房产税改革的国际经验及我国试点情况评析

刘佳君

摘 要：房产税是国家作为征税主体对纳税人所征收的、以房屋为征税对象的一种税。在2010年国务院常务会议上，《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（以下简称意见）经过一系列的程序最终出现在了人们的视线之中。在该《意见》中有“出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革”的大纲性指导意见。不得不说，这一文件使得我国房产税改革由此展开。在十八届三中全会中有着更加明确的表述：“加快房地产税立法并适时推进改革”，这样的指导意见更是推动了房产税改革试点的进一步发展。文章从我国房产税改革的重要性入手，主要通过对国际房产税改革的分析，借鉴其中的可行性经验，同时对我国房产税改革试点情况进行评估，以求对我国房产税改革能有所帮助。

关键词：房产税改革 社会公平正义 改革试点

一、房产税改革历史发展

（一）建国初期的房产税

“房”，无论是在古时候的中国，还是在如今逐渐走向民主富强的中国来说，都具有着重要的意义。新中国建国以来，住房G问题一直是国民经济发展需要解决的重要问题，它对于我国民生问题的解决来说更是不可忽视的。在新中国刚刚成立的时候，我国也有相关的房产税规范。1950年1月开始施行的《全国税政实施要则》中第四条以文字形式规范表达了房产税为十四大税种之一。1951年《城市房地产税暂行条例》颁布施行以后，我国城市房产税就正式得以征收。

（二）改革开放时期的房产税

改革开放以后，房地产业作为一个经济发展的重要支撑，为我国经济水平的提升等等方面扮演了重要的角色。但是，随之而来的是越来越多的人们进入房地产业进行投资，导致房地产业成为人们投机的重要市场。这样就逐渐演变成为了我们所熟知的“炒房”，投资者以低价买进，囤能积着自己手中的房屋资源，等到一定高价再进行托手转卖，以赚取中间高额的差价。不得不说，他们有投资的技巧，但是对于那些需要住房资源的需求者来说，“炒房”所带来的高价是需要他们承担的。无形中就将普通民众钱包中的钱，转移到了投资者的钱包之中，不得不说这样很可能会带来贫富差距拉大的结果，而事实上却也正是如此。

伴随着越来越多的“房哥”、“房姐”的出现，越来越多的人“买不起”房状况的加剧，社会稳定也出现了危机。单单靠市场已经不能够维持良好的经济发展秩序，为了缓解这些状况，国家对此进行了干预。1984年，国务院出台新政策，重新开始对企业房产税和城镇土地使用税进行征收。2003年的十六届三中全会审议并通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，在这一文件中就提出了 “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物業税，相应取消有关收费”。在2006年，国家税务总局针对这份文件所提出的决定，在全国范围内、部分地区进行了试点工作。但是这一试点工作并不是现实中征税纳税活动，而是模拟征税。这一模拟征税被称之为“空转”，通过模拟征税程序和数额，对房产税进行评估，为今后房产税的征收工作积累经验。

（三）《意见》出台后的房产税

2010年，我国房地产业持续升温，房价也呈现愈来愈高的增长趋势，于是《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》应运而生。 “出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革”，可以说这对房产税改革来说具有重要意义，推动了上海、重庆试点城市房产税改革的实现。2011年上海、重庆两大试点城市第一次将个人非经营用房纳入到征税对象范围，它实质所征的税是针对个人住房保有环节。

2013年十八届三中全会召开，会议中针对于房产税提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，这一举措将房产税改革方向进一步明确下来。不难看出，征收个人房产税扩展到全国范围是此次举措的重要目标，如何贯彻落实就成了值得思考的问题。

二、房产税改革重要性

房产税，是以房屋为征税对象的一种税。在我国，房产税是划归于财产税一类。推进房产税改革不仅仅是因为房产税自身的正当性，同时对于我国经济社会发展来说，也具有重要的意义。

（一）改革有利于社会公平

首先，推进房产税改革有利于社会公平正义的进一步实现。房产税属于税收的一种，而税收在社会分配中是再次分配的范畴，其主要作用是通过国家宏观调控来对社会财富实现第二次分配，更加注重的是社会公平。房产税的征收亦是如此。房地产业的迅速发展所带来的结果是投资者以低价囤积房产，高价抛售的方式赚取高额利益。这种严重投机行为对于社会公平来说无疑是不利的，因此房产税就有了必要。而推进房产税改革能够改善房产税制度的不合理之处，推进拥有几套房产与基本住房需求无法达到满足这两种极端情况的调和，促进社会再分配朝着更加公平的方向发展。

（二）改革有利于完善税法体系

其次，推进房产税改革有利于完善全我国税法体系，促进地方税制改进，从而为地方财政提供稳定税收来源。我国税种分为五大类，包括了所得税、行为税、流转税、资源税和行为税，其中财产税改革相对于国际社会的税制改革来说是相对滞后的，这样不利于我国税制与国际接轨，不利于经济社会整体发展。

（三）改革有利于贯彻落实国家政策

最后，推进房产税改革有利于贯彻落实国家政策，实现共同富裕。房产税的征收就意味着拥有越多的房产就需要付出愈高的税款代价，能够在一定程度上实现抑制房地产业投机行为。这样一来，整个房地产业的投机量就会减少，相对地，房屋的供给量就会变多，从而促进资源利用率的有效提高，实现宏观调控目标。

三、国外房产税改革经验

在国际上，很多国家都实施征收房产税这一做法，而且相较于国内立法来说，其他一些国家的立法比较完善，因此借鉴国外房产税改革经验也是对我国房产税改革大有帮助。

（一）欧美国家房产税制度

1、美国房产税制度

在美国，房产税也是划归于财产税之下进行征收的。从历史角度看，美国的财产税出现较早。美国房产税经过历史上的改革趋于完善，现如今美国房产税所针对的纳税对象主要是拥有房产的人，它的基本税率是百分之三点五，同时还有百分之一点九的地税。除了我们所通常说的持有环节征税之外，美国房产税的征税范围还包括了转让环节。关于房产税征收以后的归属问题。美国所实行的财政制度与其国家体制密切相连，三级体制各自联系却又独立。因此地方政府就能够自主地按照地方实际情况制定房产税法，征收房产税，并且税收款项也将归于地方财政。

2、英国房产税制度

在英国，家庭财产税中有关于房产税的规定，它的纳税人是房产产权所有人以及房屋的承租人，而且对非本地居民实行单独征税。从历史来看，英国的房产税来自于炉灶税，当时的征税依据是房屋里所有的炉灶数量，后来就演变成为窗户数量，名字也就改成了窗户税。1989年的稅制改革使得房产税分成营业房产税与社区税两类，最后由于各种原因政府废止了社区税。

（二）亚洲国家房产税制度

1、日本房产税制度

在日本，房产税的征收范围也包括了保有环节，这一环节中主要是固定资产税以及城市规划税，同时征收范围还包括了转让环节的不动产转让税。日本在20世纪80年代也出现过房地产业疯狂投机状况，为了缓解社会压力，日本政府就进行了税制改革。伴随着一次次的改革，日本的房产税也趋于完善。日本房产税征税范围较为广泛，但是它推行减免优惠政策，因此也能够实现对不同对象征收不同程度税款的目标。日本的房产税税款也是归地方政府财政收入。

与日本相似，韩国的房产税也是为了缓解房地产业投机所带来的压力而进行的改革，设置中央和地方两级税收制度，同时实行税收减免优惠政策。

2、新加坡房产税制度

在新加坡，与房产税相关的税种称之为物业税。新加坡对所有的房产都征收物业税，对不同类型的房产实行不同的税率，自住的按照百分之四进行征收，其他按照百分之十进行征收。新加坡还针对于那些少数的富人实行较高的税率，为那些中低收入者提供廉租房，以拉小收入差距，实现社会公平。

四、我国房产税改革试点评估

（一）我国房产税改革试点概况

2011年上海、重庆两地分别设立了房产税改革试验点。虽然这两个是同时期开展试点改革，但是它们之间还是有所区别的。如下图表所示：

上海和重庆两大城市之间的房产税改革从整体上来看既有相同，却又各有其各自的重点内容。两地都将纳税主体设置为个人主体；而计税的依据政策也是暂定，根据改革深入程度进行调整；两个地方征收的方式都是以年来计征，不足一年的则是按照月为单位来计征；所适用的税率、优惠政策的设置都有相同；关于未能按时足额进行缴纳税款的滞纳金比率也一致，税款用途均用于保障性住房建设。

（二）我国房产税改革试点取得的成果

房产税改革试点工作已经有了较长的一段时间，在这一段时间里两大试点城市改革工作取得了一些成果。一方面，从房地产业的投机状况来看。两大城市房地产税改革使得房地产业的投资额的同比增长速度呈现下降状态，而且通过对比全社会固定资产投资额可以发现，其比例也有所下降，这样看来，两大城市房地产业的投机行为的确得到了一定程度的抑制。另一方面，从地方财政收入增长来看。无论是上海市还是重庆市，两地进行房产税改革政策中所征收的税款都是归于地方政府财政收入的。从结果上来看，也的确是这样，两地房产税税收呈现逐年上升的趋势。

（三）我国房产税改革试点面临的问题

虽然我国房产税在上海、重庆两地设置了试验点，也取得了一些效果，但是不得不承认其效果还是难以令人满意的，改革所面临的问题较多。

首先，从从住宅价格来看。虽然两大城市对房地产业的投机活动有了一定程度的抑制，但是无论是上海，还是重庆住宅的价格却是一直上涨的，并且还呈现着继续上涨的趋势。所以，房产税改革试点工作的展开对于住宅价格的稳定来说作用微乎其微。

其次，从调节收入分配来看。两大城市通过房产税改革，将部分家庭自用住房与经营性住房一起纳入到征税范围之内，虽然具体的征税对象有所不同，但是最终都是通过将征收的房产税用于廉租房等保障住房建设，以此来拉小高收入者与中低收入者之间的收入差距。实践结果表明，所征收的房产税数额比预期远远要低，而且如今房屋的保值升值功能较高，以至于已经拥有房屋的人更加富有。所以，房产税改革在这一方面的作用也是不能够让人满意的。

最后，从财政收入角度来看。房产税的改革实际上是为地方政府带来了一笔收入，但是上海重庆两大试点所带来的房产税收入占各自地方公共财政收入的比重很小，更是无法实现改革政策中所设想的达到地方财政收入的主要来源这一目标。因此，房产税改革试点工作对地方财政收入来说只是杯水车薪。

综上，我国上海、重庆两地房产税改革试点工作实际效果远远偏离设想效果，虽然整体上使得房地产业的投机活动得到了抑制，但是整体上对调节收入分配、稳定住宅价格等等方面来说作用微乎其微，改革还有待进一步完善。

五、结束语

房产税改革对于调节收入分配、完善税法体系等等方面具有着重要意义，因此房产税改革确有其必要性。然而我国在上海、重庆两地的试点工作所带来的效果却难以令人满意，因此我国房产税改革还应当借鉴国外改革经验，进一步完善，这样才能够使得房产税改革发挥其真正效用。

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