济南市不动产统一登记工作实践

2015年12月30日，济南市正式启动不动产登记工作。改革以来，济南市坚持落实中央改革决策部署，坚持依法依规、便民利民，通过理顺部门职责、加快信息平台建设、简化业务流程、提供“一站式”服务等多措并举、综合施策，现已基本形成“权属清晰、分工合理、权责一致、便民高效、法治保障”的不动产统一登记体系。2016年12月29日，《国土资源部通报（第58期）》刊发济南市改革经验做法，济南模板为不动产登记制度改革提供了可参考、可借鉴的实践路径，在全国国土资源系统及济南市各级各部门特别是窗口服务部门引起强烈反响，得到了广泛推广。

一、整合不动产登记职责，明确部门间职责分工

整合不动产登记职责是国务院机构改革和职能转变方案确定的重要改革内容，将分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担，理顺部门职责关系，通过提供“一站式”服务，减少了办证环节，减轻企业和群众的负担。2015年12月1日，济南市机构编制委员会2015年第3次会议印发《关于市和县（市）区不动产统一登记职责和机构整合的通知》，正式启动不动产统一登记职责和机构整合工作。

（一）整合相关机构和职责。一是市、县土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责统一整合到国土资源主管部门，由国土资源主管部门统一负责辖区内不动产登记工作，业务上接受上级国土资源主管部门的指导和监督。济南市國土资源局增设不动产登记管理处，主要负责研究提出全市建立和实施不动产统一登记制度的政策建议，做好不动产登记相关工作等。二是整合组建市不动产登记中心，作为市级不动产统一登记经办机构，负责统一办理各区（含高新区）范围内的不动产登记；各区（含高新区）不再设置不动产登记机构。三是市县实行不动产统一登记前的各类不动产登记证书继续有效。

（二）明确相关部门职责分工。明确国土资源主管部门负责指导监督辖区内土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记工作；会同有关部门贯彻落实国家和省市不动产登记的法律法规，建立不动产统一登记制度，负责做好本级不动产登记相关工作；落实不动产权属争议调处政策；推进不动产登记信息化建设。明确房产主管部门负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；负责做好本级房屋交易和产权管理相关工作；协同国土资源主管部门做好房屋登记工作；负责建设和完善个人住房信息系统，配合推进不动产登记信息化建设。明确农业主管部门负责指导农村土地承包经营及有关合同管理、流转规范，调处合同纠纷，协同调处权属纠纷；协同国土资源主管部门做好相关不动产登记工作。明确林业主管部门负责组织、指导林地、林权管理；依法承担征用、占用林地的审核、审批工作；指导林地林木承包经营及有关合同管理，监督管理林权流转交易；负责调处合同纠纷，协同调处权属纠纷；协同国土资源主管部门做好林权登记工作。

（三）平稳有序组织人员划转。不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的人员机构作为保障。人员划转到位是按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范》开展工作的先决条件。济南市按照“编随事走、人编同调”的原则，相应划转人员编制。根据职责调整，从市住房保障和房产管理局、市农业局各划转2名、市林业局划转1名行政编制给市国土资源局。将市房屋产权登记中心整建制移交到市国土资源局管理，更名为市不动产登记中心，为市国土资源局所属副局级公益三类事业单位，负责统一办理所属各区（含高新区）范围内的不动产登记；核定事业编制47名，内部机构设综合处（财务处）、申请受理处、审核调查处、缮证校对处、法律事务处、信息服务处。各区成立不动产登记分中心，作为各区国土资源分局所属事业单位，共配备事业人员139名，其中从房管部门划转65名；各县（市）国土资源局均成立了不动产登记中心，共配备事业人员65人，其中从房管划转62人。实践中，济南市采取整建制划转房屋登记人员的做法，不仅将原房屋交易登记人员划转90%以上，而且将原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗，融合为不动产登记的有生力量，确保了从分散登记到统一登记的业务连续稳定，为改革提供了坚实保障。

二、加快建设信息平台，实现多部门业务联办

改革中，济南市落实“反弹琵琶”要求，通过加快数据整合和信息平台建设，反推不动产登记制度建立和落地实施。在不动产登记工作启动之初，济南市就注重数据整合和平台建设，通过临时整合土地和房屋登记系统、抓紧开发运行全新登记系统，在最短时间内实现数据有效整合和平台顺畅运行，加快原来独立运行的土地和房屋登记系统及数据库停用、原土地和房屋登记业务全部转移，有力支撑了不动产登记职能全面落实到位。

一是统筹力量实现资料移交。不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和资料查询的前提，只有依据完整的原始资料开展登记，才能保证登记行为准确高效。济南市强化部门间协调配合，采取100%整库拷贝、全数据迁移的方式，将房屋登记簿、权属来源证明材料、登记原因证明文件及登记申请、审核等全部房屋电子登记资料，共计363万条、235万卷、18T容量的大数据完整移交。

二是以用为先建设信息平台。济南市用最快的速度，整合原有的土地登记系统和房屋登记系统，实现不动产登记“停旧发新”。同时，扎实推进全新的不动产登记系统的开发建设，用短短半年多时间，新的不动产登记系统成功上线运行，彻底摆脱了原系统对接不畅的现实困境，实现了不动产登记从数据到业务的全流程监管，有效提升了不动产登记的规范化和工作效率。

三是应对需求主动开展权籍调查。济南市存量房多，土地信息不完善，通过按部就班开展权籍调查，需要耗时2-3年，势必影响不动产登记的平稳开展。济南市选择不动产交易较为集中的热点区域提前开展权籍调查，历时3个月完成144个热点小区50多平方公里的权籍调查工作。虽然完成权籍调查的面积仅占济南市市区和县城面积的10%，但是解决了全市70%的二手房交易登记所需的权籍数据问题，实现重点地区数据全面挂接。目前，济南市2001年至今的土地登记数据和所有房屋登记数据全部完成迁移整合，60%的登记数据已实现户落幢、幢落宗。未来2-3年，济南市将完成主城区及各县城驻地大约500平方公里的权籍调查工作，进一步完善不动产登记数据。

四是强调协作实现多部门“业务联办”。不动产登记工作涉及面广，济南市按照“跨部门协同作业”的工作思路，强化市国土资源局与相关部门间的协调配合，为开展不动产登记工作创造良好外部环境，形成工作合力。其中，为解决群众办事环节多、程序繁琐、重复提交材料等问题，与地税部门开展“业务联办”，将征税系统与不动产登记系统对接，实现了开具房屋证明、房屋纳税、转移登记“一窗式”服务。相比之前，完成这3个业务环节，群众要排4次队、提交2套资料、耗时3个小时以上；现在只需要排1次队、提交1套资料、平均耗时半个小时。通过“一窗式”业务联办，大大节约了群众办事时间、减轻了群众负担。据统计，全年累计减少复印材料50多万张，为群众节省30多万元。与人民银行的协同联动，实现了贷款信息与不动产登记信息对接，群众在银行就能开具用于贷款的证明，并实现了网上抵押业务受理资料的传递。与法院系统签订了推进网络执行查控合作备忘录，使各级法院能够通过不动产网络查控平台查询有关登记情况，办理查封、协助过户等各类业务。

三、坚持便民利民，不断提升不动产登记服务水平

改革中，济南市将民生为本理念贯穿始终，坚持目标导向和问题导向相结合，以便民利民要求引导和倒逼改革制度、优化流程和完善举措。针对群众便捷办证的需求，倒逼窗口多点布局，借助不动产登记大数据，实现不动产登记业务全城通联通办；针对“依法依规登记”的要求，实施“三个凡是”原则，遵循这一原则，有效化解了困扰部分群众多年的子女入学、户口迁移等难题；针对群众办证难的需求，倒逼出台政策，解决国有土地上历史遗留无证住宅、划拨土地上房屋转移登记等难题；针对群众轻松办证的需求，倒逼实施不动产登记服务“八办”，进一步实现了改革有利于人民、有利于方便群众办事的预期目标。

一是窗口多点布局，便捷群众办事。全市办证大厅从由原来的6个增加到14个，服务窗口由原来的50多个增加到200多个，还在业务量比较大的3家银行和2家中介机构设立了临时办证点，平均2.5平方公里就设有一个窗口，办事群众在全市范围内可就近办理相关业务。大厅和窗口的科学布局，使曾经房产登记大厅通宵排队的“小马扎”、办事取号的“黄牛党”再不见踪迹。

二是数据信息共享，提高办事效率。济南市积极推进不动产登记信息共享应用，以数据应用促进不动产登记工作提质增效。借助不动产登记大数据，实现不动产登记业务全城通联通办，办事群众可在全市范围内就近办理相关业务，避免来回奔波；通过系统联网和业务联办远程为相关金融机构和税务机关提供查询服务22.9万件；在登记大厅设置类似银行ATM的“自助取证机”，权利人可以自主领取不动产权证书，为企业、群众提供更加便捷高效的服务。

三是优化工作流程，依法依规登记。济南市严格贯彻依法登记，实施“三个凡是”原则：凡是法律法规没有明确规定必须提交的材料，不再要求提交；凡是法律法规没有明确履行的程序，不再履行；凡是可以让利于民的收费，统筹考虑逐步减少。通过实施“三个凡是”，清理取消了交易确认单、档案合格证明、物业维修基金凭证等多项没有法律依据的要件。仅取消物业维修基金凭证这一举措，就解决了近万户购房群众办理不动产权证书难的问题，从而化解困扰这部分群众多年的子女入学、户口迁移等难题。另外，在规范登记流程基础上，根据交易和登记职责划分，进一步做好与交易流程的衔接。对需要交易部门合同备案的商品房预售等事项，实现两个部门间基于网络的数据互推，确保信息互享；对于抵押登记等不需要交易部门合同备案的事项，群众直接向不动产登记机构申请登记，不动产登记机构办理登记后将有关信息推送房屋交易管理部門，支撑事后监管。

四是积极解决遗留问题，减少群众难事。面对不动产统一登记实施中存在的一系列历史遗留问题，济南市坚持政府统筹，充分利用市政府处理历史遗留问题领导小组这一平台，建章立制，主动研究解决对策，积极回应群众关切。通过市政府出台文件，解决划拨土地上房屋转移时土地处置难题，明确按照交易价格的1%缴纳出让金，并将土地使用权设定为70年出让土地，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同，解决了部分群众无法办证的难题，一定程度上促进了社会的和谐稳定。同时，通过出台相关政策，妥善解决了建筑物跨宗地、持遗嘱公证书办理继承转移登记、规范公寓类别等问题。

五是推进便民措施，强化服务意识。济南市围绕便民利民，实施不动产登记服务“八办”。上门办，利用专门配备的不动产登记流动服务车，为老弱病残孕及大型企事业单位、银行等业务量较大的单位，集中办理相关业务。该服务开通不到一年时间，流动服务办理件已达8720件。驻点办，在业务量较大的2家银行网点和3家房产中介设立临时办证点5个，方便群众就近办理业务。截至目前，驻点服务共办理相关业务20212件。全时办，在市区的2个服务大厅，推行“每周七天工作制”，建立周末轮休制度，所有窗口及科室周末均能正常办公，有效缓解了群众办事需要请假、排队等候时间长、停车难等问题。延时办，对前来办事的群众，凡是已经取号的，无论几点，一律办理完毕才下班；市区的2个服务大厅午间不休息，窗口工作人员轮班吃饭，保证群众随到随办。预约办，通过微信、网络、电话预约等方式，群众可根据需求选择服务时段，大大节省了排队等候的时间。据统计，2016年办事人申请网上预约共计75152人次。自助办，设立“网上服务大厅”和自助查询机，实现自助查询服务。截至目前，自助查询机已开具证明27万件。快捷办，为方便老弱病残孕等特殊办事群众及解决历史遗留问题等，专门设置绿色通道，专人专办，提高服务质量。截至目前，已办理相关业务7860件。标准办，登记大厅人员采用“7+7”标准服务，即七个标准动作、使用七句标准用语，使群众在享受快捷服务的同时，切实感受到工作人员的真诚。另外，济南市还通过12345市民热线、专设的不动产登记热线、业务办结后的群众点评等方式，注重收集群众的意见建议，汇总后逐条回复及研究，不断解决群众的实际需求。2016年以来，济南市不动产登记机构共收到来自办事群众、银行等相关机构的锦旗、表扬信38件，社情民意调查和行风测评群众满意度在98%以上。

关键词：不动产 统一登记 济南实践