基于后危机时代背景下我国商业地产金融监管分析

摘 要：2007年美国次贷危机引发的全球金融危机，暴露了中国商业地产金融监管不到位的问题，由此逐步增大了中国商业地产金融风险性。在我国经济稳步发展和购房需求不断上升的情况下，商业地产价格由原来的上升状况，变成了既有上升又有回落的状况，这可能引发中国商业地产金融风险突然爆发。既然如此，反思美国次贷危机成因和吸取其教训，并在了解清楚中国商业地产金融市场特征的前提下，对商业地产金融监管认真剖析，也就能够寻找出应对金融风险的有效方案。

关键词：后危机时代；商业地产抵押；金融监管；改革；创新

回想九年前美国次贷危机引起的全球金融危机，其波及范围广，影响程度大，中国也拿出了相应的应对之策，主要是划拨了5万亿资金用于刺激实体经济发展。出人意料的是，最终绝大部分资金还是通过各种渠道进入了商业地产行业，其影响就是将中国商业地产行业泡沫不断吹大，导致商业地产金融风险不断积累，加快危机到来。实际上中国消费者对于房产的需求量逐步上升，国人对商业地产有着惊人的自住和投资需求，一定程度上解救了中国经济危机。后危机时代下，消费者需求变得日益多样化，商业地产行业若不能满足多样化需求将进入泡沫膨胀阶段。只要泡沫被打碎了，中国商业地产金融危机将不可避免。因此，我国需从美国次贷危机源头上找原因，对当前中国商业地产金融市场进行反思总结，吸取教训，寻找商业地产金融监管上的有益对策。

一、将我国当前商业地产金融市场与美国次贷危机发生前的市场进行对比

1.松散的货币政策和经济发展压力

中国的“三驾马车”--投资、消费和出口初步形成于1998年，这直接影响了我国经济的巨大发展和变化，落后的中国经济从此上升为世界第二大经济体，中国也成为世界第一大出口国。铁路、公路和基础建设起到非常有效的带头作用，并且中国在加入WTO组织后出口经济受益良多。不过由于中国货币生产过剩加之超发，并且人民群众重储蓄轻消费，使得国民多样化消费水平低下。据调查，绝大多数重点消费落在了商业地产上。其实改革开放之后，人民群众都受益于经济发展，只不过中国人一直认为房子才象征财富，商业地产才是经济发展的最大成果，于是多數人就花费所有的积蓄只为买房子。这其中包括富人和穷人，他们无论是在城市里还是在乡村里，生活和工作的重点就是买一套房子或几套房子。中国当前过于宽松的货币政策和经济发展的压力，引发了商业地产金融监管的缺失以及商业地产金融风险的加速来临，最糟糕的结果是可能扰乱民心。

2.商业地产抵押是信托、银行等金融机构的优质资产

一直以来，商业地产资产抵押都是银行及其他金融机构单位最为看重的业务之一。在中国的金融领域当中，涉房贷款和涉房信托比重一直较高，并且，具有良好信用的一些小型企业的抵押物主要也是房产和地产。中国的信用体系仍然处于缓慢建设当中，虽然现在互联网金融尤其是P2P快速发展促使信用体系逐渐完善中，但中国的信用问题也并不是全靠一块互联网金融就能全部打造完成。如此说来，最为稳定的金融形式还是商业地产抵押或涉房金融。

二、中国商业地产金融市场的特征

1.中国商业地产贷款领域存在的道德问题和风险

在当前中国商业地产贷款领域，发生的道德问题和风险主要有两方面的原因：第一，银行工作人员自身品质不过关、态度不端正，经常发现此类银行人员与贷款人私下勾结，采取不当手段增加抵押商业地产价值，从而骗取更高的贷款金额；第二，商业地产评估机构给抵押商业地产的评估机制仍不完善。商业地产评估机构是银行与贷款人之间的中介机构，其有效真实的评估报告能够提高抵押贷款效率和降低银行信贷风险。然而，目前商业地产评估机构数量较多但经营时间都不长，因此相关机制有待进一步完善。

2.与商业地产贷款密切相关的个人信用风险

纵使美国历经商业地产次贷危机，但其成熟、完善的个人信用评估机制还能缓解经济危机。相较而言，中国的个人信用评估机制仍处于起步阶段。例如，只要借款人工作地为其提供不真实的收入证明，借款人就能从银行得到更多的贷款额度，而那些信用低、收入低的借款人获得贷款后，如果房价、地价下滑，就演变为银行违规操作提供贷款。如此，中国在现行不完善的商业地产抵押贷款的个人信用风险机制下，极其容易陷入比美国次贷危机更糟糕的境地。

三、中国商业地产金融监管特点

1.平衡是中国商业地产金融监管的关键手段

中国的商业地产金融监管体系是由住房保障部、城乡建设部和“一行三会”构成的，还未形成成熟且独立运作的专门金融监管机构。上述分散的监管单位缺乏独立性，基本上全部顺从中央政府下达的命令，中央政府改变短期经济目标则监管目标也随之改变。近几个月，因利率刺激和经济数据影响，中国经济增速放缓。现任中国中央领导，清晰地明确了不再使用资金刺激的老办法--中国不能在经济总量仅美国一半的情况下继续增发超越美国货币发行量的人民币，否则将促使经济泡沫膨胀不可收拾直至破灭。于是，中央政府顶着巨大的经济压力筹划了新的方法，那就是实行金融创新来推动经济进步。因此，商业地产金融监管需要做到平衡，如走钢丝一般不偏不倚不能晃动，稳扎稳打才能持续实现经济增长目标。

2.中国地方政府是商业地产金融监管不可或缺的角色

中国地方政府像庄家一样坐拥一方、管辖大小事务，其中也包括土地一级市场，成为商业地产业的收获方并取得了商业地产的各种税收。自94年分税改革中央政府和地方政府划分了事权和财权，由此地方政府变成事权和财权一大一小。于是，地方政府为了增加财务收入把目标锁定了商业地产，成了其税收的受益者，并且将大部分商业地产税收收入用于偿还贷款。那么，如果商业地产泡沫破灭，地方政府失去赖以发展的财源甚至将面临破产的可能。因此，即使地方政府不是商业地产金融的直接监管部门，也要发挥其对商业地产监管实践上的导向作用，更何况商业地产金融的好坏关乎地方政府收入。所以说，中国地方政府是商业地产监管不可或缺的角色。

四、完善中國商业地产金融监管的几点意见

首先要注重吸收国外成功经验和反思失败教训，结合我国基本国情，完善商业地产金融的结构及组织形式，对商业地产金融监管实行改革创新，将商业地产金融监管的具体方针和措施落实到位，明确全新的监管目标、评估标准、方式及理念，在进行具体的商业地产监管时注意灵活机动、全面有效性，维护其机制的稳定性，确保其稳定发展。

其二，全面性和系统性才是健全中国商业地产金融监管的重点要求，需要国家统一制定商业地产金融风险管理原则，并保持对商业地产金融监管的持续关注，准备风险防范措施以应对不一样的风险。

第三，全方位努力打造商业地产金融监管机制的框架，中央政府需建立与监管机构的有效沟通和交流，把握商业地产消息的更新变动状况，这样才能有效保障商业地产金融机构在管理上和内部控制上的完善措施，并能实现商业地产金融监管的改革创新与市场的变化脚步一致。

最后，中央和地方政府联合分制管理，采取综合措施，防止商业地产价格过快或过高上涨，房价涨幅稳定有利于降低商业地产金融监管的难度。另外，在商业地产金融监管部门到位的前提下，监管部门应做好商业地产抵押贷款的风险提示和检查工作，从源头做起，提高监管部门在风险管控方面的前瞻性和有效性。

五、结束语

在中国经济持续中高速增长的过程中，城镇化的发展需求刺激了城市住房需求不断增长，因此政府不断拆除老式旧房或改建旧房，这也成了商业地产业新的发展机会。不过，一切商业地产发展的有利因素，都需要商业地产金融监管机制继续完善，树立方向正确的商业地产金融监管目标并真正落实监管措施，才能在后危机时代下，维持中国商业地产金融行业的繁荣盛况，防范金融风险。

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作者简介：洪怡佳（1983- ），女，汉，浙江杭州，助教，硕士研究生，嘉兴学院，研究方向：金融学