楼市调控，股市变脸

宋奕青

汹涌而来的升级版楼市新政，将会对A股市场带来哪些影响？

目前，各地楼市调控正处于紧密升级之中。作为经济金融领域最敏感的部分，股市自然会对之做出反应。在政策动向方面，股市有先知先觉的能力。在现阶段的A股市场，楼市与股市、房价与股价是一对孪生兄弟。楼市着凉，对A股市场影响几何？

股市和楼市关系

作为中国楼市的风向标，北京近期出台了调控组合拳。北京市提出了三认必杀秘招（认房、认贷、认离婚），同时在贷款期限上，也从30年降至25年，以表明政府调控楼市的决心。

对此，也让很多人把目光转向了股市。因为，在很多人眼里 “非楼即股”的资金流向的概率还是很大的。有分析人士表示认同，“股市和房市的关系一是基本面正相关，二是资金面负相关，2012年以来负相关主导，所以房市和股市间跷跷板效应增强，部分楼市资金甚至可能回流股市，这对A股来说无疑是一大利好。”

那么，楼市调控被“挤”出的资金真的游向了股市？

有中证登官方数据显示，3月13日-3月17日期间，新增投资者55.82万人，环比增长8.64%，创近6个月新高；中国证券投资者保护基金最新一期统计数据显示，3月13日-3月17日期间，投资者银证转账/银衍转账净转入额高达463亿元，为近期新高。

国信证券分析师金莉告诉《中国经济信息》记者：“对于部分市场参与者来说，越调控，越意味着房地产市场的景气度有望持续，短暂的成交清淡，只是拉长了房地产行业的长期景气度，所以，反而有利于地产股的中长线投资氛围。”

米多财富董事长兼CEO王晰也表示，“虽然少数一线和准一线城市的房地产依然有投资价值，但从历史数据来看，买房子不如买房地产的股票回报高，如果你很看好房地产，那不如买房地产股票，万科股票的流动性比万科的房子流动性要高得多。除非杠杆成分很低，又能合法加杠杆，否则房子投资没有意义。”

然而，这并不意味着A股的投资生态真的在积极变化。

广发证券的市场分析师对《中国经济信息》记者表示，当前影响市场的核心驱动因素是“基本面和流动性的赛跑”，只有当流动性收紧的速度快于基本面改善的速度時，市场才会真正面临向下调整的压力。而对于地产调控政策的加码等因素，目前来看仍局限于行政调控的手段，而没有触及货币政策的变化，因此暂时也还没有对流动性环境带来直接冲击，目前来看还未到逆转的时刻。

地产股被投资者“嫌弃”

买房好，还是买房地产股好，这确实是一个非常伤脑筋的问题。众所周知，买房是近10多年来中国人最重要、最成功的投资方式。很多人通过买房赚了很多钱，也改变了命运，有没有买房甚至成为拉开财富差距的重要行动。

然而，尽管房地产市场十分繁荣，但各地频繁出台的政策，对地产股的估值构成了一定压制因素，地产股的走势一直很疲软，个股节节败退，全线受挫。

对于地产股，华融证券高级分析师徐广福表示，“多地再次出台房地产调控，更多是服务三四线房地产去库存的战略，无论如何，房地产行业高速发展的时期都将成为过去时，地产板块的估值后市还将随着货币趋紧的压力而进一步承压，建议投资者短期回避地产板块。”

广发证券地产行业分析师乐家栋也认为，在限购限贷政策升级后，全国的房价上涨趋势都将被有效遏制，地产政策的变化也是预示周期变化的最有效指标，从而影响股价的表现，随着周期下行逐步加大，地产缺乏估值弹性，板块以及个股走势受到较大的压制。

“房地产已进入真正的下滑期，但投资地产股的时代就要来了。” 国信证券分析师金莉告诉《中国经济信息》记者，投资者或许忽略了另一个重要的投资机会，那就是房地产股。以1999年以来的数据比较，房价上涨3.49倍，而房地产指数上涨了4.36倍，实际上，房地产股票是跑赢了房价的。

“春江水暖鸭先知”，A股市场上房地产板块表现乏力，行业指数基本上处于一个震荡的情况之中，而在港股市场上，房地产板块却有非常好的表现。今年以来，恒生内地地产指数上涨了近30%，雅居乐集团、碧桂园、新城发展分别上涨了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多只内房股接连创出新高。

谁的资产泡沫最大

有学者提出一个号称“难倒爱因斯坦”的问题：说中国的企业每年盈利的平均数，甚至还不够在北京买一套房子；然而，中国的上市公司股票，只要卖出1%的股份就可以买好几套房。

对此，很多人认为，是中国的房子泡沫最大。北京市的房价与租房之比高达60，燕郊有些小区都快达到200多了，也就是说，在北京你想买了房子出租出去，那么需要通过60年才能收回本钱，而在燕郊某些地区，那可能是花200多年收回成本。问题是中国房屋也只有70年的使用权。

再来看一下股市，上交所平均市盈率却只有16.92倍，这主要是因为上交所拥有数十只“航空母舰”的蓝筹股，拉低了上交所整个市场的平均市盈率。但是，创业板平均市盈率高达70.99倍，中小板平均市盈率高达50.46倍。同时，A股市场还有约四成个股的市盈率高达100倍以上。

那么，针对楼市和股市谁的泡沫最大的问题。综合来看，拿一线城市高房价来与动辄上百倍市盈率的股票相比，双方难分上下。但如果拿三四线城市房价与大盘蓝筹股相比，部分三四线城市房价泡沫略大一些。事实上，从对国民经济的危害程度而言，楼市泡沫对于经济的影响是股市不能相比的。中国经济高度依赖房地产，而股市即使泡沫破了，还可重新恢复，楼市泡沫破裂，将发生系统性危机，经济倒退好多年。