海外置业，现在入场合适吗

徐颖

“海外置业的人群正在壮大，购房人群正在从高净值人群向中等收入群体下沉”。

尽管特朗普当选总统后，关于美国收紧移民政策的新闻铺天盖地，但来自南加州地区的房地产经纪人钱彼得却没有感到市场的冷清。每天，向他咨询买房的中国客户仍然络绎不绝，“八成求购者是来买学区房的，買到好高中的学区房，孩子去常青藤大学的概率就相对高些，这是刚需。”钱彼得告诉《瞭望东方周刊》，“2017年的交易量没有下跌，反而上涨了。”

不过，在海外置业华人数量增长的同时，人们的疑问也越来越多。不少网民竞相问道：“特朗普排斥移民，美国的房子还要不要买？”“英国脱欧成功后，房产还能不能买？”“澳洲房产贷款收紧又加税，投资‘楼花还行吗？”“加拿大温哥华外国人买房必须额外交纳15%的房产过户税，现在还适合进场吗？”

“要买就买最好的学区房”

中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《瞭望东方周刊》，目前有两种相反的趋势处于一种相对矛盾的状态：一方面，当前反全球化、反移民化趋势抬头，一些国家政府收紧海外房产投资政策，这会给国人海外置业带来一定程度的消极影响；另一方面，国人的海外置业需求在不断增长。

中国房地产数据研究院发布的《2016年中国海外置业投资报告》（以下简称《报告》）预计，到2020年，中国高净值家庭将达到346万户，2015年这一数据是201万户。《报告》指出，相关调研显示，已经有27%的高净值人士拥有境外投资，其中48%的高净值人士在2015年增加了境外资产配置。而目前尚未进行境外投资配置的高净值人士中，有56%的人表示未来三年内将考虑进行境外投资。

“事实上，海外置业的人群正在壮大，购房人群正在从高净值人群向中等收入群体下沉。”陈晟说，“考虑到子女教育、环境等原因，中等收入家庭也在考虑海外置业。”

美国南加州地区房产经纪人钱彼得告诉本刊记者，他的客户八成都是学区房购买者。2017年春节之后，来自中国国内的咨询者更多了。

“大部分客户购买的学区房在100万美元左右，他们要么不买，要买就买最好的学区房。”钱彼得说，“这里所说的学区房是笼统意义上辐射好高中的学区房，在美国同样是好高中的学生更容易进好大学。”

陈晟告诉本刊记者，优质学区房对于重视教育的华人吸引力很大。有意思的是，一些美国白人家长反而从学区搬到相对远的区域，他们认为学区竞争太激烈了，小孩受不了。

“除了学区房，国内客户在洛杉矶购买度假豪宅的数量也有所增加，主要以购买350万美元到500万美元之间的别墅为主，这类房产的持有成本非常高，如果按照2%的地税来算，一年仅地税就可能高达10万美元，还不包括维护成本，但是这并不影响他们的购买决定。”钱彼得说。

投资？海外置业未必是好点子

在英国，尽管“脱欧”公投成功使得市场对于房地产的预期较为悲观，不过从数据上来看，中国购房者所受影响似乎不大。

《华尔街日报》网站2017年2月发表文章称，根据房地产中介公司仲量联行的数据，2016年，伦敦核心地区的房地产销售中，来自中国内地和香港的投资者“贡献”了超过30亿英镑，超过了美国和欧洲投资者。自2016年6月“脱欧”公投以来，人民币对英镑升值了12%，使得英国的资产对中国内地投资者来说变得更便宜了。

在伦敦工作的“85后”李凯告诉《瞭望东方周刊》，2016年底，他在伦敦东部购买了一套约100平方米的两居室用于自住。他说，英国是否“脱欧”并不影响他买房的决定，“因为交房租还不如交按揭”，他对伦敦房地产市场很有信心，毕竟伦敦是全球金融中心。

而对于想去伦敦房地产市场抄底的人来说，这个想法不太可能实现了，英国宣布“脱欧”之后，伦敦房地产市场经历了暂时的下跌，很快又涨了起来。据彭博社消息，2017年1月，英国房价创下一年来的最大涨幅。

李凯告诉本刊记者，他在伦敦的中国朋友差不多有一半已经在当地购买了住房，还有两三成正在考虑近期“出手”。

2016年8月在加拿大买房的“90后”肖舒同样是因为“刚需”。她告诉本刊记者，自己来自天津市的工薪家庭，在加拿大留学后留在曼尼托巴省工作，此前一直租房住，但搬来搬去的，加上父母来探望居住也不方便，所以她决定买房。但她不想给父母添麻烦，于是购买了总价相对较低的房屋，首付35%大概需要60万元人民币。

在肖舒看来，如果不是刚需，在当地投资房产似乎并不是一个好点子。每个月，她还的房贷为900加元，但地税高达340加元，房屋保险为150加元，这还不包括屋前的除草、管道维修等其他费用。现在，尽管还做了一个兼职，但支付房屋开销后，她就成了“月光族”。

钱彼得告诉本刊记者，美国房产税没有统一的税收标准，不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率。

“欧美的热门地区，绝大部分房产需要交纳房地产税，持有成本相对较高。而且海外房产的增值相对比较平稳，就投资而言，我认为到欧美置业很难说是一个最优选项。”陈晟说。

税费高了，贷款难了

2017年2月6日，澳大利亚政府宣布，加强对外国投资者在澳非法置业的打击力度。近两年来，澳大利亚已经强制出售总价值超过1亿澳元的房产，其中四成是中国富商违规购买的豪宅。

澳大利亚法律规定，除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；若购买新房，必须获得澳大利亚海外投资审查委员会批准，前文提到的外国人非法持有物业，基本都是因违反了上述规定而被强制出售。而且，在澳非法购房的外国投资者将面临包括3年监禁及最高63.75万澳元罚款在内的严厉惩罚。

除了打击外国投资者非法置业，澳大利亚各地针对海外购房者额外增加的各种税费，也使得购房成本加大。

2016年6月以来，澳大利亚新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州先后将海外买家购房额外印花税提高至3%～7%不等。除了印花税，2015年12月起，在澳大利亚购买100万澳元以下住宅房产的海外投资者，需交纳5000澳元的申请费；购买价值100万～200万澳元的房产须交纳1万澳元的申请费；购买价值200万澳元以上房产者，房价每提高100万澳元需再额外增加1万澳元的申请费。

澳大利亚房地产经纪人仲崇华告诉《瞭望东方周刊》，2015年时，只要经纪人手里有房源肯定不愁中国买家，当时贷款审批很松而且利率非常低，一般来说房租收益可以覆盖贷款，购房者压力并不大。但是，随着澳大利亚银行对海外购房者贷款政策的收紧，2016年9月以来，来自中国的购房者数量锐减，一些仅面向中国市场的小中介公司已经坚持不下去了。

“现在，除非客户有能力付全款，否则我不建议他们冲动买‘楼花，如果贷款申请不下来，那么首付也将损失。”仲崇华说。

除了澳大利亚，加拿大也选择了通过加税为房地产降温。2016年7月，加拿大不列颠哥伦比亚省政府宣布，从8月2日起，将向海外买家征收15%的房产转让税，希望借此稳住大温哥华地区的房屋市场。