楼市限价的经济学

李一戈

如果说，去年9月底开启新一轮楼市调控的时候，还有不少人对调控措施的严厉程度和持续时长，抱有不切实际的幻想的话，那么，现在应该清醒过来了。包括购房者尤其是投资投机性购房者，以及房地产开发商。

如你所知，此轮调控除了过往的限购限贷限价外，还增加了新的措施，即限售。大约有18个城市对新购买的房子（含所谓商住房和商品住房），要求持有一定年限才允许转让。很明显，这是为了防止短时投机的“关门”做法。

我想讨论的是商品房限价。这不是此轮调控的创新，早在多年前就有几个城市这么做了。说到底，这是在房地产领域的价格管制。比较有意思的是，商品房价格，多数城市是由房地产主管部门，少数是由发改委来管理，也有极少数城市是由物价局来管理。这都能找到法律依据，《价格法》或《房地产法》。

商品房限价主要分为两种，一种是事前限价，即在土地出让时就在招标文件里规定，在该幅土地建设的商品房，销售时不得超过多少钱，即所谓限价商品房。北京市今年出让的商品住宅用地，未来的商品住宅大多数是限价的。

一种是事中限价。这是最常见的做法。即房企在申请商品房预售许可证时，主管部门要求该项目售价不得超过多少钱。并且，已经从预售扩展至现房销售。与土地出让合同约定的事前限价相比，事中限价对房企的影响更大一些，因为缺乏可预期性。

会不会出现一种事后限价，即在二手房转让环节的限价？不好说。按理说，二手房交易主要是C2C的交易，最具市场化，很难管制，很难限价。但极少数几个大城市进入2017年以来的一波上涨，是由二手房带动的，主管部门应该也在思考有何办法予以遏制。

商品房是市场化程度较高的领域，但这并不意味着可以放任其自由发展。理论上说，在稳定的市场环境下，商品房价格应该是由供求决定。问题在于，过去10多年的房地产市场化突进，住房的投资属性被持续放大，扭曲了供求关系，从而令价格信号失灵。“房子是用来住的，不是用来炒的”，正是对这种失衡现象的厘定。

跳出行业来看，房地产固然在投资、消费层面扮演了重要角色，也是税收的重要贡献力量；但另一方面，它也占据了巨大的资源，尤其是资金资源。银监会主席郭树清4月21日在银监会一季度经济金融形势分析（电视电话）会上说，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了总贷款的三分之一，个别银行的房地产相关贷款占比甚至超过了50%。即是證明。

有人说，资本是逐利的。相对而言，房地产贷款在很多金融机构仍是优质产品，金融机构对房地产有着强烈的偏好。这就是为什么，在所谓资产荒的背景下，房地产仍是金融和泛金融机构难以割舍的配置。但权重过大，潜在风险也大。所以，不仅要提高二套以上住房的首付，而且要清理、规范进入房地产市场的资金。

对一批市场个体来说，过去多年，他们从商品房投资中获得了巨大利益，同样形成了强烈的市场偏好。这种偏好有传染效应，进而会对社会文化心理产生不健康的侵蚀作用。

举个例子。最近分别有几位朋友问我，能否买到杭州的某项目和北京的某项目。一打听，原来这两个项目的在售商品房都是因为限价，而以远低于市场预期的价格对外发售。100套房子，恨不得有1000位客户在排队，项目负责人最大的困难是如何拒绝。

当然，刚需购房者会认为，这是入市的难得机会；有投资偏好的个体，则认为是又一次获取额外收益的良机。要知道，这还是在热点城市实施严厉限购限贷的前提下。但他们总能找到办法，譬如以孩子、父母甚至远房亲戚的名义。

我一再重申，经济结构的调整，有赖于降低房地产所占经济资源的权重，尤其是资金资源的权重；校正扭曲甚至畸形的住房消费和投资文化，必须削减人们对住房投资超额收益的预期。当市场信号紊乱、投资偏好失常的情况下，祭出强硬的行政之手实为不得已。

目前，一二线热点城市的房地产市场，基本稳定下来了。在我个人看来，这为深化房地产领域的改革提供了难得的窗口期。没有人能预测这个时间有多长。但可以肯定的是，像过往10多年那样轻松取得住房投资超级收益的时代，正在远去。

我愿意承认，本文标题里的关键词“经济学”，其实可以替换为我们在大学里学的“政治经济学”。4月25日中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。对此，我抱有殷切期待。