浅论我国农村宅基地使用权抵押贷款的困境与对策

摘 要：在网络上百度搜索关键字“宅基地抵押贷款”几个字，会出现无数条链接，甚至还会有“宅基贷”这样的专业贷款术语，同时也会看见不少的吐槽与求助。管中窥豹，可以看出，我国现阶段的农村宅基地抵押贷款通过全国不同省市的试点工作的开展显示出了它的必要性和可操作性。同时，我们也发现宅基地使用权抵押贷款存在着发展的瓶颈，本文通过对试点工作的困境提出对策以期对农村宅基地使用权的转让法律问题研究中提供参考意见。

关键词：宅基地使用权；抵押贷款

一、我国农村宅基地使用权概述

宅基地是农村居民的住宅用地，在我国，农村土地实行集体所有制，我国宅基地的所有权属于农村集体所有，农村居民不享有土地所有权，只享有使用权。宅基地使用权事关农民切身的经济利益、农村集体所有制实施状况乃至整个社会经济的可持续发展，是社会各界所广泛关注和研究的问题。其主要特征表现为：第一，宅基地使用权的取得方式由法律明确规定。宅基地使用权是无偿的，且其使用年限没有限制，此外法律也明确规定农村村民一户只能申请一处住宅用地；第二，宅基地使用权的范围受到法律的规制。其作为生活资料只能用于建造生活住房，取得宅基地使用权的人，不得擅自变更用途；第三，我国法律规定使得宅基地使用权的流转受到了严格的限制。

二、我国农村宅基地使用权抵押贷款的现状

（一）全国不同省市陆续开展试点工作

1.四川成都试点

2008年4月3日，成都组建了全国首个农村产权流转担保公司，对利用宅基地、农村房屋、新居工程等抵押融资进行担保是该公司主要业务。此举开创了成都农民宅基地、农村房屋抵押融资的新渠道，使得农民手中最具活力的资本开始发挥作用。

成都市委市政府出台的2008年“一号文件”（《关于加强耕地保护进一步改革完善农村上地和房屋产权制度的意见》）明确提出“开展农村房屋产权流转试点”，进一步明确农村房屋产权的流转范围。随后，成都市为解决相关问题出台了《成都宅基地上房抵押融资管理办法》、《成都市政府金融办等部门关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》（成办发[2009] 59号），《成都市集体建设用地上房屋抵押登记（暂行）规定》（成房发[2009] 202号）等配套规定。

2.浙江嘉兴试点

上世纪八九十年代，浙江省温州市就开展了农村住房抵押贷款的试点，这一时期的试点主要属于当地农村合作金融机构的自发行为，缺少政府的参与。这是浙江首次以政府为主导开展的农房抵押贷款试点始于2007年，在这一年11月嘉兴市出台了《农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》。

3.安徽宣城试点

安徽省宣城市宣州区从上世纪90年代中期就试点农村房屋产权登记，使得农民的房屋可以作为抵押物从银行贷款。皖南农村商业银行（原宣州区农村信用联社）作为抵押贷款的金融机构，参与农房抵押贷款工作。最初，选择国、省、县、乡道路两侧可用于经营、容易变现、实际“商住”两用的房屋，或符合村庄规划的中心村等确权发证的房屋开展抵押贷款业务。2000年以后，宣州区农房抵押贷款逐步走向常态化、规范化。

（二）农村宅基地使用权抵押贷款的困境

随着我国宅基地使用权抵押融资改革的进行，农户的生产经营状况都有了相应的提升，但改革的阻碍也逐步凸显。表现在：

第一，我国实行“房地一体”的流转形式，因此我国宅基地使用权抵押必然会涉及到其所附着的房屋问题，虽然当下试点中部分地区己经开始颁布农村房屋产权确权证，但从整体上来看仍缺乏统一的规范。

第二，关于宅基地使用权主体的法律规定以及法律对流转的限制造成了我国宅基地使用权抵押融资制度的难以确立。

第三，相配套的法律制度沒有得到很好的完善，比如风险化解机制、价值评估机构、交易市场以及融资信用体系在不同程度上都未建立或健全。

三、针对困境的对策

在改革的道路中，不会一帆风顺，阻碍也会越来越多，也会越来越大，因此我们要做好面对困境的准备。

第一，修改并完善法律规定。首先，适当放宽宅基地使用权的主体。明确具体的农村居民个人为宅基地使用权主体，以利于抵押流转时签订合同主体的合法性与排他性；其次，适当放宽宅基地使用权主体的地域范围。通过适当放宽宅基地使用权主体的限制，可以有效解决金融机构抵押权实现的问题，在农民和金融机构之间实现一个良性的循环，进一步开展宅基地使用权抵押融资工作，推动农村经济的发展。再次，应当允许宅基地使用权单独进行抵押融资。

第二，规范宅基地使用权抵押贷款程序。首先，规范对宅基地使用权的权属问题，即宅基地使用权的确权登记亟待规范与完善；其次，建立统一的抵押融资程序，现阶段，各地对抵押程序的规定不一，地区间程序规定的差异化不利于农民对宅基地使用权的抵押贷款的合法化。

第三，相关配套措施的健全。首先，对价值评估标准的统一；其次，建立风险分担机制，比如第三方保险机构作为风险转移方，比如政府设立风险分担基金等方式；第三，完善农村居民社会保障机制。农民一旦在宅基地使用权抵押融资中失去生产资料，将面临着生存的困境，这就使得改革进展缓慢。当前在农村，不论是养老保险还是医疗保险都缺乏深度的覆盖，虽然我国在农村已经基本建立起养老金保险制度和医疗保险制度，但是不论在其金额上还是在发放流程上都存在一定的不足，不能很好的保障农民的基本生活。

参考文献：

[1]曹洋天.宅基地使用权流转法律问题研究.北京：法律出版社，2012年

作者简介：

梁睿（1980～），女，汉族，四川绵阳人，法学硕士，西南科技大学，主要从事公司与企业法方向研究。