住房租赁补贴引进第三方平台

吴翔华 徐 培 陈宇嵚

住房租赁补贴引进第三方平台

吴翔华 徐 培 陈宇嵚

住房租赁补贴政策作为住房保障的基础性制度之一，对于满足住房困难人群的住房需求，实现住有所居的目标具有重要意义。本文针对当前住房租赁补贴现状，对比分析了实物补贴与租赁补贴两种主要的补贴方式，创新性地引入房屋租赁公司，构建住房租赁补贴第三方专业平台模式，旨在完善租金配租的补贴形式，切实解决受保障人群的租房需求。

一、住房租赁补贴的创新和设计

（一）第三方专业平台模式的创新点

针对当前住房租赁补贴中存在的问题，借鉴美国住房保障中的租房券制度，创新性地引入了房屋租赁公司作为第三方管理平台，代替原来零散无序的出租个体，构建住房租赁补贴第三方专业平台模式。此平台模式的实质是受保障人群住在由专业房屋租赁公司提供的符合保障标准的房屋内，并统一委托专业房屋租赁公司申请租房补贴。与美国租房券制度不同的是，此平台模式的流程中并不实际发放租房券，而是由专业房屋租赁公司根据受保障人群的租房合同和委托书等证明材料，统一向地方政府住房保障部门代领受保障人群的租房补贴。从而简化了住房受保障人群的租赁补贴申请手续，也使得租房补贴能够专款专用，达到原有住房租赁补贴发放的目的。

（二）第三方专业平台模式的实施设想

本文建议调整了现行的租赁补贴管理体系，并且在不同区域设定不同的发放标准，以适应不同区域的房租情况，通过租赁补贴的发放，逐步取消实物配租，具体操作设想如下：

1.住房租赁补贴的发放对象

专业房屋租赁公司，由政府对各大专业房屋租赁公司进行考核，如考核租赁公司的房源、信用水平、规模大小等基本情况，将考核通过的专业租赁公司列入政府名单，确定名单后在全市进行公示，并要求入围公司缴纳一定的保证金。

2.住房租赁补贴发放与兑现

住房困难人群首先递交申请和证明材料，由入围的专业租赁公司进行预审，再由政府初审。政府初审通过后，专业租赁公司与承租人签订租赁合同，向符合条件的住房困难人群按照公平市场租赁的60%左右收取租金，与承租人签订租赁补贴代领委托书后，由租赁公司向政府提交申请获取对应现金补贴。流程如图1所示。

图1 住房租赁补贴发放流程示意图

3.监督与管理

（1）对申请补贴的住房困难人群

市财政局授权或委托具有资质的审计机构对申请人申请材料的真实性进行审查和监督。对住房补贴申请材料申报不实、恶意骗取财政资金的，依法追回已兑现补贴，并将相关人员列入信用“黑名单”，再次申请住房补贴，不予通过受理。

（2）对入围的专业房屋租赁公司

政府应建立相应的反馈机制和动态淘汰机制，采取不定期的抽查方式，审核入围房屋租赁公司的运营情况。同时根据受保障人群的住房满意度调查结果给专业房屋租赁公司打分，作为下次投标的参考依据。若出现租房券申请不实，或与承租人串通恶意骗取财政资金的情况，依法追回已发放的租房券及已兑换的补贴，同时扣除租赁公司提交的部分保证金，并将该公司从入围名单中删除。

（三）第三方专业平台模式中各参与方职责

住房租赁补贴第三方专业平台模式中包含地方政府、专业房屋租赁公司、申请人三类参与主体。三者关系如图2所示。

图2 第三方专业平台模式中各参与方关系图

1.地方政府

地方政府首先通过招标立项选取若干符合标准的专业房屋租赁公司，并向社会公布名单，无异议后签订相关合同。在相应的时间段内，要求专业房屋租赁公司提交相关证明材料，审核证明材料的真实性向其发放补贴金额。地方政府需要审核申请人的资质情况是否符合住房补贴标准，并及时在住房保障网上公示。

2.专业房屋租赁公司

专业房屋租赁公司投标参与政府招标，中标后与地方政府签订合同并缴纳保证金。预审申请人的保障资格，符合要求后递交政府保障部门初审。向通过政府保障部门初审的申请人提供住房租赁服务，签订住房租赁合同和租赁补贴代领委托书。按政府住房保障部门要求递交租赁合同、代领委托书等证明材料，认领租赁补贴。

3.申请人

受保障人群向公示名单内的专业房屋租赁公司递交书面申请和证明材料，资质审核通过后签订租房合同和租赁补贴代领委托书，并缴纳60%左右的公平市场租金，进行住房租赁登记。申请人可以根据自己的工作地点等方面需求向房屋租赁公司申请合适的房屋。

二、第三方专业平台模式的优势

（一）政府层面

政府在住房租赁补贴第三方专业平台模式中，仅需要监管当地入围的几家专业房屋租赁公司即可，极大缩小了管理范围，降低了政府的管理成本和行政负担。同时，此平台模式将简化受保障人群领取住房保障补贴的程序，吸引更多符合要求的人员申请住房补贴，使政府达到扩大保障范围、提高保障效率的目的。多家专业房屋租赁公司之间的良性市场竞争也会增强住房租赁补贴政策的活力，使得住房租赁补贴政策的形式更加多样化。另外，此平台模式还能够解决租房登记问题，不仅仅是受保障人群，还包括非保障人群。在相同条件下，非保障人群更愿意向专业房屋租赁公司租房。随着专业房屋租赁公司规模的扩大化，租房登记将会逐步从受保障人群向所有租房人群延伸，进而为住房租赁市场的规范化奠定基础。

（二）专业房屋租赁公司层面

租赁补贴第三方专业平台模式将从多个方面促进房屋租赁公司的发展。若干专业房屋租赁公司可以通过垄断受保障人群的租赁补贴赚取足够的利润，并弥补因住房租赁登记问题而增加的费用。同时也能让住房保障退出人群产生依赖感，继续承租该公司的房屋，有利于争取长期客户。另外，专业房屋租赁公司面向的客户群体并不只是受保障人群，由于自身专业化程度高、房屋资源丰富、对承租人合法权益保障程度高等优势，将会吸引更多的非保障人群承租，这对于专业房屋租赁公司的长效发展也是有利的。

（三）受保障人群层面

受保障人群只需要将相关材料交给专业房屋租赁公司，其他相关程序由专业房屋租赁公司负责，能极大简化领取住房补贴的步骤。同时，通过专业房屋租赁公司的渠道租房，基本能避免有券无房的尴尬局面，也能避免社会的歧视。而且由于专业房屋租赁公司的房源丰富，受保障人群可以根据自己的实际需求选择合适的租房区域。另外，由于政府设立的监督反馈机制，能在最大程度上保障自己的合法权益。

（四）非保障人群层面

非保障人群在房屋市场租赁遇见的主要问题是房型不匹配以及自身的权益得不到保护。虽然该平台模式针对的是受保障人群，但是其催生的专业房屋租赁公司对于非保障人群也有很大益处。专业房屋租赁公司房屋资源丰富，其规模化的扩大使非保障人群在市场上更容易租到理想的房屋。并且由于房屋租赁公司的专业化和规范化程度高，政府的反馈机制对其也有很大的约束作用，因此能维护承租人的合法权益。

三、推进第三方专业平台模式的实施建议

住房租赁补贴第三方专业平台模式对于推进住房租赁补贴的发展、规范住房租赁市场的现状具有极大的促进作用。因此，需要多方共同努力，才能推动该模式的实施与发展。

（一）政府应营造良好的政策环境

政府部门应该加强对住房租赁补贴第三方专业平台模式的解读和宣传，减少社会对此模式的疑惑和不解，提高社会的接纳程度；积极宣传该平台模式的优势，提升社会的认可度；建立住房保障租赁补贴信息平台，及时公布入围的专业房屋租赁公司和通过审核人群的名单；完善配套制度的建设，为该平台模式的实施减少障碍；建立动态淘汰约束机制；实时监测该平台模式的实施效果及推广进度，建立相应的反馈机制和评价机制。

（二）专业房屋租赁公司应加强经营管理

房屋租赁公司应该充分重视住房租赁补贴第三方专业平台模式，积极主动了解业务模式，设立专业部门对接该项业务；积极配合政府工作，加强住房保障人群租赁服务的对接工作；提高与政府住房保障部门的合作，做好保障人群初审工作和证明材料提交工作；完善自身的运营管理，在经营过程中不断提高自身专业化和规范化程度。

引进专业房屋租赁公司代替原有的出租个体，完善了当前的住房租赁政策，满足了新生代人群的租房需求；同时解决了住房租赁的登记问题，为地方政府规范化管理住房租赁市场奠定基础。

（作者单位：南京工业大学经济管理学院）