让雄安新区建设为全国“房改”探路

文/远见

让雄安新区建设为全国“房改”探路

文/远见

国家设立雄安新区的消息发布之后，“炒房”与“严打炒房”在雄安新区掀起热浪，雄安极有可能成为房地产投资的新“热土”，炒房问题可能长期伴随雄安新区。对此，有关专家认为，在这种情况下，要么针对雄安新区建立房地产市场长效约束机制，以严控炒房，要么让雄安新区成为“房改试验田”，以全新模式解决房地产市场问题。“雄安将试验房地产业发展新模式”这条消息的发布令人振奋。尽管目前尚不清楚新模式是什么，但专家说法释放出一些积极信号，比如不希望新区吸引企业入住的条件被房价所解构。笔者认为，探索房地产业发展新模式是为雄安新区未来发展大计“护航”，可谓意义重大。

希望“雄安房改”能探索出一条新路

雄安新区要长远发展，当地房屋应长期保持居住属性，而不应让投机资金过多介入，因为新区的健康发展不能靠投机炒房来维持，而是要创造一个适宜居住、生态优良的良好环境，这样才能有更美好的未来。从雄安新区三县的交通枢纽地图中可发现：在安新，有京广铁路、京昆高速公路、107国道等入京道路；在容城，有保津城际铁路、保津高速公路贯穿全境，1小时可抵北京和天津；雄县则融入了京津城市大交通框架，到北京只需45分钟车程。

作为京津冀协同发展的重要战略环节，位于冀中腹地的雄安新区首先要在疏解非首都功能上承担更大的责任，因为涉及人口迁移和要素外溢，原则上选址不能距离北京超过150公里，即半小时交通圈。在专家看来，选择雄安是综合考虑了交通、地质、水文、建设成本等方面因素，经过反复深入论证的结果。这里交通便捷、环境优美，现有和规划有多条城际铁路和高速公路。另外，这个地方人口密度低，开发程度低，发展空间充裕。京津冀协同发展专家咨询委员会副组长、中国工程院院士邬贺铨表示，雄安新区地处京津保腹地，区位优势明显，交通便捷通畅，生态环境优良，资源环境承载力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。中央给雄安的定位是改革开放的先行区，也包括对房地产管理的改革。雄安将试验房地产业发展新模式。

雄安将试验哪种房地产业发展新模式呢？比如，有专家提到了新加坡模式。若借鉴新加坡“组屋模式”，大部分“新区人”将居住在保障房里，不仅个体负担会大大减轻，创新创业、建设新区的劲头更足，而且政府今后不必再为打击炒房、遏制房价上涨投入大量行政成本，另外还能防止房地产市场乱象扰乱新区建设大局。所以，尽管“雄安房改”的具体内容尚不清楚，但无疑值得期待。因为事实证明，传统的房地产业发展模式虽然每年能带来巨额土地财政收入、提高居民人均住房面积、增加居民财产性收入，但也存在不少弊端，如很多地方财政依赖于卖地收入，房子沦为投资工具等。

因此，笔者希望“雄安房改”在为新区建设大局服务的同时，也能为全国房改探索出一条新路。因为，自1998年我国实施住房改革以来，所取得的成绩有目共睹，但问题也不少。为此，不少人呼吁进行新一轮房改。但具体怎么改，一直存在不同的声音。如果“雄安房改”能摸索出新路，可为其他地方提供借鉴。4月2日，民生证券副总裁管清友在民生证券房地产团队电话会议中表示，雄安楼市可能采取完全不同的新政策。雄安新区正站在全新的起点上，相当于在一张白纸上重新规划，中央对这个新区的房地产业可能采取与其他地区完全不同的新政策。基于此，有关专家谈及雄安新区设立后房地产业新政策时，认为虽然这一区域传统基础薄弱，但这也是优势，束缚会少，在崭新的白纸上描绘全新概念，更容易进行各种创新。

实际上，“雄安房改”主要在于两个方面。首先是保障房改革，可以借鉴新加坡发展“组屋”的经验，大力发展廉租房或者公租房。新加坡有八成人住在“组屋”，如果雄安新区有五成人住上保障房，那就是一个成功经验。这是因为，大力发展保障房供雄安新区居民居住，政府不仅得不到土地出让金，而且还要为保障房建设进行投入，这对目前并不富裕的雄安新区政府来说是一大考验。但如果“雄安房改”借鉴新加坡模式，就可以“多条腿”发展保障房，比如采取PPP模式，鼓励企业投资等。其次是改革商品房管理机制，在以发展“组屋”为主的新加坡，也有商品房市场。因此，雄安新区必然也会保留商品房，但鉴于新区发展潜力巨大，商品房会成为投资者眼中的香饽饽，如何管好商品房市场，也是下一步“雄安房改”面临的一大挑战。

雄安新区将成为新价值导向的试验田

今年3月份以来，全国楼市掀起一波调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。而在京津周边区域中，截至目前，保定、石家庄、张家口崇礼、涞水、涿州、廊坊主城区、三河、固安、大厂、永清、香河、张家口怀来、承德、霸州、廊坊文安、保定定兴、保定满城、沧州任丘、保定徐水、保定白沟新城、保定清苑、高碑店等22个地区都已开启限购措施。当然，从更深的战略来看，需要规划建设北京城市的副中心通州和河北雄安新区，形成一个破解北京“大城市病”问题的“两翼”。北京冬奥会将带动河北张北地区建设，而雄安新区带动的是冀中南地区的发展，也将形成河北经济发展的“两翼”。所以，中央设立雄安新区的重大现实和深远历史意义是不难理解的。

笔者认为，出于对雄安新区长远利益的考虑，中央政府绝对不会允许当地房价出现过大的波动：其一，如果各路游资都是抱着“捞一把就走”的心态来雄安新区买房，那会炒高当地房价和地价，试想一下，新区刚刚要开发，如果这时的地价和房价已经让人吃不消了，那么如何吸引更多的人参与到雄安新区的建设中来呢？其二，中央政府本意是在北京边上建造一座新城，缓解首都的压力，并且带动整个京津冀地区的发展，那么这座新城必须具有充满创新活力、绿色生态宜居等特征，这样才能更好地吸引各类人才，如果一开始就是高房价带来的生活成本陡升，必然不利于当地经济的长远发展。为此，笔者建议，以“房子是用来住的，不是用来炒的”为商品房改革原则，在此基础上设计土地、税收、金融等政策。比如：土地供应只面向普通商品房，可避免豪宅拉高房价；税收政策应当在商品房销售和持有两个环节同时严控炒房；金融政策只支持首套房贷款等。由于国情不同，虽然雄安新区不大可能照搬新加坡“组屋模式”，但可以借鉴某些成功经验。如果雄安新区要大力发展保障房，可为我国制定《住房保障法》探路。试验商品房发展新模式同样需要制度探路，如雄安新区在房地产税方面能摸索出一条新路，可加快我国《房地产税法》的立法和推行。

近年来，很多城市把房地产业作为支柱产业，试图通过发展房地产业带动经济的增长。事实证明，这样做在短期内可以产生立竿见影的效果，但是从长期来看，大量财富集中在房地产领域，导致整个城市的经营成本不断提高，居民的消费成本不断增加，城市经济缺乏活力，企业缺乏竞争力。所以，雄安新区在今后的开发建设中必须避开房地产陷阱，防止房地产价格不断上涨导致城市建设成本迅速增加。政府之所以在宣布开发雄安新区的同时冻结当地的房地产市场，实际上是借鉴新加坡的模式，试图通过建设大量的廉租房，解决当地居民的住房问题。假如在雄安新区建设过程中能汲取新加坡城市建设的经验，禁止任何企业和个人进行房地产炒作，那么这不仅有利于缓解首都北京的压力，而且更重要的是，为中国未来城镇化发展开辟一条新的道路。

自4月1日宣布设立雄安新区以来，无论是“全面冻结房产交易”，还是“严控房地产抢建”，都展示了“房子是用来住的，不是用来炒的”的新思路与新实践，这是与以往不一样的发展新路径，具有“杀出一条血路”的新价值导向。因为从2003年至今的每一次房地产市场宏观调控，高涨的房价及其发展模式都被考问、被诟病，实体经济、产业成本、金融风险、安居乐业都一一受到高房价的轰击。所以，正如国家发改委主任何立峰所表示的那样，要积极支持新区从创新载体、运行机制、发展环境等方面营造良好创新氛围，吸引高端创新人才和团队，努力打造创新高地和科技新城。在规划上，要达到国际一流城市的水平，同时在建筑上要充分体现中华文化的元素，在建设过程中要精雕细琢，以工匠精神打造百年建筑，留下千年传承。

在开发中打造全国创新驱动发展新引擎

“千年大计，国家大事”，八个字的背后昭示着雄安新区设立的重要意义。雄安新区的设立不仅可以疏解北京非首都功能，提升河北经济的发展层次，更重要的是将改变中国区域经济发展版图。规划建设雄安新区，具有重大现实意义和深远历史意义。在雄安新区设立的消息发布后，国家发改委主任何立峰，京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪等权威人士第一时间作了详细解读。从解读信息来看，建设雄安新区传递出三层深意：对于北京来说，雄安新区重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，可以有效缓解北京“大城市病”，与北京城市副中心形成北京新的两翼；对于河北来说，有利于加快补齐区域发展短板，提升河北经济社会发展质量和水平，培育形成新的区域增长极，也可以2022年北京冬奥会为契机，推进张北地区建设，共同形成河北新的两翼；对于京津冀和全国来说，有利于调整优化京津冀城市布局和空间结构，拓展区域发展新空间，探索人口经济密集地区优化开发新模式，打造全国创新驱动发展新引擎，加快构建京津冀世界级城市群。

设立雄安新区的消息一公布，最先骚动的是房产投资客。不少人在朋友圈感叹：1979年深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去大干一场；2017年雄安新区成立，无数人又失眠了，想着怎么去炒房。张燕生说，投资投机带来的房地产业繁荣都是透支未来，未来的经济发展不可能靠金融和房地产业等行业来实现。“这是一条死亡之路，是不归路。”实际上，面对房价快速上涨带来的财富效应，雄安新区居民有喜有忧。他们担心如果大量投资者涌入雄安新区投机房地产和土地，会透支雄安的未来，这对雄安新区的发展来说是非常危险的。

河北省社会科学院京津冀协同发展研究中心主任、首席专家陈璐认为，雄安新区建设会走出一条新路：“国家提出要建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市，由此可见，雄安新区未来发展路径肯定会和传统的发展模式不一样，无论是规划理念还是资金筹集方式等都不一样。新区会统一建设，不会让大批开发商进来。” 雄安新区的设立，虽被房产炒作者视为一个机会，但新区内三县早已禁止房产交易，新区周边地区的大部分县市也陆续制定了限购政策，炒作者只是虚张声势。就像河北省委书记赵克志所说，雄安新区是体制与机制创新的高地和高端高新产业集聚地，不是大搞房地产开发的地方，更不是炒房客淘金的地方。

所以笔者认为，这种全国性的一窝蜂似的房产炒作热潮，恰恰也是雄安新区设立的原因之一。中国房价屡创新高，一方面，大城市资源过于集中，吸引过多的人口流入，在不断抬升房价的同时，也形成了“大城市病”，并将房价上涨的预期逐级传递到二三四线城市，造成不良循环，另一方面，也表明中国现有的房地产制度需要改革，比如土地财政，以及住房供给过度依赖市场，这种借鉴香港模式的做法，也是推动楼市异化的一个重要因素。

雄安新区作为试验田有几大好处：首先，它是对一直以来等级化的城市体制和优质资源过度向中心城市聚集的一次试验性调整。这也不是雄安新区独有的权力，全国其他地方也可以通过资源分解来缓解中心城市的“大城市病”问题，推动区域性的均衡发展。其次，对于几乎是一张白纸的雄安新区，可以用先进的理念和国际一流的水准规划设计建设，尤其是通过体制机制创新，探索和推动新的房地产业改革。

雄安新区坚决避免依靠房地产开发模式

目前，世界上的“大城市病”已让城市变得不再宜居——拥堵、环境污染以及低效率。同样，中国在急需创新驱动发展的现阶段，资源过于集中于大城市，而大城市过高的房价又成为阻碍人才流入的门槛，导致优质资源与人才在大城市已不能发挥应有的作用，高房价导致的人才分流效应，会进一步让人才资源无法通过聚集激发应有的创造力。因此，雄安新区必须冻结目前的房地产市场，防止炒作，为房地产业的改革与创新做好准备。在4月6日举行的京津冀协同发展工作推进会议上，国务院副总理张高丽强调，要合理把握新区的开发节奏，坚决严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为，为新区规划建设创造良好环境。

为此，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨向媒体表示，国家将在雄安新区试点全新的房地产业改革，找出一条既能够发展房地产业，又能够控制房价，保证更多有住房需要的人有房住，适合创业者、城市经济发展的房地产业改革新路。他也提到了新加坡模式可以作为参考，即政府掌握一部分土地向市民提供廉价的房屋等。他认为，资源过度集中、土地财政等因素导致的一线城市房价过高，正在阻碍经济的转型升级，也在逐步削弱要素资源的优化组合，当人才无法跨越房价门槛而不得不向二三线城市流动时，这些城市又缺乏这些人才施展才干的机制、平台与空间。因此，为各类人才提供一个自由创新创业的体制环境以及较低的生活成本，是最大化发挥人的能动性的前提。

因此，中国应该在一些资源过度集中而且生活成本过高的城市周围，复制雄安新区的模式，将创新资源吸引过去。而要实现这种模式，首先要在新区进行制度创新，提供一个有利于自由创新的政策环境与市场环境，其次要防止房地产炒作，避免重新把一个城市的房价炒得过高，阻止人才的流入，这需要新的房地产开发模式。但是，这并不意味着对现有的一线城市的房地产市场听之任之，相反，通过各种手段控制房价并逐步化解楼市泡沫可能比任何时候都更紧迫。雄安新区承担的是一种增量的改革试验，通过体制创新起到引领性的作用。而对存量不合理的结构与体制安排，改革的难度与改革的重要性事实上更加凸显。两者应该并驾齐驱，而不是厚此薄彼。

经历几十年的发展与积累，中国旧的发展模式面临巨大的挑战，也形成了根深蒂固的观念、思维、行为模式以及利益格局。这些都影响了存量改革的进度并增加了调整的难度。这也是为什么中央政府希望通过建设新区的做法，在一张白纸上描绘新的体制并形成新的发展模式。因此，雄安新区承担新的价值观念传播的作用，并且与老的城市体制以及发展格局形成一种竞争，促进后者的进步。我们希望，通过新区的建设与发展，让国民意识到创新才是中国财富之源、发展的终极动力。

习近平总书记强调，规划建设中的雄安新区要突出七个方面的重点任务，其中一个方面是扩大全方位对外开放，打造扩大开放新高地和对外合作新平台。无疑，中国城镇化到了需要思考深化改革导航图的时刻，并且现在已经进入了中国人发挥想象力和创造力的新纪元。为了一个更伟大的城市时代的到来，房地产业有驱马先行的机会，但不应再重复抢地后不断制造高房价的模式，这个机会将从“千年大计”的雄安开始。