房地产项目风险管理问题探讨

陈燕飞

摘要：风险管理作为项目管理的核心内容之一，长期以来都是工程建设领域高度重视理论发展和实践应用的主要手段。要成功实施一个工程项目，从项目理念提出开始，就应制定风险管理计划，并将之作为项目管理的核心内容。工程项目的建设质量、进度、成本、安全等均属于利益攸关方重视的内容，在项目实施全过程，由于某些不良因素的出现增大了项目实施的风险，并有可能对投资方和承建企业造成直接或间接的损失，这就需要项目管理者在项目实施的设计、准备、建设、竣工验收等全过程实施有效地风险管理，坚持以风险管理相关理论和方法来对工程项目的实施全过程进行有效地管理，预防和控制好项目中的风险影响因素，确保项目的成功建成。

关键词：房地产项目；风险识别；风险管理

1、项目风险因素的识别

在有关部门决策建设工程在项目的阶段，需要对项目选址、规划、可行性分析、方案设计等一系列问题进行广泛社会调查、科学的技术论证、充分的市场调查等。决策一旦失误，就很有可能造成项目建设资源的浪费以及项目建成投入运营后的亏损等，这些决策风险不容忽视。工程在项目投资可行性研究涉及到诸多方面，例如要对项目建设条件、场地情况等做出详细的勘察，科学评估项目选址地区的基础条件（供水、供电、土地空间等）是否可以满足项目扩建需求，所设计的投资建设方案的可行性和科学性是否经过了慎重且全面的评价，所作出的项目投资估算是否合理，是否在企业可承受范围内，项目的资金筹措是否能够满足项目建设需要等等。因此，在工程在项目的预开发阶段，一旦上面所提各项要求无法满足或没有经过系统、科学的论证，那么投资可行性风险也就必然存在，对于后期项目顺利实施有着重大影响，甚至可能造成本项目开发的失败。工程项目的规划设计阶段，需要对每一项具体分项工程的技术、工艺条件等进行严格的设计，而一旦所涉及的技术指标达不到工程需求的标准，设计方案变更引起了技术改进。工程项目在建设实施过程中可能遇到的风险较多，但归结起来主要集中在以下几个方面：在工程项目的施工阶段，施工人员自身素质较差、达不到本建设项目施工所要求的技术工艺要求、施工中使用的原辅材料不合格、施工机械操作员的操作失误等都可能造成工程质量的不合格，属于工程项目中的质量风险。任何工程建设项目都需要做好施工现场的安全管理，工程项目也不例外，一旦出现了施工人员伤亡、机械设备操作事故等，都会给项目建设造成影响，给施工企业带来不必要的经济损失，如伤亡人员的医疗费用和抚恤金等的支出，因此，做好工程项目的安全风险控制很有必要。工程项目所面临的合同执行风险主要是在与施工方、原辅材料供应商、管理方等项目参与主体关于按质按量、按要求实施本项目所签订的合同文本中可能会出现的不利于项目顺利完成的风险。工程项目中的合同执行风险主要表现为合同条款不全面，執行过程出现纠纷；没有明确各项合格指標及出现问题时的责任；合同文本形式不具备法律效力等方面。由于工程项目有着严格的施工周期要求，施工进度计划早已制定，需要建设单位严格按照计划安排完成各项分项工程的建设任务。而本项目工期较长，其中任何一个环节的工期延误或出现了质量问题，或技术工艺不达标，或出现了施工人员伤亡等，都必然会造成工期延误，进而使得项目无法在规定的时间内投产运营，会对企业的生产计划带来重大影响，直接表现为经济效益的损失。

2工程项目风险应对

在工程项目中，有很多直接或间接影响到工程质量的关键施工环节，还有人员操作能力、原辅材料使用规范等，都应当被看做是重点控制对象。那么，在工程项目施工关键技术、工艺的使用过程中，应当由专业的工程技术人员对工人进行技术指导，监督其分项工程的质量，杜绝质量隐患。在项目管理组织中，应当成立项目关键控制点的负责小组，由一名经验丰富的技术专业人员作为小组组长，经常性在施工现场进行巡查，对关键施工工艺进行重点风险控制，并做好控制和监督记录，明确管理责任人。一旦在后期发现了质量、安全隐患等对项目实施有重大风险的事故，及时追究责任人的责任。安全管理一直以来都是电力工程项目建设中重视的环节，在工程项目建设中，应当通过安全管理体系的建立和完善来规避安全风险的发生，主要是要成立以项目经理为领导的安全责任领导小组，构建并在施工过程中认真贯彻执行工程项目安全管理体系。在工程项目风险评价过程中，往往会根据风险在项目中所发挥影响的大小程度及其发生机率等，对其做出分级划分。那么，通过前文分析工程项目所面临的各个阶段的主要风险因素，有主有次，其对项目的危害也不尽相同，而项目管理者对各风险源的关注程度也不可能一样，这就需要进行较为科学的风险评估，确定风险因素的影响权重，以便在工程项目风险管理中如何分配时间、精力和资源等提供依据。在工程项目风险评估标准的设置方面，可以借鉴层次分析法和模糊综合评价法中权重值的计算及分析，通过计算单一风险因子对项目整体风险危害程度的权重值，来判断其大小有利于实现项目管理资源的最佳化利用，做好工程项目建设过程中主要风险因素的预防、检测和控制工作。

3科学制定项目风险管理方案

工程项目风险管理方案的制定，首先是要遵循可行、适用和有效的原则，就是要对已识别出的各个建设阶段的风险源，有针对地制定可操作强、效果显著的风险应对措施，确保整个工程项目的风险管理效率和效果。在编制工程项目风险管理方案过程中，对于主要风险因素要采取积极主动、及时有效的控制措施，并注重本项目建设全过程的风险控制。要深入到工程项目施工各个阶段，在遵循主动控制、事先控制的原则的基础上，能够把握时刻发生变化的建设环境条件，针对新出现的风险源制定管理预案，提升项目管理组织和单位在应对不断新出现的风险的能力。工程项目风险管理方案应当包括多项工作和措施，涉及项目建设各个方面的现有风险源和潜在风险因素，并坚持节约成本、保障进度和工程质量的原则，确保项目风险控制信息在各组织之间的流畅。项目风险管理方案的制定可谓是一项系统性较强、专业性要求极高的项目管理工作，在工程项目风险管理方案的制定中，不仅各类风险所产生的原因较为复杂且交叉点多，而且单个或多个相互作用的主要风险因素发生后对项目的危害和不良后果较大，因此需要制定综合性强、系统性强、全方位、多角度的工程项目风险管理方案。

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