楼市新政下的民法审视

张惠蓉

(上海海事大学 上海 200120)



楼市新政下的民法审视

张惠蓉

(上海海事大学 上海 200120)

近日，各地政府为了调控过热的房产市场，推进了楼市限购一系列政策，随之迎来了楼市调控大潮。“楼市限购”作为抑制房价上涨的一项重要政策，在学术界争议颇大，它的实施必然有利有弊，但该举措并非长久之计，无法从根本上解决目前房地产市场存在的问题。本文以民法为视角，从其法律性质和依据、与民法的关系来探讨这一楼市新政存在的问题。

楼市限购；调控；法律性质；法律效力

一、“楼市限购”概述

最近，各地政府纷纷出台楼市“限购”政策，这无疑成为了社会关注的焦点。这些城市既包括北上广深一线城市，也包括不少二三线城市。从2003年开始，国家每年都出台房市调控新政，但房价仍只涨不降。2008年由于全球金融危机的影响，国务院出台“国十条”，提出扩大内需十项措施，增加千亿元投资来刺激消费。2009年，国家又接着实施促进房地产业发展的一系列支持政策，这大大刺激了购房需求，并形成了适度宽松的货币信贷政策，从而使得房贷占了贷款总额的半壁江山。[1]中国房价一涨再涨，这已成为政府和老百姓的一块心头病。为了打击炒房团，抑制投机性需求从而维护房地产市场的健康发展，政府对此相继颁布限制家庭购房套数的规定，“限购令”又一次重现江湖。

二、“楼市限购”影响

商品房限购是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策，主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨的房价。各地房产“限购令”的陆续出台，一方面在一定程度上打压了房价，另一方面引起了舆论、公众和学者的极大关注，更引发了诸多问题。

(一)积极作用

房地产限购是一个过渡性的制度安排，需要付出成本，但它能够比已有措施更快地改变市场价格的上涨预期，达到稳定房价的效果。

1.有效抑制购房需求

“楼市限购”对于抑制需求起到了作用。各地房交会的楼盘成交量明显下降，尤其是二三线城市下降幅度较为明显。该政策的确抑制了楼市泡沫能量的无限蓄积，通过对房屋供需两方面产生的影响，使得房屋在销售数量和供应群体上发生了巨大的变化。

2.恢复楼房的居住功能

由于住房价格持续上涨，许多人大肆购房投机，获取巨额差价利润，使住宅远离了居住本来功能，成为了不少人敛财的工具。现在实行限购，对投资、投机性购房进行抑制，能够恢复商品住宅作为消费品的基本功能。[2]

3.打击炒房团疯狂买房

通过出台楼市新政政策，规定了买房的对象和条件，且对房贷进行严格的限制，不再是原来宽松的信贷政策，这让很多想通过银行借贷买卖房产，谋取商业利益的炒房者得到了更多的约束。

(二)消极作用

限购令可能在一定程度上抑制住房的投资投机现象，但是其只能是暂时性地抑制住房的投资投机需求。相关政策出台无可避免地带来了其他诸多问题，值得我们深思。

1.购房者犹豫迷茫

购房者对政策感觉模糊，对楼市未来表示迷茫。各地纷纷出台楼市新政，当地百姓可能只是单纯地了解限购目的是为了抑制房价，但至于具体内容仍然理解不了。部分购房者开始陷入迷茫他们不禁产生这些疑问：现在的行情该不该买房？买什么样的房子更加安全？

2.引发伦理道德问题和法律风险

由于“限购令”种种条件束缚，很多人选择假离婚，以达到规避限购政策的目的，这显然有违伦理道德。而且此种行为往往可能导致一方假戏真做，恶意侵占另一方财产，会使当事人陷入一定的法律风险。

3.可能会继续助推一线城市房价

通过一些数据，我们可以发现，以往当深圳、南京等热门城市限购政策出台，当天的成交量虽出现下滑，但是随后这类城市成交量甚至超过限购前的成交量。因为这种严厉的限购条件和政策，让不少人直接失去了购房资格。有些人为了获取购房资格，会寻找其他资源，使买房代价上升，购买房子的资格本身成为了一项稀缺的指标。因此，限购令在某些情况下，会助推房价上涨。

三、“限购令”法律分析

(一)法律性质及法律依据

1.法律性质

就房屋限购行为法律属性而言，应当认为其属于抽象行政行为。据《行政诉讼法》及《行政诉讼法解释》的相关规定对抽象行政行为的界定，需要满足以下三个要素:第一，有约束力；第二，具有普遍性；第三，具备反复适用性。从“限购令”的特征和效力来看:限购令具有普遍约束性，针对的对象是各省市的不特定购房者，并能被反复适用。由此可见，房屋限购行为具备抽象行政行为的特征，属于典型的抽象行政行为。[3]

2.法律依据缺失

“限购令”作为行政命令，其效力远远低于宪法、法律、行政法规，故而执行中会被质疑其合法性。《立法法》第82条规定，没有法律、行政法规、地方性法规依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。故而房屋限购令法律依据不足，违反了法律的保留原则。我们只能将其看作是政府为了抑制房价而出台的楼市调控政策。

(二)对合同自由的限制

《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”合同自由作为公民的一项民事基本权利理应得到尊重与保护。“限购令”颁布之后，是否具有缔约的自由、与谁缔结契约的自由，已经没有选择的余地，当购房者想要购房时却发现自己不符合在限购令要求之下的购房条件而无法购买，显然限购令不仅违反合同法的规定．也违背了民法的基本精神。政府为了调控楼市，可以从宏观上实施各种金融货币政策，限制房产贷款，但不应该直接对公民购房订立合同的自由进行限制。[4]

四、“楼市限购”治标不治本

“限购令”的效果是有限的，并不能直接与房价的起落进行挂钩，只有多项政策共同作用，才能促进房地产市场健康发展，满足公民的房屋基本住宅需求。

总而言之，限购政策的出台、实施对抑制我国部分城市房价上涨起到一定的积极作用，彰显了中央政府对房价调控的决心。然而，限购政策毕竟是通过行政手段干预市场，并非长久之计，这就需要因地制宜地对房地产市场施行间接调控，同时加快推进住房保障和供应体系建设，加快城镇保障性住房及棚户区改造住房的建设，进一步抑制房价过快上涨。[5]

[1]麦婉华.解限，吹响二三线[J].小康，2015(12)：42．

[2]尹伯成，尹晨．楼市健康发展的合理要求[J]．探索与争鸣，2011(5)：53．

[3]李思．限购令的不合法性及根源探析[J]．法治视点，2015(1):105．

[4]刘金鑫．房产限购令的法律分析[J].法制博览，2015(8)：233．

[5]邓柏峻，李仲飞，张浩．限购政策对房价的调控有效吗[J]．统计研究，2014(11):57．

张惠蓉(1992—)，女，汉族，江苏南通人，法学硕士，上海海事大学法学院，研究方向：国际法。