物业管理行业中的行政管理现状研究

白雪

【摘要】本文根据物业管理行业的特殊性及现状，研究了物业管理行业中的行政管理体系和物业管理公司在该体系下的自身行业建设，为我国的物业管理行业健康发展提供指导。

【关键词】物业管理；行政管理；现状；研究

近年来，我国的物业管理行业逐渐发展壮大起来，物业管理行业已经成为我国国民生活中的基础行业，在促进我国社会发展中发挥着越来越大的作用。无论是新开发的社区，还是老旧社区都在全力推行物业管理。物业管理公司对社区设备设施的专业维护和修理，极大的提高了设备设施的安全性与稳定性；对公共区域的清洁保养，明显改善了居民的居住环境；对社区的安保防范，大大提升了社区的安全保障，上述这些都鲜明的体现了物业管理的价值。如今物业管理已深入到居民生活的各个角落，居民的日常生活已经离不开物业管理。在社区推行物业管理是我国城市建设的最大成果，开启了我国现代化城市管理的新篇章。同时，我国物业管理行业的发展壮大离不开政府的有效行政管理和物业管理公司的自我建设，我们要牢牢把握上述两点，在不断加强物业管理行业建设的同时给社区居民的生活带来便利与实惠。

本文结合笔者在物业管理行业的多年工作经验，研究了物业管理行业中的行政管理现状，并对未来的行业发展提出了自己的想法和建议。

一、我国物业管理行业中行政管理的发展现状

改革开放以来，我国的经济社会发展速度很快，人们的生活水平也有了显著提高，而人们对生活服务行业提出了新的要求，这些要求与我国物业管理行业的发展现状之间的矛盾也越来也大，降低了居民对物业管理行业的满意度，加重了两者之间的利益冲突。目前，由于物业管理公司的行政管理落实不到位、物业管理行业的管理水平有限、居民的维权意识不断增强，使社区居民与物业管理公司之间的矛盾冲突不断。现阶段物业管理行业仍然存在着一些不足之处。

1.对物业管理行业进行行政管理的政府部门职能模糊，管理理念落伍

在我国，政府部门的行政管理方式转变较慢，服务型的管理方式还未形成，服务意识淡漠和管理理念落伍的问题还比较突出，并且存在职能定位不清晰和管理越位等问题，这直接导致了政府行政管理工作效率低、效果差。通过行政管理部门的改革历史我们可以发现，行政管理的改革发展还是取得了很大的成绩的，但是其中仍然存在着行政管理的越位、缺位和错位的问题。职能的越位主要体现在行政管理部门的经济职能上，对物业管理企业自身的经营活动加以干预，这不仅限制了市场作用的发挥，还会浪费政府的财力人力，进而影响了其它职能的履行。职能的缺位是指本应由行政管理部门提供的管理和服务的缺失，这直接导致了行业的无序成长和混乱竞争，严重影响了物业管理行业的正常发展。职能的错位是指行政管理部门职能划分不清，导致相互重叠，主要体现为职能多家分管和职能相互重合，使得物业管理公司无所适从和无法应对，这严重影响了行业的正常发育。

2.法律法规不健全，无法适应我国物业管理行业的发展

物业管理公司与房地产开发公司和其它相关企业有着复杂的业务来往和利益关系。物业管理公司如何承接验收，如何进行日常的经营管理，如何与相关企业业务对接、与业主发生纠纷如何解决等等都需要有详细的法律法规加以规范。但是由于我国立法工作的落后，产生了大量悬而未决的问题，导致了许多问题没有办法去加以解决或者解决方式不当，造成了不好的社会影响。因此我国立法机构和物业管理的行政管理部门应该尽快发布详尽的物业管理办法、准则、程序、内容等，对我国的物业管理行业的健康发展加以引导。纵观近年来我国发生的多起物业纠纷事件，都造成了极坏的社会影响，也正是这些事件加速了一批与物业管理紧密相关的法律法规的出台，还有一批相关法规正加紧制定之中。这些物业管理纠纷事件也暴露了相关立法滞后的弊端。在我国现行法律体系下立法工作落后于社会需求成为了一种常见现象，这也是我国依法治国的实践过程中需要特别注意的问题。立法总在问题与矛盾暴露之后，立法工作缺乏主动性，这所造成的影响将使整个国家和社会付出沉重的代价。我国的立法机关和人民群众之间缺乏有效沟通，没有从广泛的、宏观的群众讨论发现人们的现实意愿，立法与当前现实缺乏有效联系，造成了立法滞后。

3.物业管理公司与居民纠纷不断，纠纷的解决途径不畅

物业管理行业的行政管理涉及多个行政部门，而各部门之间缺乏有效的协调，尤其是在居民群众特别关心的物业管理收费方面缺乏详细的规章制度和有效的监管，加剧了社区居民与物业公司之间的矛盾。而且当纠纷出现时，争议双方发现没有行之有效的解决途径，可以在兼顾彼此利益的前提下圆满的解决问题。物业管理行业属于生活服务业，该行业的发展是为了使人民获得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性决定了物业管理公司会采取降成本、增收入的措施，这同居民不断增强的维权意识形成了强烈的矛盾。在现实中的表现就是在整个物业管理公司的工作中，从接管、装修、设备的维护、环境清理、安保等方面，居民与物业管理公司矛盾不断。在我国目前的物业管理水平下，社区居民对物业管理公司的印象是只负责收费，对居民的服务工作不上心。尤其是物业管理行业部分从业人员文化水平不高、形象素质不佳更是增添了纠纷的产生。

二、从行政管理角度出发，探讨物业管理行业发展意见

1.加快立法，完善规章制度，指导行业健康发展

我国正在不断推进各项工作的法制化建设，物业管理行业也应该有相关的法律法规去遵循。物业管理行业要想长期健康的发展就离不开完善的法律法规加以规范引导。但是适应我国物业管理行业发展的法律法规较少，有大量需要法律来规定和限制的内容没有说明，这阻碍了行业的发展。可喜的是，我国正在不断加强相关方面的立法，其中《物业管理条例》就是借鉴了其它国家的先进管理经验颁布实施的，而且伴随着我国相关立法工作的不断推进，我国在物业管理方面的法制体系将会不断的完善起来。

2.规范居民與物业管理公司的行为，双方依据规章制度履行责任

社区居民和物业管理公司签订物业管理合同是在双方自愿的基础上的，居民委托物业管理公司依据合同进行房屋建筑、设备设施、卫生、绿化、安全等管理项目进行修缮或维护等。但在实际生活中，经常出现物业管理公司不按照合同进行设施的管理，卫生环境维护不及时，对于个别居民的私搭乱建、侵占公共空间的行为不及时制止，水电的突然停供导致居民生活受到严重影响。物业管理公司要熟练掌握物业管理的具体流程，认真学习物业管理的相关法律法规，认真的履行签订的合同。而社区居民也要按照规章制度办事，不做对其它居民的生活造成困扰的事情，由于物业管理公司的过错造成的损失要按合同规定索要合理的赔偿。

3.行政部门加强行政监管和企业考评，加强社会监督力度

健全物业管理企业档案制度，逐步完善物业管理企业的资质管理和信用管理，促进我国的物业管理行业规范有序发展。逐渐完善物业管理企业的诚信体系制度，综合各种数据建立企业的诚信档案，对于诚信档案中评价较差的企业要在政策和资质方面加以限制，促使各物业管理企业重视社会诚信，更好的服务于居民。引入市场竞争机制，向社会定期公布各物业管理企业的档案信息和评价结果，在市场竞争中实现企业的优胜劣汰，实现行业的健康发展。对物业管理企业进行经营水平和服务水平方面的考评，考评结果及时对外公布。不断完善企业收费项目的透明化，使廣大居民清晰明了的知晓收费标准和收费内容。加强舆论监督建设，物业管理企业要自觉接受社会监督，对服务质量差和不按规章制度办事的企业进行有效惩罚。

4.物业管理企业按照规定进行项目接收，减少居民和物业管理公司间的纠纷

完善相应的法律法规，明确物业管理企业项目接收的规则和标准，以及出现特殊情况时的处理办法，为物业管理行业的规范化承接验收提供法律依据。在相应的法律法规中应该明确的规定承接的时间限制、所要承接的设备设施、承接的范围、承接所需的流程等等，为以后的物业管理工作的开展奠定基础。涉及物业管理企业与房地产公司和其它相关的业务时，法律法规也需要加以明确规范，使承接验收工作的各项工作的开展都有法可依，按章办事，以减少由于承接验收工作引起的物业管理公司和居民之间的纠纷。物业管理公司要严格按照相应的规章制度办事，保障各项承接验收工作顺利的开展，对进行承接验收工作的一线员工要加强业务培训，使之熟练整个承接验收工作的规范化流程以及特殊情况下的处理办法。

5.畅通纠纷解决途径，物业管理双方按照规定行使权力、履行义务

目前我国的物业纠纷不断，而纠纷的解决途径不畅加剧了彼此之间的矛盾激化。所以我们应该畅通途径，促进矛盾的解决，减少此类事件对社会产生的不良影响。依照法律法规，设立专门的纠纷解决部门，在照顾双方的利益诉求的前提下，秉持公正公开的办事原则，合理合法的化解彼此的矛盾。物业管理公司也应该加强自身员工队伍的建设，提升员工的业务水平和个人素养，对于居民的合理要求尽量满足，对于不合理的要求要进行积极劝导。社区居民也要在法律规定的范围内反应自己的诉求，不要超过法律所允许的范围，积极通过正当的途径与物业管理公司进行沟通，不可采取过激行为，导致矛盾的升级。只有居民和物业管理公司之间的纠纷顺利化解才能推进我国物业管理行业的发展。

三、结论

物业管理行业的健康发展是我国人民对高品质生活的客观要求，也是促进社会和谐、人民幸福的重要基础。随着我国经济社会的发展，人民的生活水平有了显著提高，人们对于生活服务也提出了新的要求，这也就对我国的物业管理行业提出了新的挑战，我们要积极的研究与思考，引进先进的管理经验和经营模式，促进物业管理行业的健康发展。在工作中，要不断的加强行政管理体系的建设，完善各种规章制度，明确各个部门的分工与职责，加强舆论监督，畅通纠纷解决途径，提高员工素养和业务水平，为居民的幸福生活和国家的稳定发展服务。