卫星城里的房地产投资

陈文浩

【摘 要】卫星城的建设是当今我国新型城镇化的发展潮流，符合我国的社会主义发展方向，有助于我国调整产业结构，跨越中等收入陷阱。卫星城的高速发展建设中，必然就蕴藏了很大的投资机会，本文根据当下国民经济形势，对卫星城里的房地产投资选取，发展方向和潜力，以及宏观经济环境做了分析。

【关键词】卫星城；房地产；投资

新型城镇化的发展是我国建设社会主义小康社会发展道路上的一个必然的选择，它是

一个历史的、动态的发展过程，是不能一蹴而就的，而就需要全国人民在共产主义的领导下，

克服艰难险阻，勇敢正视问题，克服发展中的障碍。发展卫星城为“如何解决大城市病”的破题和我国新型城镇化发展提供了崭新视角和宝贵思路。以卫星城为纽带和桥梁，以大城市为龙头，以中小城市为依托，必将助力我国走上城乡统筹、产城互动、生态宜居、和谐发展的新型城镇化道路。

卫星城这一概念最早是由英国学者霍华德提出的，然后被美国学者泰特第一次正式使用的，意思是在大城市周边建立的如宇宙中卫星般的小城市，环绕着大城市，以解决大城市的空间和人口上的一些弊端。卫星城的建设要有长远目标，是百年大计，卫星城建设计划一旦确定，就不要轻易改变。需立足于我国建设成发达经济体的长远目标。因此，在设计上就要有长久的眼光，学习西方国家的建设风格一次建好之后，就可以用几十年甚至上百年，而我国的有些工程建筑，往往十几年就要重新推倒重建。设立好规划之后就不能随着地方政府人事的变迁而重新改变方案。

当前中国经济经历黄金十年的高速发展之后，正面临着产业结构失衡，经济增长速度变慢，核心生产技术缺乏，创新能力不足，以及由于独生子女政策带来的人口红利消失以及人口老龄化的问题。目前世界上有不少人开始质疑中国会陷入中等收入陷阱，但中国仍然有很大的发展潜力，中国的执政理念不是华盛顿共识，中国可以通过制度改革来释放改革红利，然后通过新型城镇化，发展城市群，以特大城市为中心，选择相对发达的小城市在那个基础上建立卫星城。通过卫星城的建设，来调整城市的产业布局，拉动内需，来应对挑战，缓解经济下行的压力，尤其房地产行业将迎来更加宽松的环境和发展机遇。

当前中国的房地产市场已经占到了地方政府收入的百分之80以上，最开始的土地一级市场拍卖收入占到政府每年收入的百分之30，开发商建好房子之后的卖房，政府进行产权登记和收取契税等占到政府每年收入的百分之30，当居民购买好住房以后进行的家具装修购买消费，政府收到的流转税加起来有百分之20左右，所以未来房地产市场还继续健康平稳发展。当前我国面临着中等收入陷阱，我国的制造业正在进行转型，收益率下滑，过去30多年中，中国的高速工业化发展，与城镇化发展不匹配，表现为高价的城镇化，低价的原始工业化。工业化的生产最初级的产品，并不具备高的附加值，但由于工业化使得人口和资本聚集在大城市里，导致大城市的房价遥遥领先于小城市。这种情况导致了中国经济目前通货膨胀和经济滞涨相结合。房地产的高价其实起到了一个吸收通货膨胀的作用，缓解了我国的通货膨胀压力。房地产行业吸收了大量过剩的人民币流动资金，2016年的上半年，银行业的个人房屋贷款增长一骑绝尘，增长了2.8万亿，成为银行业新的护城河。成功的降低了银行的不良资产率，而同期企业贷款，却增长的极少。

中国新型城镇化可以通过卫星城的建设，来降低大城市工业化运行的成本，充分利用卫星城所具有的级差地租，降低工业用地成本，以及人工居住成本，降低大城市的高房价，降低工业生产的成本，给工业化生产的产业研发升级提供有力保障，争取到宝贵的时间，缓冲国内经济下行趋势，通过卫星城的建设，最后能够提供有效地房屋供给，以及低成本的工业生产。所以卫星城是未来的发展趋势，卫星城里的房地产目前更加具有投资价值。

按照萨伊的经济增长原理，主要靠三架马车拉动，国内居民消费，国内投资，以及出口。目前国际经济形势仍然不乐观，自从2008年的经济危机以来，国际市场需求疲软，欧盟国家仍然因为其高福利，而陷入债务危机的阴影里，而美国经济虽然开始复苏，但对中国的各种反倾销，反垄断调查层出不穷，美国国内保护主义严重，中国的出口在未来几年仍然不乐观。因此，新型城镇化是夸大内需的有效手段，随着人口的流入，以及政府的长期规划扶持，卫星城里的房地产价值将会进一步上升。

选择卫星城进行房地产投资，一定要认真参考注重这几个方面，第一，该卫星城区域的扶持政策是否有合理规划，能够长期保证执行，政策的设定是否有吸引力，是否限制房价以吸引和保持人口流入。第二，该卫星城的环境是否宜人，卫星城承接主城的工业转移，是否是具有高性价比的工业，是否会带来严重的污染等问题。第三，卫星城是否有优秀的教育资源，从小学到大学，尤其是著名学府。好的大学搬迁到卫星城，能够起到很好的宣传鼓励效果，并且可以有效带来人口增量。大学生更加注重学校教育质量和品牌，但对学校所在地段等要求不高。同时高校的引入，还能带来很大一部分员工入住。第四，是否有良好的医疗资源，宜居的卫星城如果有好的医疗资源能够很大程度上提高该卫星城的投资价值。未来10年我国的老龄化问题会日渐严重，宜居的带医疗条件的卫星城可以很好的荣纳大城市的老年人口，给卫星城带来消费增量。第五，卫星城是否有便捷的交通出行工具，首先参考交通枢纽等。第六，卫星城是否有行政机关的迁入，各级党政机关迁入卫星城具有很强烈的正面示范效应，在当今的交通发展程度上，行政机关搬迁到卫星城一点都不会影响效率，甚至还可能提高效率，减少政府机关门口交通堵塞等现象。进行选择卫星城投资的时候还要注意看这个卫星城的主城是哪个城市，卫星城生活成本和主城的生活成本进行比较，看卫星城是否更加具有吸引力，能够承接主城的高等人才的流出。卫星城的的经济发展无需百业兴旺，而要具备自己的城市特色优势。看这个卫星城的特色是否具有竞争力，是判断卫星城未来发展前景的重要依据。

关注卫星城所在地方政府的财税制度，是否是自贸区，这个卫星城的税收在地方政府和中央政府之间是怎样分配的，这一点十分重要，关系着卫星城的长远建设资金和地方政府的决心与动力。卫星城建设一般都会存在新天性的各种不足也要加以考察，如卫星城的初始入口聚集较为困难，服务业相对于主城区来说相對欠发达，外来人口不容易在这找到工作，很注重卫星城和主城区的交通便捷程度。中心城区的固有的各种基础设施建设，使得中心城区生活多彩，各种文化娱乐活动使人能够获得放松，从而导致对人口的吸引力。优秀的医生和教师，一般都有保障性住房在城区的工作地点附近，难以自愿的到卫星城工作。以致一流的学校和医院如果没有行政优惠和指令，很难在卫星城建立起来。这就考验地方政府的执政艺术，政策规划是否能够克服这些问题。

总之，在进行卫星城里地产投资时，除了上述的考虑外，主要选择在卫星城中的地铁口，医院，学校旁，这些地方能够凭借区位优势获得比较优势，从而获得级差地租1的超额利润。进行这样的房产投资时，能够获得超额回报，平时因为周边人口流动性大，可以进行出租获得很好的租金收入。

【参考文献】

[1]黄文忠.上海特大城市卫星城发展研究[J]. 上海行政学院学报，2003，01：80-91.