海市在农村人口减少的情况下，村庄用地却出现增长，因此村庄用地存在粗放利用现象。

（2）土地经济利用强度偏低。定量评价结果显示，琼海市建设用地地均固定资产投资、建设用地地均地区生产总值、单位地区生产总值增长消耗新增建设用地量评价指标的现状值不足理想值的60%。

（3）存量建设用地利用率低下。定量评价结果显示，城市存量土地供应比率指标、城市批次土地供应比率指标理想值实现度仅为50%左右，说明琼海市存量建设用地盘活效果较差。

5.2建议

（1）琼海市应通过制定科学的村庄建设规划，综合考虑社会、经济与生态效益，把宅基地整理与小城镇建设、中心村的发展与撤村并点结合起来，将多出来的农村居民点用地通过整理或者置换的方式补偿到城镇用地或是其他建设中，促进集体建设用地节约集约利用[10-12]。

（2）建议琼海市在出让公告中明确今后土地出让建设项目需达到的最低单位面积投资强度、产出率、税收等指标，并将上述指标写入出让合同，以约定土地利用效率，并就相应的违约责任进行确定。

（3）在城市土地出让过程中，土地使用者更愿意选择开发成本较低的增量土地，这是由于人们对于增量土地的定价忽略了其资源资产价值和生态价值，从而造成城市内部土地大量闲置，处于低效利用状态。因此，建议在测算增量土地出让金时，要逐渐提高增量土地投资收益补偿和土地转用后生态功能损失补偿，运用经济杠杆迫使使用者走内涵挖潛方式。

参考文献

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