银行暂停房贷，楼市调控或将升级

文/闻之

银行暂停房贷，楼市调控或将升级

文/闻之

今年春节后，北京楼市急速升温引来政府对楼市进行调控。2月以来，部分银行的北京分行暂停对房贷放款。北京市的房屋中介企业也和无额度可放的银行暂停合作。北京市在3月底对现有楼市调控政策进行升级，更好地落实李克强总理在2017年政府工作报告中所提到的进一步“遏制热点城市房价过快上涨”要求。此前也有媒体提到，很多银行已经开始收缩其住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也在大幅提升。一些业内人士表示，伴随着政府监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将呈现大幅放缓的态势。

随着政策调整，房贷将会大幅放缓

在今年的全国“两会”上，楼市再次成为全国人民关注的焦点。今年的政府工作报告明确提出：“要坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。”央行多位官员也表示，今年个人房贷增速将会放缓。中国人民银行行长周小川在“全国”两会上也表示：2016年房地产贷款里增长比较快的主要是个人购房贷款。这有助于居民买房，有助于三、四线城市去库存，但容易使一、二线城市房价上升。今年房贷还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整，估计会适当放慢。

全国房贷收紧的信号首先出现在多地银行房贷最低折扣的上调和房贷审批周期的延长两个方面。自今年2月以来，北京、上海、广州、深圳的多家银行已陆续将首套房的最低贷款利率折扣上调为9折。“融360”的数据显示，农业银行、光大银行、招商银行、民生银行等大部分银行的首套房最低贷款利率折扣为9折，2月份，在全国533家银行中，提供9折以下房贷优惠利率的银行有99家，较1月份减少29家。另外，房贷审批周期延长一事也得到多位业内人士的证实。有关人士表示，一般而言，每年第四季度是银行放款较为困难的月份，多数银行会采取延长审批周期来减缓放款，在第一季度就出现延长审批周期的现象较为少见，一般是银行将要收紧房贷的信号。

一位银行客户经理表示，以往房贷审批的时间一般是10个工作日，而目前，房贷的审批周期确实有所延长，不过一般不会超过20个工作日，其他银行大多也会根据实际情况对房贷审批时间作出调整。自2016年10月起，一线城市以及部分热门的二线城市相继出台严控政策，楼市高烧得以降温，但这些一、二线城市的房屋购买需求开始外溢，环一线周边城市及部分热门的二线城市的成交房屋量价逐渐上升，环比涨幅位居全国前列。这一动向使新一轮的房地产市场调控悄然开启。

“融360”的监测数据显示，在全国533家银行中，明确执行二套房贷款首付四成及以下的银行共有328家，较一月份月减少1家，占比达61.53%，二月份执行二套房贷款首付三成的银行有164家，较一月份减少11家，占比达30.76%。执行五成、六成、七成以及八成的银行数分别为97家、14家、51家和34家。截至2月25日，在全国533家银行中，房贷首付两成的有166家银行，较上月减少15家，占比达31.14%，首付两成五的有2家银行,首付三成的有328家银行，占比达61.54%,首付三成五的银行有28家,停贷的有9家银行。“融360”分析认为，目前国家房贷政策收紧的趋势十分明显，不少银行受国家调控政策的影响，将本行的房贷首付比例上调至三成。就短期而言，购房者面临的压力有所增大，但相信未来市场是日趋稳定的，更多刚需购房者将真正享受到国家调控政策所带来的利好。

商业银行在严控新增房贷规模的同时，其内部对房贷规模的监测也更加频繁。一位商业银行内部人士透露，目前，其所在银行的总行正在严格控制信贷投放总量在各分行之间的分配比例，且从之前每月汇报一次改为每周至少两次向总行汇报相关信贷的投放情况。“在将各分行的贷款情况汇总后，总行根据各分行的存量和回收量进行配比，给予新增投放额度。”上述人士具体介绍说，在此之前，年度、月度投放会设置额度限制，但目前是随时变化，尤其到月底时，更是天天发生变化。另一位分行个人信贷部人士表示：“每天都要将计划上报总行，并且按计划进行贷款发放。”他还称，因为房贷业务，最近一个月已经前往总行参加了三次会议。

执行差别化住房信贷政策成为放贷特征

最新发布的2月份金融数据显示，2月份居民按揭贷款3804亿元，环比下降2489亿元，但同比增加了1984亿元。一位国有大行总行相关信贷部门人士告诉笔者，鉴于去年个人房贷增长较快，日前，监管层已向银行提出对新增房贷规模有所把控的要求。“银行内部也将此要求向各地分行进行了传达。目前，已经在实际操作中收紧了相关的信贷额度。”他还表示，其所在银行的个人房贷规模近两个月正呈现出逐月下降的趋势，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。房贷新增规模的下降一方面是由于监管层提出要求，另一方面也是因为一些地方性的限购政策出台后，实际的贷款需求有所下降。上述人士称，各商业银行目前不仅严控房贷规模，而且对房贷利率折扣也进行了一定的调整。

根据央行公布的数据，2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元，其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。今年1月的住户部门中长期贷款增量仍达到6293亿元，不过最新公布的2月数据显示，新增住户部门中长期贷款为3804亿元，环比降幅明显。预计今年房贷增速会较去年大幅放缓，且在新增贷款中的占比也将有所下降。这不仅与国家房地产市场整体调控政策有关，也与银行主动调整自身贷款结构有关。

目前，监管层在房地产信贷方面的政策已经有所收紧。此外，在宏观调控的背景下，目前市场人士对楼市前景的认识存在一定分歧，对房价上涨的单边预期较之前有所下降。2016年银行的信贷结构偏向于个人部门，住房贷款、个人消费类贷款的增速都较大，而今年，伴随着实体经济出现一些积极信号，企业部门有效融资需求有所回升，预计银行对企业部门的信贷投放将会逐渐增多。事实上，即使忽略监管部门的一些指导要求，从自身的盈利角度出发，银行也会对现有的信贷结构作出调整。虽然历史数据表明，住房贷款业务确实是银行最为安全的信贷业务，但是伴随着房价的升高，银行也会更加谨慎。此外，房贷业务在风险相对较低的同时，其贷款收益也相对较低。尤其是在国内经济发生变化的时候，房贷风险低的优势将逐渐消失，而其收益低的劣势将逐步显现。因此，中国人民银行副行长潘功胜日前强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。有关专家分析，目前，国家调控措施已初见成效，在二套房贷款首付方面，首付四成的银行日趋增多。提高二套房贷款的入手门槛，在一定程度上提高了投机成本，驱赶了投机者，净化了房贷市场。

其实，执行差别化的住房信贷政策是最近多个城市楼市限购升级的共同特征。例如，海南省三亚市最新发布的通知中，对其现有的住房信贷政策进行了升级。根据通知要求，在三亚市购买第二套住房的家庭，申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%。同时，三亚市暂停向购买第三套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。此外，本次三亚市发布的通知明确要求，严格禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证前，住建部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

京沪部分银行住房按揭额度开始吃紧

自2016年第四季度起渐趋平静的房地产市场在今年春节后再度爆发，包括北京在内的部分一线城市以及许多三、四线城市楼市出现明显升温的态势。近日，市场传言，2月份以来，部分银行北京分行因无按揭额度可放，已暂停或暂缓放款。据笔者了解，因临近一季度末，上海部分银行也面临住房按揭贷款额度紧张的状况。业内人士指出，银行放贷节奏与其自身额度管理的要求有关，就目前而言，这只是银行的局部行为，但受新房供应短缺、学区房交易进入高峰、市场改善性需求释放等因素影响，北京市二手房市场在2月份出现出人意料的躁动。有关研究机构统计显示，2月份北京二手房挂牌均价达到创纪录的62424元/平方米，较1月份上涨3.27%，同比上涨41.18%。针对2月份以来部分银行的北京分行住房按揭暂停或暂缓放款的传言，中原地产首席分析师张大伟称：“目前，北京所有银行都在正常开展房地产按揭贷款业务，由于新建住宅成交较少，大部分房地产按揭贷款以二手房为主。”不过，张大伟同时强调，从节奏上看，相比1月份的信贷宽松，2月份下半月，北京部分银行放款确有暂停，3月虽然有所恢复，但额度依然吃紧。

同样，上海的住房按揭贷款额度也较为紧张。笔者在某热门网站房产频道看到，对买房贷款未发放的抱怨帖子不在少数。“从定下购房合同开始一路抓紧，到现在已经5个月了，证交上去2个半月了还没放款，还不能拿房，无语！”其下跟帖的有不少人和楼主有同样的遭遇。上海某家银行支行行长介绍，该行现在个人住房按揭贷款额度确实有些紧张，有些购房者2016年12月份申请的贷款至今尚未发放。而沪上另一家银行的支行副行长更是直言，现阶段购房贷款额度紧张是每家银行或多或少都存在的问题，部分银行甚至面临整体贷款阶段性零增长的境况。

就此现象，交通银行首席经济学家连平认为，贷款额度吃紧只是阶段性的，银行为避免阶段性按揭贷款投放过大，会将全年的贷款额度均衡地分散到四个季度。例如，第一季度的额度基本发放完毕，在3月份的剩余时间中自然无贷可放。而从全年来看，银行肯定希望把放贷节奏控制得尽可能平缓一些，考虑到目前房地产成交已有明显放缓的趋势，同时去年年底成交的住房还需要继续放贷，所以银行的放贷节奏可能上半年会持续紧张一些，相对而言，下半年会有所缓和。

总之，针对未来住房贷款政策如何实施，如何才能真正做到“分类调控”和“差别化”放贷，笔者认为，银行不仅应该严格控制资金进入热门城市楼市，还应该对合理的住房需求、改善性住房需求、三四线城市“去库存”等问题进行考虑，同时充分考虑新型城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化和“补短板”带来的巨大红利及不动产的长期升值。此外，银行尤其是国有控股银行应该充分发挥政策性住房金融的职能，在整体上大力发展按揭贷款业务。因为，银行信贷的积极参与，对经济增长和转型，对稳定市场和防范风险，对满足民生诉求和共享发展，都有着十分重要的意义。