高荣伟
美国人为何不炒房
高荣伟
所谓炒房,其意思是要在买入后在短时间内卖出获利。从投资逐利的角度看,在美国炒房投资回报率不高。美国目前的各种有关房产买卖方面的政策法规和完善的税收体系,决定了在美国炒房很难赚到钱。
早前,民间流传着一个有趣的故事:“李女士卖掉她在北京的一套房子,筹得300多万元人民币,在美国休斯敦买入6套房。她打的小算盘是:每月每套房子的租金是400多美金,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万元人民币。”这个故事是国信美投置业投资(北京)有限公司总裁陆鹤壬在接受采访时讲的。
国信美投是专业从事美国及海外房产投资的一家公司,据称在美国具有20多年投资理财经验。陆鹤壬甚至进一步指出:“在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售额比较高,6、7年就可能收回成本。相比之下,在北京投资一套房产,收回成本或许要花上100年。”
那么,事实是否真如国信美投总裁陆鹤壬所言呢?据说,北京李女士的传奇故事很快传到了美国,而在美国休斯顿生活了多年的华侨,很快戳穿了这一造富神话:美国不同于中国内地,休斯顿高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、花草苗圃管理费、空置费……“这一切压得你的腰都直不起来,哪里还能轻轻松松赚大钱?”“不要相信哥,哥只是一个传说。”
在美国,很多富人不像中国投资客一样热衷炒房。美国人不炒房,原因有以下几个方面:
第一,美国的房屋升值是一个渐进的过程,很难出现一夜暴涨现象。如果买了房子马上卖,根本就赚不到钱。以贷款炒房为例。
在美国,假设一套房子为100万美金,买房费用如下:贷款:80万元,以利率6%计,月供5731.45元,12个月须付68777.40元;地产税:以房价1.5%计,一年须付15000元;过户费等费用:约为房价1%,须付10000元。一年下来,不算首付20万,一共约投入9万多元。
一年后,假设房子涨到120万元(美金),卖房费用如下:过户费等费用:约为房价1%,须付12000元;卖房佣金:约为房价5%,须付6万元;个人所得税:房子增值20万元,要交个人所得税,拥有产权未满一年即卖掉的房屋,税收比例高达35%左右,拥有产权超过1年以上的,卖房时须缴付20%左右的税。那么,交个人所得税至少4万元。房子涨了20万,但买卖房子的费用和所得税已经接近这个数字。换句话说,如果涨幅达不到20%,买房就要亏钱了。知情人士指出,美国房价涨得很慢,实际上,一年有5%就不少了。
相较中国的房价飙涨,美国的房价的增长率低得多。据相关统计数据,从1980年到目前为止,在这36年之间,美国只有8年房屋平均涨幅超过了10%,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。
从近期的统计数据中看到,美国房价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本和物价上涨等因素,大约保持在5%-6%。数据显示,在过去的100多年里,美国房价实际上并没有出现上升趋势,尤其是在1890年到1990年这100年间,几乎没多大变化,每年平均增长率只有0.2%。从房价涨幅和回报率角度分析,对美国人来说,炒房实在不划算。
第二,这也是非常关键的一个原因,即美国屋主必须交房产税(property-tax)。美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方,汽车也需要每年缴税,它也属于财产税。通常,财产税即为房产税,或者叫房地产税,因为美国的房子是连带土地的。
也就是说,在美国,拥有住房的人,每年需要根据房屋的市场价值,向政府交纳一定数额的房产持有税。也有人将其翻译成物业税,而这一物业税的税赋并不轻。美国的房产税通常由郡(county)或市(city)政府征收,各地税率是不同的。据媒体报道,一组相对靠谱的数据是:房产税大约是房屋市场价值的0.5%-3.5%。
以休斯敦为例,休斯敦房产年税率较低的是老社区,约2.6%,新社区大多在2.9%—3.1%之间,个别新区的税率甚至可能高达3.2%。在新泽西州的一些地方,房产税高达7%,有的州达到10%。
“一套50万的房子要收你5万,你还能付得起多少套房的房产税?”新泽西州当地的华侨,听了北京李女士的故事如是说。
征收房产税,让很多美国有钱人望而却步。“假如你缴纳房屋价格总额的10%的房产税,而你却不在这个社区居住,等于你交的钱资助这个社区的教育和治安,给别人享受;即便你不在乎,那也不要指望靠房屋买卖而一夜暴富。”
一位移民休斯敦的华侨说起了一件往事:来休斯敦之前,姐姐和我们合买了一幢花园房子,用了14万美金。本以为付清这笔钱,就能安稳住在这房子里一劳永逸了,结果发现这个想法大错特错。
我姐姐对我说,每年还要付约4000美金的税收。我一听眼睛瞪大了——“这是怎么回事?我们买房子,把房子的钱付清就行了,怎么每年还要生出个4000美金来啊?”姐姐给我仔细解释:在美国,不是说买下房子就万事大吉了,每年还要缴约3%的地产税。也就是说,如果你这套房子买价是14万美元,那么你的地产税就是每年4200美元。这笔钱是一分都不能少的。
这笔钱不派别的用处,专款专用,全部用作该地区的中小学教育经费和当地治安,所以美国的中小学生是不用交学费的。“这是一笔不小的数目钱,如果有谁想炒房子,囤积了6、7座房子,每幢房子每年都有个3%的地产税,他一定叫苦不迭。”
到这里事情还没用完。如果房子涨价了,房产税会跟着上调。打个比方,一个人买了套房子花费20万美元,他一年的地产税就是6000美元。两年后按市场价房子涨到30万美元了,他的地产税就涨到9000美元了。他可能会感到非常委屈——“我不卖房子嘛!何况人还住在里面。”“房子涨价,跟我有什么关系?!它又没给我带来一点好处!”
但是不行,按照美国的法律,每年多出来的3000美元他要照付不误。这是一笔不少的开销。“不交行吗?可以。不过,法院会给你添麻烦。”
对于有钱人而言,房产税是一个负担吗?如果买来房子自己居住,也许每年的房产税对他来说构不成压力,但是有一点可以肯定:对于那些渴望以炒房为手段一夜暴富的人来说,房产税会扑灭其胸中熊熊燃烧着的那团炒房烈焰。
第三,美国房屋的持有成本比较高。当一个人有钱想买房时,一般会选一个好区来购买,好区一年的地税,约2万美元左右。
在美国买房子还必须买保险,否则自然灾害、火灾发生时,所有的财产便会化为乌有。以休斯敦为例,休斯敦地区飓风发生概率较高,因此房屋年保险费比较贵,自住的房子大约是房价的0.7%左右,用于商业出租的房子保险费更高。
美国养房贵,主要是因为人工昂贵。比如,独立房的房顶、外墙都要定期检查,时间长了要翻新;房子每年要高压水清洗;院子要剪草,花园游泳池要打理,每月还要喷洒防虫害喷剂;地毯得常洗,被磨损要及时更新;管道漏水堵塞要找水管工,还有数不完的其它费用。
若是联栋房、公寓房,房内的维修还要自己承担,房外的维修虽不用花钱请人做,但要交物业费,每个月100-200美元。还有,出租房屋内中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器,都是业主要提供的,坏了就得更新。
除了房产税外,即使房屋无人居住,房主也必须按时修剪草坪、浇水、铲雪,以及及时进行维修。如果买了房子不是住的,或者没有人住,那么要交管理费,否则,就会面临着许多法律问题。
所以,在美国做地产投资的人,多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等,做长线规模投资,炒房很难赚到钱。虽然在美国地产投资比较保险,但这从来不是一个能够短期回报的领域,且回报率比较低。因此,美国人会给自己买房居住,但在选择投资时,更青睐的则是股票、基金或债券等理财产品。
第四,房子成交,卖主大约要付8-10%的费用,包括房产经纪的佣金,各种成交费用等,而买主要支付各种过户费用(closing-cost)。
买了房产,在持有房屋时,若房屋增值了,不需要支付增值税,一旦房子出手,增值的部分就要交税了。也就是说,出售房子后,若赚钱的话,则需要交获利(gain)所得税。这个税率就是个人所得税的税率,使用的是超额累进税率,从10%累进到35%。
以2012年的税率为例,不管是夫妻联合报税,还是一个人报税,购房后一年内卖房,房价超过38.835万美元,税率是35%。如果卖掉了一个房子,赚了40万美元,那么,对不起,14万美元请交给税务局。如果购房后想通过出租获益,那么要征收房地产出租收入所得税。出租房地产的收入所得,适用个人所得税的税率。
需要说明的是,在美国,无论本国人或外国人,如果将属于自己的房屋出租,其收入都要按有关法规缴纳个人所得税。
第五,也许是最重要的,就是政府不卖地,土地是私人拥有的,价格是由市场决定的。
综上所述,李女士卖掉她在北京的一套房子,在美国休斯敦买入6套房,除去各种税费,每个月收进来的租金大约只剩下15%了。如果想要收回300万资金,至少需要50年的时间,而且这还是对各项消费非常保守的估算。
知情人说,在美国买房子是很便宜,但你无法炒房赚钱。金融危机之后,美国房价大跌,有的别墅差不多等于白送。不少中国炒房客就跃跃欲试,要到美国抄底。但是到美国转了一圈,他们一套也没有买。为什么?美国房价是很便宜,比国内便宜了一半还多,30多万美元就能买300多平方的别墅,还是带花园的。稍偏一点的地方,20万美元就可以买一套大别墅。
在中国的一线城市,这些房子都属于豪宅,没有千、八百万是买不到的。那么,中国的炒房客们为什么不买呢?就是因为要交各种苛捐杂税,除去各种花费,根本无钱可赚。
对于中国人排着长龙抢购房子的现象,美国人实在看不懂:中国人光凭模型,看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万元的联栋房,或者公寓,甚至还要连夜排队,好像抢购白菜似的。如此“追捧”房产的现象,美国从来没有发生过。底特律、洛杉矶和芝加哥有过排队买期房的报道,不过,排队的清一色都是中国人。
“房子是用来住的、不是用来炒的”这一点在美国现实生活中,有着鲜明的表现。美国人不炒房,不是不愿意炒房,而是不敢炒房。一方面,是美国政府利用政策榨干人的贪婪;另一方面,是制定法规让人不敢贪婪。
美国富人不炒房,政府在其中扮演的角色,至关重要。在美国,大家都知道有两种东西不能炒:房子和粮食。为何美国政府不允许炒房?美国政府认为,房子和粮食这两样是保障民生的最重要手段,如果副食品和房子价格暴涨,就会造成社会动荡。
那么美国政府凭什么控制房价、限制炒作呢?美国政府不是颁布一道行政命令,而是制定一系列房产法规和税收政策,如上文所言,使得炒房的投资或投机成本很高,风险很大,让人买进卖出房子挣不到钱,从而大大限制了富人的炒房行为。所以,美国人有了钱,自己会买一套豪宅,但通常不会像中国富人那样炒房。
炒房客想尽千方百计赚大钱,而美国政府则想方设法制定政策,设下门槛让炒房客轻易赚不到钱。美国有关房产买卖的政策法规,基本上是针对富人中有炒房意愿者而制定的,对老老实实的百姓来说,则形同虚设,毫毛不伤。美国有个温和的政策:如果这个房子是你自己居住的,并住满了两年,那么,卖房时给你免税额。卖掉房子所赚的钱,若夫妻一起报税,50万内可以豁免;夫妻分开报税的,25万内可以豁免。政策制定者很精明,连假离婚也考虑在内了。
美国政府行之有效的房地产运行制度和税收体系,把美国大多数地区的房价和年薪比一直控制在3左右。而中国很多城市目前的“房价和年收入比”据媒体报道已在28或以上,名列世界前茅。
相比之下,人们认为房价非常高的香港“房价收入比”只有15.6,很贵的纽约和伦敦在10到12之间,而日本东京只有8。房价高得离谱,对于炒房客毫无疑问是一个莫大的诱惑。相对中国,美国社会各行业发展比较均衡,买房投资属性并不高,房产的回报率,更不像国内一些机构宣传的那么乐观,房产出售变现难度也远比国内大。
“中国投资者若按国内的投资思维和惯性,肯定会吃亏”。那个流传甚广的‘北京卖房休斯敦买房’的投资传说,看起来更像是一个海外投资公司的软文。”在美国生活多年、熟悉美国房产现状的华侨如是评论。
“在美国有这么好的投资回报,我们不知道真是失职。谁要知道怎么认识这位李女士的话,一定要告诉我们,我们也要入股投资哟!”当美国地产中介和税收律师,听说了李女士的神奇故事时,他们不忘幽上一默。
国画:紫薇作者:童瑛