税收：住房新定位的“校准仪”

杨孟著

税收：住房新定位的“校准仪”

杨孟著

“房子是用来住的、不是用来炒的”，这是2016年12月16日召开的中央经济工作会议对我国房地产市场发展提出的新定位。这意味着，实现“住有所居”，让住房回归居住属性（“房子是用来住的”），而不是用作投资投机的对象（“不是用来炒的”），将成为我国未来房地产市场发展的总基调。为了瞄准新定位目标，发挥新定位靶向作用，会议还提出，要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

税收何以成为住房新定位的“校准仪”

立足我国国情实际，借鉴国际通行做法，无论是作为“基础性制度”安排，还是作为“长效机制”架构，税收手段都是其中最核心的组成部分。甚至可以说，税收手段就是锚定住房新定位靶心的“校准仪”。

但遗憾的是，在我国以往的房地产调控政策工具库里，税收手段却难觅踪影。究其原因，除了税收在人们的心目中一直没有留下一个好名头外，更为重要的是，正是囿于我国尚未建立起“符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，才使得只能作为权宜之计的临时性的信贷、投资等经济的和行政的手段大行其道，依房价走势“随波逐流”，不断变换其政策“组合拳”出场方式。

长此以往，住房被承载的功能和职责愈来愈多，路径依赖和锁定效应愈来愈强，这又反过来对本应用作长久之策的税收手段产生了强烈的“挤出”效应，由此，税收手段渐渐谈出“基础性制度和长效机制”的视野。

现实中，房产投资投机行为之所以难以有效遏制，其根本原因，就在于房产本身所固有的通过房产的“低买高卖”行为，即可获取巨额“增值”收益——短期的“人为炒作”抑或是长期的自然增值——的巨大诱惑力。

作为住房新定位“校准仪”的税收，在这里的作用机理是，对“用来住的”房产之外的所有投资投机性房产，就其交易环节的“增值”收益部分，以强制性税收再分配的形式上缴国家，让房产投资投机者无利可图，投资投机行为自然也就随着“诱惑力”的消弭而销声匿迹。

不过，作为锚定住房新定位靶心“校准仪”的税收手段，与作为“基础性制度和长效机制”主体骨架的税收手段，前者的作用及效果的好坏，并不能用来说明后者政策效应的优劣。理论上，税收作为锚定住房新定位靶心“校准仪”的作用机理，决定了税收政策效应的优劣，只能用房产“增值”收益课税的法理依据是否充分，以及由此产生的税收经济社会效应，是否有利于促进经济社会发展的事实来判定。

房产“增值”课税的法理依据

土地本质上是一种特定意义上的具象化了的地理空间位置标识，因而具有稀缺性、不可再生性和占有上的排他性等特征。土地本身并不具备居住属性，能够带来居住属性的，是人们在其之上建造的各种房屋建筑物等土地附着物。房屋等土地附着物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，这与普通商品的生产过程并无两样。

区别仅在于，后者的售价（交易价）与成本之差的“增值”，属于该商品本身的“增值”。前者则不同，房屋等土地附着物本身并不会“增值”，而所谓的“增值”只是一种“估值幻觉”，真正“增值”的其实是该土地的地理空间位置——城市化集聚效应，公共基础设施投资等——给该土地之上的房屋等附着物的所有权人带来的或预期将会带来的“效用”或“便利性”。我们将土地所固有的这一属性，称之为土地的“增值”。房屋“增值”的本质，是土地的“增值”。

土地的这一性质决定了，土地是国家的——土地的终极所有权，必须由作为全体社会成员利益代表的国家所有。这是因为，国家是社会契约的产物，国家的出现是基于社会成员与生俱来的自由、平等和生存权利保护的需要。在《圣经》的意蕴里，“地不可永卖，因为地是我的，你们在我面前是客旅、是寄居的。”（“上帝”的引申含义也即“国家”）。亨利·乔治在他的《进步和贫穷》一书中则表达了“我们必须把土地当作公共财产”的主张。

从产权归属的角度审视，土地“增值”归土地的所有者所有，就如商品的“增值”归商品的所有者所有一样。土地是国家的，土地的“增值”理应归国家所有。著名的“亨利·乔治定理”说的就是这个道理。斯蒂格利茨在他的《总地租，公共物品支出和最优城市规模》一文中有条件地证明了该定理的成立性。孙中山先生受此启发，提出了“土地涨价归公”的民生主义主张。

房产“增值”课税的经济社会效应

无视土地的性质（及其产权属性），无疑于默许和助长土地占有者（房产所有权人）在其土地持有期间，通过对社会公共资源无偿占有这种“不劳而获”的“隐蔽”手段，而使个人财富——土地“增值”（以房产“增值”为载体）——与之“同步”增长的合理性和合法性，除非土地不再“增值”。

在经经济社会发展比较成熟、人口增长率近乎为零并完全实现城市化的国家中，可以找寻到类似土地不再“增值”的情形，但在这种情况下，土地占有者为取得该土地的使用权而垫付的初始投入中，已经包含了非该土地占有者所无法享有的“效用”或“便利性”等的对价。

透视房产“增值”课税的经济社会效应，无论是基于法理（《物权法》中的“孳息归属”原则）的视角，还是基于经济伦理（房屋只具居住属性，不具投资投机属性）的视角，抑或是基于鼓励全民创新、创业和进行生产性投资等社会实践活动（房产“增值”跟房产所有权人的个人付出和主观努力毫不相干）的视角，将房产“增值”收益中的部分或全部收归国家所有，都是理所应当的。

在实践中，对房产“增值”课税，不仅法理依据充分，而且还具有为“土地涨价归公”提供有效实现形式和为财富正义提供矫正工具的多重功能。遵循诺齐克的“正义三原则”，只有当财富的增加，严格按照公正交易的原则获得时，财富的持有才是正义的。否则，就需要对这部分财富征税，以达到对正义的矫正。除了对房产“增值”课税外，财富正义理念还体现在对房产代际转移征税，因为房产代际转移，是对“人人生而平等”的不正义。

房产“增值”课税的税收制度安排

土地是国家的与土地“增值”归国家所有两者间存在着内在的逻辑一致性，前者是后者的原因，后者是前者的结果。而土地“增值”归国家所有与房产“增值”课税的合宜性税收制度安排之间，前者为后者提供理论依据，后者为前者提供具体实现形式。

（一）房产交易环节（基本居住性房产除外）的税收制度安排

在统一的房地产税制框架下，单独设置“房产交易增值税”税目，以房产“增值”收益为计税依据，计征“房产交易增值税”。值得注意的是，在计税环节，对于持有时间较长的房产，其计算房产“增值”收益所需要的初始投资成本的确认和计量，存在一定的难度，尤其是在计算确认房产自然增值时，还要考虑到通胀等因素的影响。这里只提供一个思路和框架，具体的计算方法和确认程序不做赘述。

4月20日，在湖北国税12366武汉中心装饰一新的国税线上直播间里，湖北省、武汉市国税局共同打造的“双平台”线上直播时代开播。海内外的网友在线“围观”人数爆棚，通过税企通、斗鱼两个平台最高时有6.8万人在线，累计在线45万人次，互动人次超过1.3万次。图为直播现场。（图：程敏强/文：晓杨）

根据当前我国的国情特点、经济社会发展的阶段性特征，并借鉴国际惯例，我国目前的“房产交易增值税”宜采用单一固定比例税率，适用税率水平宜定位于70%—75%的区间范围。之所以采用较高的固定比例税率，主要是基于遏制房地产投资投机行为，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨的考虑。在世界税收发展史上，当一个国家或地区在处于城市化加速发展并伴随有房地产过热现象的特殊历史时期，均采用了较高的税率，个别国家或地区甚至还出现过80%以上的高税率。目前，韩国实际执行的税率仍高达60%，英国的最高边际税率也有40%。

需要特别指出的是，现实中的房产“增值”不尽是长期性的自然增值，还有一种短期性的“人为炒作”增值，也即通过房产的囤积居奇行为，人为制造虚假的房产“稀缺”现象。在其他条件不变的情况下，刚性的房产需求压力，进一步加剧了房产供求矛盾，由此推动房价的普遍上涨。在房价预期的引导下，购房者更加旺盛，售房者更加惜售，从而推动房价的非理性轮番上涨。从税收作为锚定住房新定位靶心“校准仪”的角度分析，无论是长期性的自然增值，还是短期性的“人为炒作”增值，也无论是投资性房产交易，还是投机性房产交易，都要对其房产“增值”收益部分，征收“房产交易增值税”。

此外，对于房产开发建造商出售房产获取的非正常“增值”收益，也要征收“房产交易增值税”，其主要目的，在于从源头上有效遏制“捂盘惜售，奇货待沽”等抬高房价的行为。所谓“非正常”，是指处于房价上涨期，已经具备开盘销售条件而假借各种借口不予销售的行为。由此，在确认“房产交易增值税”计税依据时，非正常“增值”收益（以单位面积为例），也即房产实际出售价，与具备开盘销售条件时的房价之差。

（二）房产投资经营环节的税收制度安排

对于租赁经营等投资性房产，除了在房产交易环节，就其“增值”部分征收“房产交易增值税”外，还要在投资经营环节，征收一种类似地租的级差税，以调节因房产“增值”原因导致的租赁价与房产占用资金成本倒挂问题，进一步完善住房租赁市场价格形成机制，促进住房租赁市场健康有序发展。

因为在房产持续“增值”的情况下，会带来同地段、同区位、同结构，但不同时间购置的投资经营性房产持有成本相差过大问题，严重扭曲了住房租赁市场价格形成机制。由于住房租赁市场价格是一种均衡价格，而均衡价格的形成又是供求双方博弈均衡的结果，因此，在住房租赁市场有效需求不足等特定条件下，这些不同的成本结构共同作用形成的“均衡价格”，使得部分“高成本”房产投资经营者出现住房租赁价与房产占用资金成本倒挂现象。这对于我国投资经营性住房租赁市场的健康发展来说是极为不利的。

其实，出现这种情况的原因是不难理解的，因为住房是一种特殊的商品，用会计学语言来讲，房产租赁经营成本主要由“固定成本”构成，“变动成本”几乎可以忽略不计，无论“均衡价格”多么低，只要不低于“变动成本”临界点就是“有利可图”的，除非完全退出住房租赁市场（出售或改变用途）。也就是说，适用于一般商品市场分析的供求规律，用在住房租赁市场分析上是效果不彰或根本不起作用的。

鉴于这种情况，为了平抑住房租赁市场价格，在相关税收制度安排方面，可考虑采用负的房产“增值”税制度，也即国外普遍采用的财政补贴制度，对于租赁经营性房产，按其持有成本高低不同划分若干档次，实行分档次定额补贴制度。

（三）房产开发建造环节的税收制度安排

当房价处于上涨通道，且预期上涨幅度高于资金占用成本时，这时房产开发建造商的最优策略不再是想方设法加快资金周转速度，缩短商品房生产和销售周期，而是销售阶段的“捂盘惜售，奇货待沽”和开发建造阶段的土地闲置和囤积。为了打击开发建造阶段的土地囤积和闲置浪费行为，我国曾先后采用了十分严厉的经济和行政手段，但效果不甚理想，主要是因为现实中导致土地闲置的原因极其复杂且难以界定，很容易找到规避的办法，甚至由此诱发寻租行为。

为了消除弊端，公平税负，遏制隐形炒房行为，健全完善“基础性制度和长效机制”，应在房产开发建造环节采用类似房产销售阶段的税收制度安排，就其“增值”收益部分征收“房产交易增值税”。有所不同的是，该环节的计税依据应根据房产开发建造周期、土地持有时间和房产市场均价等因素具体确定。

杨孟著，湖北省农村发展研究院研究员，广州大学大数据治理研究中心研究员

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