关于中国房地产现状的一些思考

刘斯佳

【摘 要】根据近期我国各地纷纷出台的房地产相关政策，深入思考，探究高房价产生的原因。并根据自己所学专业知识及对国家大政方针的理解，以一个大学生的视角从一个侧面提出了如何协调房地产市场的供求关系，在“去库存”的同时，提升在大中城市就业的、有“刚性需求”的青年人的幸福感和归属感。

【关键词】房价；房地产市场；供求关系；方案

随着3月26日北京出台了一系列关于调控房价的措施以后，各地政府也纷纷跟进，此次的调控力度之大，可谓史无前例。在一系列的限购限贷政策之后，近几日又出台了限售政策，这些政策的出台，对此轮房价的调控有非常重要的影响。

究竟是什么原因导致房价一路飙升，居高不下呢？我认为最重要的原因有两点： 一是资源分配不均。城乡之间，一二线城市与三四线城市，甚至小城镇与农村的差距都不是一点两点。房价的层级分布，其实也体现出了资源的层级分布。尽管在如今的房地产市场中，价格与价值出现了相当大的偏离，但价格永远离不开价值。一二线城市的房价高也是有它高的原因的——大城市有更好的资源。虽然它交通拥堵，环境污染，空气质量差，生活节奏快，但它有更好的基础设施，更优质的教育资源，更先进的医疗设备，更多的娱乐方式，更广阔的平台与视野，更多样化的机会，有谁不想拥有更好的呢？青年人拼命涌进大城市，希望可以寻找到大显身手的机会，中年人拼命留在大城市，希望可以有个安身立命之所，希望自己的子女有更好的教育资源，希望自己年迈的父母有先进的医疗技术的保障。而我作为一名准备读研的大学生，也希望可以去北京上海读书，我也并非特例，身边很多同学朋友都有此想法。所以，不要说房价了，即便是考研的分数线，北上广也要高出一个档次。曾与一个同学聊天，他说想去北京，但是难度太大了，我说那换个地方也行，北京空气不好，人又多。她对我说即便北京空气不好，也想要去呼吸几年帝都的雾霾。我又何尝不是呢？在人口眾多，资源有限的中国，资源分布不均是必然的。虽然我国正大力推进城乡一体化建设，也取得了一些成果，但差距之大并非一时的努力可以弥补，缩小差距之路，必定是一条漫漫长路，而伴随资源不均而来的社会问题，也并非短期可以解决。但是至少，为了住房，为了安身而购房，是一种刚性需求。

二是投资和投机性购房。这类购房行为就并非出于刚性需求了，而中国房价持续走高，也与这种炒房行为密不可分。但为什么炒房的行为会如此泛滥？究其原因，有如下几点：

一、金融市场发展不完善，大众投资理财的渠道窄

在房地产兴起之前，我国的资本市场发展也比较落后，人们的投资渠道十分单一，要么存款，要么炒股。但是存款的收益率极低，在通货膨胀严重时，连保值的功能都可能达不到；而我国的股票市场刚兴起不久，许多方面都不够完善，再加上普通民众专业知识不足，炒股的风险更是不言而喻。因而，10年的楼市大发展，使得房产的财富效应被过度放大，投资房产这种不动产 成为人们投资理财，实现资产保值增值的首选渠道。并且似乎找不到比其他比囤房更好的投资途径了。当投资渠道过窄时，投资无法分散，一个好的投资渠道的产生必然会吸引资金大量涌入，供需不匹配，就会引起价格上涨。已经囤房的人不愿价格下跌，资产贬值，而需求者又因为价格太高难以支付，就形成了三四线城市“有价无市”的现象

二、社会保障制度不完善

在许多西方国家，都建立了从摇篮到坟墓的社会保障体系，这就使得民众毫无后顾之忧，可以放心大胆的消费。而在中国，我国的社会保障体系建立于1998年，距今也不过20年的时间，虽然已经取得了巨大的进步，但仍需进一步完善。所以就目前而言，大多数的中国家庭在心理上并不依赖于社会保障，而是依旧节俭消费，希望通过将自己的资产保值增值，建立起自我保障，因而囤房成为中国家庭积累财富的最主要的形式。囤房也反映出中国居民缺乏消费自信，不敢“今朝有酒今朝醉”而是通过不断地积攒财富来提升自己的安全感。大量地囤积财富也导致了资产的流动性降低，闲置资产增加，市场不够活跃。

三、货币投放过度，通货膨胀严重

在过去的十年里中国投放了大量货币于市场，经济增长也十分迅速，GDP总额也迅速位居全球第二。货币投放虽然刺激了经济增长，但也造成了通货膨胀，货币购买力下降，使得中国家庭的财富更加难以保值，于是人们开始选择投资房产这种不动产。

房地产市场就像一个巨大的蓄水池，囤积了大量流入的资金，也形成了巨大的泡沫，而泡沫一旦破裂，必然会给经济带来灾难性的后果。对投资房产的人来说，一定会带来巨大的经济打击，并且与房地产有关的产业链、银行以及股票市场都会受到重创。所以政府会出面参与调控，稳定房价，维持泡沫不破，从侧面消除泡沫。而近年来出台的政策也表明政府确实是这样做的，政府一直希望维持房价平稳上涨，并通过增加居民收入，缓慢的消除泡沫，但是效果并不显著。我认为，泡沫靠压是压不住的，必须从根本入手，釜底抽薪，减少泡沫生长的根基。换句话说，就是从供给侧入手。

如果说“限购”、“限贷”政策是从需求侧进行调整，那么最新出台的“限售”政策则是从供给侧入手进行了调整。并且，4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关的通知》这是自近期北京开启全国楼市调控升级后住建部第一次出台全国楼市调控的统领性文件。《通知》中提出，对住房供求矛盾突出，房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地规模；对去库存任务重的城市，要减少至暂停住宅用地供应。《通知》中坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。此轮的调控措施中，“增加刚性需求”、“租住并举”、“供应管理”、“去库存”等都是关注的焦点。关于中国房地产现状，并且基于最近的政策，我站在青年人的角度，产生了一些想法。

首先，来谈一谈租房的问题。为什么人们都要买房而不是租房（就那些有住房刚需的人来说）：第一，中国传统产权观念的影响。传统观念总认为，只有有了属于自己的房子，才真的算是有了安身立命之所，以后的生活才有基本的保障。其实质还是之前所说的缺乏消费自信。第二，中国的租房制度并不完善。房东随时可能增加房租，或者随时可能将放收回，用作它用。这种不稳定的因素，就导致租房者只能将租来的房子当作一个临时住所，不能长期租用，就不能进行装修與布置，并且时时伴随着要搬家的风险，大大降低了租房者的幸福感。第三，租房者并不享有与所有者同等的权利。其中最突出的就是教育问题。许许多多的青年人想要留在大城市，但住房问题却成了最大的障碍，甚至半生的努力也换不了一套房，这也大大降低了青年人的幸福感、归属感和创造力。此次的“限购政策”，增加刚需，虽然在一定程度上缓解了青年人购房的压力。但相对于收入来说，房价的地些微变动，并没有起到多大作用，仅仅是首付就是巨大的压力，靠年轻人的一己之力根本无法支付。另外，非本地户口想要购房就更加困难。

基于这些问题，我构思了一种方案：将首付与分期对调。如今的购房措施，要么一次付清，要么先付首付，分期付款。那为何不针对这些有住房刚需而资金不足的人设计一种新的购房方式呢？将首付与分期对调，购房者在购房时先签订合同，选择年限，比如选择10年期付清，那么他可以先获得住房的使用权，每月支付一笔费用，就相当于分期付款中每月支付的那笔钱，但此时这部分费用相当于购买了房子的使用权和10年之后购买房子的期权费，等到10年期满时，再支付购房的尾款（即大部分的钱，相当于分期中的首付。）此时才真正拥有房子的所有权。若期满购房者拒绝支付，则相当于长期租用，不拥有所有权。如此一来，既避免了租房的不利因素，也有利增加了刚需。另外给青年一段时间积累财富，发展创造力与生产力的时间，让现实的压力不再那么咄咄逼人。此外，要对购房者的资格进行严格的审核，避免在期满后，尾款难以收回，还要对购房的数量加以限制。但仍存在一个问题就是，此种做法回笼资金周期太长，风险高，开发商自然不愿意采用，这就需要政府出面，让开发商只作为住房的建造者，而非销售者，而国家作为真正的操盘手，从土地供应规划到销售都由国家掌握，若要快速回笼资金，也可以两这些房产按期限证券化，投放于金融市场创造一种新的投资房产的渠道，但依然需要以完善的金融市场为前提。这也是从供给侧入手，从房源的供应上入手来调控房价。楼市的泡沫靠政策调控，会有立竿见影的效果，但那只是短期的，而真正消除泡沫要靠时间，靠经济的发展，和其他产业的兴旺。

参考文献：

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[4]丁宁.刘海涛.张璇：中国房地产价格上涨的供求原因及对策[J].大连海事大学学报（社会科学版）.2012.11.（1）.