我国保险资金投资养老地产分析

钱伟锋

摘 要：2017年7月4日，国务院办公厅印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》，部署推动商业养老保险发展工作。明确了保险资金参与商业养老的相关意见，鼓励保险公司投资养老地产行业。随着国家政策支持力度的加大，保险资金投资养老地产的步伐会进一步加快，保险资金已成为养老地产的重要投资者。同时，养老地产能为保险公司带来长期稳定的收益，这也是保险资金纷纷进入这一领域的重要原因之一。另外，我国人口老龄化程度的不断加剧，“421”家庭结构的越发凸显，居民生活水平的不断提高，都为养老地产的大力发展提供了良好的机会。本文主要从我国保险资金投资养老地产的可行性，我国保险资金投资养老地产的现状以及目前存在的一些问题进行了全面透彻的分析。

关键词：保险资金 养老地产 老龄化

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）09（c）-036-02

1 养老地产综述

1.1 养老地产的概念

养老地产是将房地产和全面的养老服务进行了有机结合，养老地产的消费者不仅关注住宅本身的品质，更关注的是日常的健康管理、文体活动、餐饮服务等。目前我国的养老地产项目主要分为以下四大类：养老住宅、老年公寓、社区养老服务中心、专业护理机构。

1.2 养老地产的特点

（1）项目开发运营资金需求大，养老地产项目在前期的拿地、建设以及项目建成后的营运过程中需要投入和占用大量资金，这对项目开发企业提出了更高的资金要求。

（2）项目本身的特殊性，养老地产项目的开发不同于一般房地产项目，在选址、规划设计上有更高的要求，地址的选择上要考虑周边的环境适合养老，规划设计上要更加全面，要根据老年人的特点，在无障碍设施、医疗保健、文体活动上有针对性地规划设计场所和设施。

（3）养老服务是重点，消费者在选择养老地产项目时，不仅要考虑居住环境的本身，更看重的是养老地产项目能够提供的各种附加服务，比如专业的护理保健团队，适合老年人的各种文体活动项目，均衡的膳食等。

2 保险资金投资养老地产的可行性分析

2.1 养老地产的需求

（1）人口老龄化程度不断加剧。根据国家统计局最新发布的数据，2016年我国60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。从数据不难看出我国近几年老龄化进程不断加快，养老负担日益加重。从2012年到2016年，我国老年人口从1.94亿增长到了近2.31亿，老年人所占总人口的比重也从14.3%增长到了16.7%。看一下世界各国进入老龄化所需时间，日本24年、德國40年、美国60年、法国115年，而中国只用了18年，我们国家进入老龄化的速度之快前所未有。之前我国享受了巨大的人口红利，但现在超重的养老负担随之而来。中国的人口老龄化问题已经摆在了每个人的面前，如何改善老龄化加剧所带来的养老问题已经变得刻不容缓。

（2）高品质养老需求的不断增加。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提升，中产阶级人群的持续增加，一部分中高收入人群对自身的养老品质提出了更高的要求，他们不再满足于传统的养老方式和模式。他们对养老的环境、健康管理、文体生活、安全和饮食等方面有着更高的要求，当然他们也有充分的消费能力。这也是我国近几年高品质养老地产行业快速发展的原因之一。

2.2 保险资金的使用

保险资金运用是指保险企业在组织经济补偿过程中，将积聚的保险基金的暂时闲置部分，用于融资或投资，使资金增值的活动。通过对保险闲置资金的有效使用，不仅为国家经济建设提供资金支持，同时也增强了保险企业自身的经济效益。主要作用如下：

（1）保险资金运用最根本的原因是由资金本身属性决定。保险公司许多产品在保费收取与保险金给付之间存在时间差，这为保险资金的使用提供了可能。

（2）保险资金运用是由保险业务自身性质决定。保险公司最终的补偿与赔付，都是通过货币支付，由于通货膨胀的存在，如果保险资金不能进行有效的运用，就不能实现资金的保值增值，最终会影响保险公司自身的经营以及未来的偿付能力。

（3）保险资金运用是市场竞争的必然结果。保险公司的主要利润来源是承保利润和投资利润，由于保险承保市场竞争日益加剧，承保利润不断下降。这也迫使保险公司将企业利润的增长点转向投资利润，通过有效的保险资金使用增加企业收益。

2.3 运用原则

（1）安全性，安全性原则是保险资金运用的首要原则。因为现在客户交给保险公司的大量保费，对于保险公司来说其实是一种负债，在未来合同约定的时间保险公司要进行相应的给付或者赔偿。所以保险公司在保险资金的使用上一定要确保资金安全，尽量选择一些安全性比较高的投资项目。

（2）收益性，保险资金运用的主要目的就是盈利。盈利是任何企业都追求的，保险公司也不列外。盈利是一家企业经营的重要指标，也是企业长远发展的基础。保险资金在安全性的前提下，选择一些风险可控，收益相对较高的投资项目进行投资，从而实现保险资金的有效运用，增加企业效益，提升偿付能力。

（3）流动性，保险具有经济补偿的功能，保险事故的发生又具有随机性特点，这就要求保险资金运用保持足够的流动性，以便随时满足保险赔偿和给付的需要。所以，保险公司在选择投资项目时，要充分考虑流动性因素。

保险资金使用的三原则相互制约又相互联系。其中安全性是保险资金使用的前提，任何投资项目的选择首先要确保资金安全。收益性是目的，保险资金的投资目的是实现保险资金的保值增值。流动性是基础，保险事故的发生具有突发性和偶然性，所以保险资金的使用一定要保持充足的流动性。养老地产项目的资金特点非常符合保险资金的使用原则，养老地产项目能为保险公司提供长期稳定的收益。

3 我国保险资金投资养老地产的现状

3.1 市场格局

2009年11月泰康人寿提交的养老社区试点方案获得保监会批准后，标志着保险资金正式进入养老地产项目，泰康人寿随即启动了北京昌平养老院项目，之后国内多家保险公司也开始投资养老地产项目，其中主要包括：中国人寿的国寿健康生态城，中国平安的养生养老综合服务社区，新华保险的延庆养老社区项目，合众人寿的合众人寿健康谷，中国太平的太平申仕国际养老社区。

3.2 保险资金投资养老地产的主要模式

（1）全资投资模式。全资投资模式意味着养老地产项目的资金全部由保险公司承担，项目资金主要来源于保险公司的自有资金以及出售与养老地产项目挂钩的保险产品的保费收入，在这种模式下，保险公司不仅是养老地产项目的开发商，同时也是养老地产项目的运营者，保险公司享有该项目的全部收益权，但也承担项目的全部风险。

（2）股权合作模式。股权合作模式是指保险公司与房地产开发商联合成立一家股份公司，双方利用各自优势开展合作，保险公司可以提供低成本的项目资金，开发商可以发挥其房地产开发的经验，双方之间取长补短，项目投资收益按双方的持股比例进行分配。

4 目前我国保险资金投资养老地产存在的一些问题

虽然保险资金投资养老地产有着很多的机遇和优势，但这种模式在我国仍处于起步阶段，很多地方和环节需要进一步完善，目前还存在以下一些问题。

4.1 相关政策不够完善

近些年政府在政策层面对于保险资金投资养老地产项目给予了充分肯定，但在具体实施环节上没有给予相应的政策支持，譬如与之对应的土地政策。

開发商在拿地时，按照土地使用性质的不同，拿地成本有着不小的差别，一般用于公共事业的拿地成本较低，用于盈利性质的拿地成本较高，目前我国寿险公司投资的养老地产通常以盈利性普通住宅的成本拿地，这大大地增加了寿险公司的项目开发成本。另外，我国对不同性质的用地规定了不同的使用年限，其中住宅用地最长使用期限为 70 年，其他开发用地的使用年限为 50 年，养老地产土地使用性质的不明确，将不利于寿险公司长期经营养老地产项目。

4.2 外部竞争加剧

随着我国人口老龄化程度的不断加深，政府也在加速建立我国的养老服务体系，通过实施不同的措施鼓励社会各界投入到养老服务机构建立中来，并在投资中进行了合理的引导。在众多的养老机构投资主体中，政府举办的一些非盈利性质的养老机构享受了较多的政策优惠。另外，近些年我国高端养老市场的进一步放大，吸引了大量本身具有一定优势的养老机构投资者，譬如，大型的健康管理机构，一些知名的房地产企业也纷纷进入高端养老地产领域，这都给保险公司投资养老地产带来了一定的挑战，加剧了市场竞争。

4.3 行业标准尚未建立，监管体系不够健全

养老地产在我国起步不久，整个行业在许多方面还没有形成统一的标准。譬如养老地产项目的建筑标准、服务标准等。养老地产项目的建筑标准应该区别于普通住宅标准，应在安全性、便捷性上有更高的要求。另外，服务体系评价标准的确定也非常重要，这关系到服务质量的分级，养老机构将根据不同等级的服务质量收取不同的费用，另外也能有效评价日常的这些服务是否符合相应的行业标准和规范。

保险资金投资养老地产在我国发展的时间较短，与之相对应的许多法律法规配套没有及时跟上，使得监管上出现了盲区，一些寿险公司利用监管上的盲区进行激进投资，只顾抢占市场份额盲目扩大规模，忽视资金安全，违背了稳健经营的理念。

4.4 产品相对单一

养老地产与寿险产品相结合形成了我国寿险公司投资养老地产的特色，但是就目前已投入运营的养老社区来看，与养老地产相结合的寿险产品都是以给付年金形式为主的养老保险产品，如分红型养老保险、两全保险、定期寿险，这种形式将应当定期给付的养老保险金用于支付入住养老社区的费用，在转换上是比较方便的，但是寿险公司除了该种寿险产品外还有许多的长期寿险产品，如重大疾病保险、长期护理险，而且持有这些金额较大的长期寿险保单的客户的数量也很多，他们也同样有对养老服务的需求，但是鉴于当前寿险公司还没有设计出较多的长期寿险产品与养老地产挂钩的产品，因此只能损失掉这一大部分的客户资源，造成了客户基础的不稳固，为寿险公司今后进行养老社区的经营销售带来了一定的难度。

4.5 缺乏专业人才

保险资金投资养老地产在我国是一个新鲜事物，它的整个过程涉及一系列的专业化运作，包括项目的开发、建设以及建成后的长期运营管理等，在这个过程中需要大量的专业化人才，这些人才不仅要懂得房地产的开发建设，同时也要懂得项目建成后的长期运营管理。另外，由于养老地产项目的入住群体都是老年人，所以项目本身需要更多的配套，譬如医疗保健人员，专业护理人员等。目前我国拥有养老护理从业资格的人员只有三万左右，专业医疗护理人员面临严重的缺口。

5 结语

总之，保险资金投资养老地产在我国还处于初级阶段，很多地方还有待完善，但随着国家支持政策的进一步加大，行业标准的逐步建立，专业人才队伍的培养以及我国人口老龄化程度的加剧，居民对养老品质要求的提升，保险资金投资养老地产的前景是好的。

参考文献

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