沈阳市农村宅基地流转中补偿机制完善对策研究

文/沈阳市国土资源发展研究中心 郑慧媛 程铭 李祚

沈阳市农村宅基地流转中补偿机制完善对策研究

文/沈阳市国土资源发展研究中心 郑慧媛 程铭 李祚

沈阳市处于创建国家中心城市、加快实施沈阳经济区一体化战略的关键时期。随着经济社会发展速度的不断加快，城镇化进程逐步提升，大量农村人口转移到城市中来，农村闲置宅基地现象严重，农村人口与土地之间的关系产生了根本性的结构变革，农村宅基地流转势在必行。为了更好的发挥农村宅基地补偿对农村宅基地流转的保障作用，保障农民的合法权益，研究制定合理的宅基地补偿方式和补偿标准，是推动农村宅基地流转，盘活沈阳市宅基地资源，进而实现农村土地节约集约利用需要探索和研究的关键命题。本文在分析沈阳市农村宅基地补偿现状的基础上，科学分析了沈阳市农村宅基地补偿存在的问题，寻求完善沈阳市宅基地补偿工作的途径，并相应的提出了具有针对性的对策建议，更好地为沈阳市农村宅基地有效流转提供了保障。

沈阳市农村宅基地补偿存在的问题

沈阳市目前的农村宅基地补偿方式按照《辽宁省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》实施。主要包括地上物补偿、土地补偿、安置补助费等。目前，沈阳市宅基地补偿办法和补偿标准并不完善，农民权益未得到合理的保障。具体问题如下：

1.补偿办法和标准由政府单方确定

宅基地的补偿办法和补偿标准由政府部门单方制定，没有遵循农村集体经济组织和农民作为土地所有权人和使用权人的权利和意愿。

2.补偿办法忽视了农民土地增值部分的收益

土地在社会经济发展中作为一种资本，具有自身增值的潜力。农民在退出宅基地后，节省出建设用地指标用于开发建设，集体组织作为宅基地所有者，应享有这部分收益的分配权。沈阳市农村宅基地补偿办法中未涉及退出宅基地转为建设用地的农民收益问题，即土地增值收益问题。对农民进行的补偿以农业生产价值而不是以土地价值为标准。这种土地补偿的办法剥夺了农民增值部分的收益，宅基地的价值没有得到合理体现，导致利益者的利益分配失衡。

3.农地收益与征用后的土地收益差距较大

农地征用被作为工业、商业或房地产业等非农建设用地后的土地租金猛增，产生的收益与农民土地收益形成了强烈的对比。这种反差侵害了农民土地财产权利，让农民心里无法平衡，也造成了许多土地纠纷和社会矛盾。随着城市化进程的加快，农村宅基地价值不断提升，但在土地征用过程中，拆迁补偿绝大部分归村集体经济组织所有，农民只限于地上附着物补偿，形成事实上的村集体经济组织“卖地”，侵害农民宅基地使用权问题，甚至引起利益冲突，这就状况很难适应城市化发展的需要。

沈阳市宅基地补偿机制完善途径选择

1.健全利益表达机制，保障农民话语权

沈阳市农村宅基地的补偿办法和标准应尊重利益主体，增加农民的发言权。为使农民享有应有的权利，必须赋予退出宅基地农民平等的谈判地位和权利。一方面，村民大会在农村宅基地补偿中的关键问题上拥有决定权，而不是通过协商的方式决定；另一方面，在宅基地的补偿方式上应赋予农民多样化选择的权利。可以选择一次性补偿，如宅基地换房、宅基地换货币；也可以选择分红的方式，如将宅基地使用权入股，入市，享受收益。

2.建立健全农村房地产评估机制，加快建立宅基地评价体系、明确评价标准

对农村宅基地进行经济补偿需要对明确农村宅基地价格，然而，沈阳市缺乏与宅基地相关的评价标准和评价体系，无法评定其价值。因此，加快建立合理有效的农村宅基地价格评定体系尤为重要，这也为加快宅基地的流转做铺垫。

3.健全宅基地补偿机制，用土地的市场价值作为农民土地补偿的标准

在对农民退出宅基地进行补偿时，农村宅基地在地上物价值补偿的同时，不仅要考虑到其它的经济损失，比如搬迁，临时安置所产生的诸多费用，更应结合土地的市场价值，对农民土地补偿给予一定的倾斜，提高农民的土地补偿标准。

沈阳市农村宅基地补偿机制完善对策

1.采用多样化的农村宅基地补偿方式

多样化的补偿方式，可以为农民提供更多的选择权，更好地保障农民的权益，提高农民的积极性，加快农村宅基地退出的速度。

(1)货币补偿。货币补偿是对自愿退出农村宅基地的农民通过货币的形式进行的补偿，并且补偿之后不再对其进行其他补偿。

(2)建设性补偿。这种补偿是通过鼓励农民整体搬迁到环境好，交通便利的地点，统一建设新的住宅小区的方法，补偿退出宅基地所产生损失的补偿方式，即辅助补偿。

(3)实物补偿。这种补偿是一种宅基地的重新分配调整，比如申请城市保障性住房等形式，对退出农民进行补偿。

2.完善沈阳市农村宅基地补偿标准

农村宅基地的补偿标准应根据农民的退出方式，制定相应的补偿标准。针对于通过置换等方式转变居住地点的农民，应通过计算损失程度来补偿；针对完全退出的农民，一般通过提供保障性住房的方式给与补偿。不论哪种方式，补偿标准都不能低于农民退出之前的生活水平，应该在保障农民生活水平提升的前提下制定标准。

(1)对于重新安置宅基地农户的补偿标准。宅基地是农民赖以生存的居住用地，作为农民最重要的生存保障，大多数农民一般都不会放弃宅基地，因此，宅基地退出过程中，大多数农民会选择重新安置宅基地的补偿方式，也就是集中居住。这种形式的补偿标准应该在计算宅基地本身价值的基础上，兼顾宅基地置换过程中的损失。也就是不但要通过现金补偿其损失，也要同等置换与原来价值相同新的住房。这样不但能够提高农民的生活水平也实现了宅基地有效利用。

补偿的具体内容。补偿的具体内容应该从失地农民物质和精神两个层面来进行补偿，综合考虑村民的损失程度。因此，在进行农村宅基地补偿过程中，应综合考虑，提高村民对农村宅基地补偿的满意程度，推进农村宅基地退出的进程。

标准的制定方法。在置换标准制定中，应该充分保障农民的生活水平不要降低，即使是置换的面积小于原来的宅基地，也要保障其它基础设施和环境的提升。

实施措施。土地管理部门牵头，统筹布局；开通专项审批通道，及时变更产权，并且在宅基地置换之后要及时进行住房变更登记，保障农民合法权益。在具体的实施过程中，存在宅基地置换房屋和宅基地换地，自行建造住房，这两种形式。

(2)对于完全退出宅基地农户的补偿。目前农户对农村宅基地仍然有较大的不舍，完全退出宅基地的农民很少，这种情况的农民一般常年在城市打工定居，应该在城镇提供相应的保障性住房或者经济适用房，保障其安置。针对这种情况补偿标准制定时，要充分根据农民自身的需求，如果其不想获得住房安置，也可以通过现金的形式给与补偿，但是一定要在确定其有一定在城市生活实力之下才可实行。