房产税税基评估问题研究

傅樵

摘 要： 随着我国经济的快速发展，房地产行业得到了飞速发展，为了加强对房地产市场的调控，稳定房价，增加地方财政收入，房产税具有重要的意义，而保证房产税征收的合理性和公正性，必须确保房产税税基评估的准确性，因此，本文分析了房产税税基的内涵，并指出了我国目前实施房产税面临的难题，如法律法规制度不健全，税基评估的成本过高等，并进一步分析了目前我国房产税税基评估存在的问题，如评估主体不清晰，评估方法不合理，申诉机制不健全以及评估人才缺乏，并从建立健全房产税税基法律制度，优化税基评估主体，健全评估申诉机制，培养评评估人才等方面提出了相关的对策和建议。

关键词 房产税税基 资产评估 批量评估法 申诉机制

基金项目：2015年重庆市社会科学博士培育项目：房产税税基评估制度研究（编号：2014BS021）

为了加强对房地产市场的调控，增加地方收入，稳定房价，房产税征收已在部分城市进行了试点，并取得了一定的成效，为了保证房产税的征收的公平性和可操作性，需要建立科学的房产税税基评估体系，房产税税基评估的准确性，能够维护各方利益，同时促进税收工作的顺利进行，提高房产税征收的效率。

一、房产税税基评估的内涵

（一）房产税税基的相关概念及评估方法

房产税税基的评估指的是在法律规定的范围内，具有资产评估资质的机构或者个人，通过恰当的方法对价值不确定或者不明确的房屋进行公正客观的评估，并以此来征收房地产税。房产税税基的评估目的是为了确定房产税征收的计税的依据。税基评估的主体的不同，选择不同的评估方法以及建立不同的评估制度，房产税税基的评估的主体一般为相关执行部门或者人员。房产税税基评估的对象即房屋及与房产相关的权利，为房产税税基的评估客体。

按照评估的对象进行分类，房产税税基评估的方法可分为单宗评估及批量的评估，单宗评估指的是单次只评估一个对象的价值的方法，该种方法比较常见，操作性较强，对于容易引起纷争的房产可以采用该种方法。但也存在评估的成本较高，主观性较大等特点。批量评估法指的是评估师在一定时间内，使用计算机技术评估大批量的房产，并检验和分析评估结果的方法。批量评估能够降低评估的成本，提高评估的效率，评估结论具有持久性，纳税人容易接受，能够有效避免纳税争议等问题。但批量评估所要求的技术性比较高，一旦使用不正确，容易造成很大的错误。

（二）房产税税基评估原则及价值类型选择

为了尽可能兼顾各方的利益，房产税税基评估时应该遵循以下原则：一是高效率和低成本原则，房产税税基的评估需要耗费大量的人力物力，财力，因此房产税税基评估时，不仅要注重在评估结果的准确性，也要提高评估的效率，降低评估的成本，以便房产税税基评估工作的顺利完成。二是统一估价的原则，评估主体，评估方法以及评估标准的不同会导致不同的评估结果，为了保证评估结果的准确性，评估的公正性，就需要制定统一的评估标准。一般由国家行政部门颁布统一的评估，各地区根据具体请款在一定的范围内进行标准的调整，制定合理的评估标准。三是可替代性，房地产税基评估工作的工作量大，单独对每一处房产进行评估，存在着不现实的问题，因此，可以广泛地利用房产评估中的替代性原则，对房产进行批量评估，提高了评估工作的效率，又能降低工作量。四是评估具有可操作性，由于房地产评估工作量大，评估对象的特征不同，因此，评估方法的选择要兼顾可操作性。依据市场条件进行评估的资产评估表示的价值类型，在进行房产评估时可以借鉴。

二、房产税税基评估面临的难题

（一）税基评估法律制度不健全

我国试点城市在征收房产税的时候，采用的是从价计征及从租计征的方法，然而，按照现在的税法，在实际征收过程中，依照房屋的价格及出租价格征收房产税的操作性不强。由于我国的国土面积大，不同省份之间的房产价格在同一时刻不同，因此，需要完善房产税税基评估制度。

（二）税基评估成本过高

发达的批量房产评估技术，通过将评估理论与评估技术及其他学科相结合，建立标准化及自动化的批量评估系统，发达的批量评估系统需要投入大量的资金，如果将房产税扩大至全国范围，那么评估系统的开发与建立也是一个问题。

三、我国房产税税基评估存在的问题

（一）评估主体设立不明晰

在已有的试点城市，如上海在进行房产税征收，将财政和税务机关作为房产税税基评估的主体，将财政或税务机关作为评估主体，虽然具有一定的优点，如这两个机构中的具备税务知识及财务知识的人才较多，部门的职责的划分明确，有助于在进行评估的过程中更好的交流及减少评估的争议。但是税务部门即作为税基的评估主体，又作为税款的征收者，难免会影响到税收征收的公平性和合理性。税务部门虽然税务方面的人才多，但是房产税税基的评估也要求评估人员具备资产评估和统计学等方面的知识，这对税基评估人员提出了更高的要求。在实际房产税税基评估的过程中，我国基层的评估人员的技术水准往往参差不齐，影响到税基评估工作的开展，税基评估主体不清晰，同时评估结果的准确性也会降低。

（二）评估方法的选用不合理

由于上海市较早地普及了计算机网络，具备大量关于房地产的可比销售数据，因此采用了传统评估方法中的市场比较法。市场比较法使用范围较广，是一种较为容易且直接的评估方法。市场比较法的评估结果能够较为准确地反映房产的实际价格。但是市场比较法在实施过程中，由于评估师的主观性，使得评估結果准确性降低。批量评估技术具有效率高、成本低等的特点，因此，批量评估技术使用较为广泛。但现阶段在我国实施批量评估法存在一定的问题。目前，我国的住宅及不动产的市场管理混乱，相关的交易数据获得不易，且房产类型太多加大了基础工作量，降低了估价工作的有效性，而发达的批量评估系统的建立需要大量的交易样本为数学模型建立作准备，如果我国盲目进行批量评估方法的采用，结果只会导致对税基评估要求的原则的违背，因此，我国要逐步的有计划地改变评估方法，采用批量评估方法。

（三）税基评估申诉机制不健全

税基评估申诉指的是如果纳税方与征税方对评估的税基有争议，就必须重新审核税基。目前我国资产评估机构在由税基评估所引发的争议的处理中，所发挥的作用有限，只能依靠我国的税收申诉程序和方法。但是我国的法律关于税收申诉纠纷的规定存在许多不合理，不完善之处。税务部门即作为税收的征管主体，又作为税收复议的主体，不利于维护纳税人的利益，同时也体现出了某种不客观、不公正的现象。因此，有必要引入担当税收申诉纠纷处理事务的第三方主体，以此来建立健全我国的税收申诉机制。

（四）税基评估人才的缺乏

税基评估不仅要求评估人员具有相关的财务知识，同时也要具备资产评估知识。我国的税基评估师的供给小于需求，评估师职称的划分体系较为单一，只有注册评估师一个职称，评估过程专业化不高，随着资产评估行业的兴起，税基评估也得到了一定的发展，但我国的资产评估起步较晚，评估准则还未形成，评估工作变得无章可循。评估方法和评估理论也存在一些问题，同时评论理论要滞后于评估实践，因此，评估工作只能过多依赖于个人的经验，缺乏客观性。

四、完善我国房产税税基评估的建议

（一）建立房产税税基评估法律制度

房产税税基的法律制度的建立能够确保依法治国的有序进行，维护纳税人的合法权益。建立相关的法律法规制度，如房产税征管管理办法，房产税税基评估法等，同时要对房产税税基的评估准则，各部门的具体职责等进行规定，完善税基评估主体，客体，评估范围和评估周期等的规定。在房产税评估规章制度的确立时，根据不同地方的不同情况制定相关细则，评估准则等文件。

（二）优化评估主体的设立模式

如果将税务部门作为评估的唯一主体，会造成税基评估的不准确性，不利于维护纳税人的利益。因此，评估主体的设立应充分兼顾各方的利益，因此，可把政府部门和中介机构共同作为评估的主体，即二者共同实施房产税税基的评估工作。首先，税基评估工作中的协调和管理部分由政府部门来执行，政府部门将搜集到的关于评估的数据和信息交由中介机构，其次，中介机构进行评估工作中的技术层面的工作，最后，中介机构将评估的结构交与税基审核中心进行审核，评估结果通过审核后，由政府部门计算出房产税所缴纳的金额，整个税基评估的工作完成。税基评估中心是政府设立的机构，因此能保证对中介机构评估结果审核的权威性，同时又独立于政府的税务部门，因此能够保证审核结果的公平性，因此，进一步节省了成本，同时又提高了效率。

（三）健全税基申诉机制

为了维护纳税人的利益，同时保证税基评估工作的有序进行，有必要健全税基申诉机制。纳税人有权对税基评估结果提出异议，且在收到告知单一定期限内，可以向有关部门提出申诉，有关部门不得无理由拒绝纳税人的申诉。同时，要提高受理申诉的质量，注重申诉的内容，降低处理的成本。要保证受理评估的机构的组成的多元化，受理机构为了解决纳税人的评估争议，保证纳税的公平性和合理性，需要保持权威性和独立性，具有不同背景的专业人士组成的受理评估机构能够从司法，会计，税务等不同的角度复复审争议，以使争议尽可能公允的处理。

（四）培养税基评估人才

税基评估人才的培养包活业务素养的培养，道德素养的培养和人才队伍建设三个方面，首先业务素养的培养方面，评估人员除了需要掌握财务知识和税收知识之外，还需要掌握评估的方法，以便能够及时处理评估过程中的不确定性因素，确保房产的评估价值能够与市场价值想接近，反映出市场的供求状况，并且能够维护纳税人的权益。同时，评估人员要随时掌握好市场的信息，以便分析出房产行业的发展动态。其次，税基评估人员的道德素养的高低能够直接影响到评估结果的准确性和可靠性，因此，要加强税基评估人员以下几个方面的培养，维护国家的利益，通过实际行动，规范自身的行为，维护国家的利益；保守国家的机密，如在获取房屋或者土地的信息，或者地理信息系统的建立有可能涉及到国家机密，此时，必须要恪守保守国家机密的原则；税基评估要求评估者进行客观公正的评估，不能接受委托方其他方面的报酬。最后，提高从业人员的参与性，加强对评估人员的考核。

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