房地产行业上市公司负债结构及风险防范对策研究

杨帅

[摘 要] 房地产市场在国民经济中占有重要的地位，房地产市场对国民经济的贡献比较大，但是近年来也存在房地产市场发展过快、过乱的情况，表现为我国现阶段房地产上市公司存在负债水平较其他上市公司负债水平较高，主要是以银行贷款为短期负债结构，负债融资来源主要有广泛化和多元化的趋势以及基建工程负债较多；这样会引起不良贷款会对银行业造成冲击，拖欠债务将影响上下游企业的发展，拖欠工程款会产生连锁反应，问题积压可能会导致系统等风险。因此，房地产积极响应“去库存”政策，融资时加大风险测评和规避风险的准备，强化企业的日常信用管理，扩大合作领域以降低结算风险，政府有关部门要加大行业监管力度。希望本文对于相关研究者有所贡献。

[关键词] 房地产；公司负债；风险防范

[中图分类号] F470 [文献标识码] B

房地产行业在我国的经济发展市场中占有重要的地位，这主要與我国的社会经济发展阶段和目前的国家政策有关系，目前我国正在积极推动城镇化建设和城乡一体化建设，在城镇化建设的背景下，大量的农村和落后城市正在积极推进旧城改造计划，在这个过程中必然要进行拆迁和楼房的兴建，这样一来就促进了房地产行业的发展。而在我国的大型城市中，大型发达城市的外来人口和流动人口不断增多，也促进了房地产市场的繁荣发展。虽然房地产市场的前景良好，但是房地产市场上市公司的负债状况却不容乐观，存在很多的问题，希望本文对于房地产上市公司负债状况的分析，能够帮助对房地产公司合理处理负债问题，提高债偿能力做出贡献。

一、我国现阶段房地产上市公司负债状况分析

（一）房地产上市公司资产负债率多年来持续攀升

我国房地产上市公司资产负债率连年上升并且负债水平较高。从表1中我们可以看出，我国2008年的资产发债率为62.91%，2009年的资产负债率为65.19%，而2016年的资产负债率则高达76.49%，通过这些数据我们发现近年来，房地产上市公司的负债率持续攀升。在高负债率下，一旦资金链条出现断裂，那么就会引起一系列的不良反应，这样一来就容易导致房地产业自身财务出现问题，这不会影响到房地产公司的业务经营，也会使得和房地产商相关的上下游企业一起产生连锁反应，并且波及到银行系统，严重的还会危及到国家的经济发展，引起社会的动荡，因此房地产业的负债率问题不得不引起重视。

（二）以银行贷款为短期负债结构

房地产上市公司为了维持公司内部运营和生产建设需要发生借贷行为，主要是通过银行借贷，这说明公司的短期融资能力和资金能力不足，房地产上市公司的流动资金不够，这种情况的产生可能有两个方面的原因，一是房地产上市公司的经营存在困难，资金回收和资金的利润率很低。二是房地产上市公司受到了央行调整存款准备金的问题，使得房地产上市公司存在困难，这样极容易造成房地产上市公司资金流通的困难和经营信用方面出现风险。

（三）负债融资来源有广泛化和多元化的趋势

房地产上市企业不再仅仅依托于银行，而是积极扩大各方面的融资来源，努力促进房地产上市公司出现广泛化和多元化的趋势，主要表现在股权性融资开始出现并慢慢占据了重要的位置，房地产上市公司的一大优势就是可以通过上市获得大量的外部股权融资。在其他行业，上市公司会通过股权融资的方式获得大量的资金，这种股权性融资在其他行业的融资途径中占有主要的位置，但是在房地产市场领域，这种股权性融资并没有占有主要的地位，而且我国房地产虽然市场巨大，但是我国的房地产公司想要上市却并不容易，目前已经上市的房地产公司并不多，不过这种广泛化和多元化的趋势是有利于房地产公司融资的稳定性，从而保证房地产投资发展的速度，因此房地产公司还应该在具备实力的情况下积极的谋求上市经营。除此之外，还有房地产基金的融资方式，但是这种融资方式主要是在国外比较发达，但是在我国还出于起步阶段，不过房地产上市公司也不应该放弃这一块的融资，通过各方面的途径扩大企业的融资。

（四）基建工程债务较多

房地产行业主要有房地产开发企业，房地产中介服务企业以及房地产物业管理企业三个部分组成，而房地产上市公司中，房地产的开发企业债务较多，房地产公司尤其是在基建工程方面存在较多的债务，主要是因为房地产企业一般的经营思路是房地产开发商通过银行借贷的方式向当地政府拿地建房，之后再通过和上下游企业的贷款合作、先开发建房，等房子建起来之后再通过买卖的方式将房地产出售回收资金偿还给银行，所以房地产开发公司基本上是通过负债的方式进行基建的，这样容易出现的一个问题是如果房地产上市公司的资金链断裂，那么房地产公司只好将抵押的房屋用来偿还银行贷款，容易造成开发商、银行和业主间的纠纷，引起社会的动荡和不安。

二、我国房地产行业负债引致的风险问题

（一）不良贷款对银行业产业冲击

房地产行业的发展不仅仅是关乎企业本身的生死存亡问题，更是关系到企业民生，在现代城镇化发展的情况下，政府也十分重视房地产行业的发展，而且房地产行业是银行的贷款大户，但是一般而言房地产公司不仅仅是开展房地产的业务还可能开展企业的业务，并且房地产行业受到国家政策的影响很大，因此房地产行业的未来发展难以预测，这样就容易使得银行存在不良贷款，如果一旦房地产的银行贷款出现了坏账或者逾期的情况对于银行业的冲击是很大的，这将导致银行业的经营困难，所以房地产行业的发展直接关系到银行业的发展经营状况。如果银行业再出现问题，这对于一方的经济是一个严重的打击。

（二）拖欠债务将影响上下游企业的发展

现在随着房价的不断上涨，房地产建设所涉及到的上下游企业也受到了影响，因为房地产的基建基本上是需要外部融资来建设的，所以在建设之初会度通过负债的方式和上下游企业开展经营业务，但是如果房地产公司存在负债问题，资金周转出现困难甚至出现资金链断裂的危险，那么和房地产相关的上下游企业都会受到影响，尤其是和房地产业发展息息相关的钢铁业、木材业和建筑行业等都会出现经营方面的问题，从而影响到社会的整体发展。

（三）拖欠工程款会产生连锁反应

拖欠工程款是房地产公司容易发生的情况，因为房地产建设公司的建筑基本上都外包给建筑商，而建筑商所雇佣的建筑工人的流动性比较大，因此，容易出现房地产公司拖欠建筑商工程款的问题，而建筑商也容易出现拿到工程款却不发给建筑工人或者是只发放一部分的情况，这种拖欠工程款引起的连锁反应波及到多个行业和建筑工人的家庭，而且也容易引发社会问题，在社会上就出现过因为拖欠工程款民工出现跳楼威胁等情况，引起不良的社会反响，也影响到房地产行业的声誉。

（四）问题积压可能会导致系统风险

从表2和表3中可以看出一些房地产公司不能够正确估计市场，不能够根据企业本身的实力来开发房产，而是采取推土机式的，搞房地产开发的大跃进工程，房地产开发公司先从银行进行贷款，之后再通过这笔资金向当地政府拿地建设，拿到地之后再将地抵押给银行，再进行贷款再去拿地，房地产圈地之后再通过借贷的方式进行开发建设，一般和建筑公司、以及钢铁、水泥等建筑业进行借贷，等房子盖起来之后只等着靠出售楼房回款，但是目前房地产市场出现饱和的情况，市场前景不容乐观，多方拖欠的贷款有的是用楼房抵消贷款，而有的则僅仅拖着，这样就会引起银行系统、建筑等行业以及建筑工人本身的矛盾，使得房地产行业积压的问题产生了蝴蝶效应，导致多方的问题，从而影响房地产行业的长期发展以及房地产行业的信誉。

三、国房地产上市公司负债结构性问题风险防范的对策

（一）积极响应“去库存”政策

目前，房地产市场存在饱和的趋势，尤其是在中小城市，房地产市场已经饱和，但是还是有很多房地产商不满足于现状，有合适的地块就采用银行的贷款疯狂的融资，之后进行房屋建设，这就使得房地产市场一方面存在着尚未出售的挤压楼房，另一方面却在大肆建设新楼房，不断开发新楼盘，但是这房地产的开发建设对于房地产本身来说存在回款时长的风险，这也会连累银行等相关行业，使得资金无法进行合理有效的流动，我们国家面对了这一情况，对于房地产市场提出了一系列的调控政策，其中最重要的一条就去库存，要求房地产市场先消化目前的库存，先解决当前的问题，将一些挤压的房屋通过积极的政策调控进行消化这样在降低了房地产公司贷款压力的同时也帮助有利于改善民生。房地产市场的去库存政策有助于缓解银行等系统的还贷压力，增加房地产公司的现金流，帮助房地产公司积极健康的发展。

（二）融资时加大风险测评和规避风险的准备

房地产这个行业有一定的特殊性，因为房地产行业是人们生活中的必需品，可能房价受到市场的影响有高有低，但是却不存在消亡的情况，因此很多房地产开发商的思维是建造好了房子慢慢出售，所以房地产公司在融资时候以能够融到资金，能够扩大融资为根本，却不考虑融资的风险，很多房地产公司认为只要能够融到资金，就应该采取先发制人的手段在优势的地块拿地进行建设，这样才能在房地产市场获得优势，然而房地产公司要想做大做强就必须要有稳定的资金来源，一旦资金出现风险，那么企业的信用就会受损，这些房地产可能会被银行抵押，从而成为抵押资产而无出售，这将会导致房地产公司的破产。因此，在融资时应加大风险测评并在规避风险上做好准备。

（三）强化企业的日常信用管理

企业的信用管理在影响到企业的投融资的一个重要方面，如果企业的信用缺失，那么必然会出现经营困难，也更不用谈企业的融资情况了，所以，房地产公司应该重视对于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三个方面，一是公司对于银行的信用管理，银行是公司的重要借贷主体，所以房地产公司应该在银行的借贷上加强信用，重视和银行之间维持良好的合作关系，积极和银行进行磋商，在资金借贷上研究新的思路，新的政策，通过合理的借贷方案的设计，争取资本利用的最大化，争取双赢的局面。二是上下游企业的信用管理，针对有信用的房地产企业，上下游企业会对还款的时间和还款的金额有一定的优惠措施，所以企业在和上下游企业进行业务洽谈的时候要通过信用优势尽量延长还款时间，但是一旦贷款到期就应该尽快的还贷，这也有利于企业的正常日后和这些企业的友好合作。三是企业的建筑商之间的信用，如果企业拖欠建筑商的款项，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工资，这样就容易引发社会事件，从而影响房地产公司的信誉，因此加强和企业建筑师之间的信用，有利于营造良好的社会声誉，促进商品房的销售。

（四）扩大合作领域以降低结算风险

房地产行业应该扩大融资的范围，不要将融资仅仅依靠银行和债券公司，由于目前受到全球整个经济发展不景气的影响，也波及到了金融行业，如果房地产仅仅是依赖银行作为主要的信贷资金来源，那么就容易使得房地产在银行业务不景气的时候无法扩大资本融资，而且银行贷款基本上都会有连锁反应，这也容易导致在金融借贷方面银行业集体不予合作，这将会给房地产公司的发展造成很大的困难，银行业应该开拓合作领域，积极的和信托公司、房地产基金公司等加强合作联系，确实银行系统是一家独大，可以给房地产企业提供不菲的资金，但是房地产系统应该多方融资，这样减小各方融资压力的同时可以降低结算的风险。

（五）政府有关部门要加大行业监管力度

房地产的市场经营除了靠内部的自律和自觉之外，还应该加强政府对于房地产市场的监管力度，房地产市场要想取得良性的发展，更需要政府相关部门的合理严格的监督政策，房地产行业主要的作用是解决居民的住房问题，但是房地产作为特殊的商品，需要占用土地，所以政府应该合理规划当地的土地使用情况，在梳理统计当地房地产库存的同时，结合当地经济和人口发展的情况，在房地产征地审批，房地产银行借贷审计方面都应该加强管理，这样有利于规范房地产行业的发展，也有利于整个房地产行业系统的良性规范化发展。

结语

房地产市场在国民经济中占有重要的地位，房地产市场对国民经济的贡献比较大，而且在国家发展过程中也起到重要的作用，但是近年来也存在房地产市场发展过快、过乱的情况，表现为我国现阶段房地产上市公司存在负债水平较其他上市公司负债水平较高，主要是以银行贷款为短期负债结构，负债融资来源主要有广泛化和多元化的趋势以及基建工程负债较多；这样会引起不良贷款会对银行业造成冲击，拖欠债务将影响上下游企业的发展，拖欠工程款会产生连锁反应，问题积压可能会导致系统等风险因此房地产积极响应“去库存”政策，融资时加大风险测评和规避风险的准备，强化企业的日常信用管理，扩大合作领域以降低结算风险，政府有关部门要加大行业监管力度。希望本文对于相关研究者有所贡献。

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[责任编辑：潘洪志]