不动产登记审查制度的完善研究——以审查模式为视角

熊寒晶

(广东财经大学 广东 广州 510000)



不动产登记审查制度的完善研究
——以审查模式为视角

熊寒晶

(广东财经大学 广东 广州 510000)

我国不动产登记是实质审查还是形式审查，是一个长期争论的问题。从社会经济发展和不动产登记制度建设的需求来看，都迫切要求我们尽快设计出适合我国国情的登记审查制度。笔者认为，在现实国情和制度环境下，我国登记制度的审查模式无法简单地做出非此即彼的选择，要在现行工作条件和基础上不断的探索创新和完善而不是局限于模式和道路的选择。

不动产登记;审查模式;完善

一、不动产登记审查的主要模式

纵观世界各国，不动产登记的审查模式大体分为两种：形式审查和实质审查。通常情况下，不动产物权变动模式与登记审查方式具有一定的对应关系，对于采用物权登记生效主义、登记簿有公信力登记制度的国家，一般实行实质审查。

所谓形式审查，是指登记机构只需审查登记书件是否完备，仅对当事人提交的申请材料进行审查，手续完备、资料齐全、符合形式要件和法定程序性条件的，就认定符合登记标准，并依据材料的内容进行登记。一般认为，形式审查主要审查申请材料的完备性，关联性和形式上的合法性，至于材料内容是否真实、是否存在实质上的瑕疵，则不过问，登记机构也不承担由此产生的法律后果。从各国情况来看，采取形式审查的多是契约登记国家。

所谓实质审查，是指登记机构对当事人提交的登记申请，不仅要审查当事人提交登记资料的形式要件是否完备，还要对申请材料的真实性、合法性以及不动产物权变动的原因、事实，以及法律关系的真实性进行审查，确定无误后才能予以登记。如果存在失误，登记机构要承担相应的法律责任。一般认为，实质审查的内容包括：审查申请材料的完备性、合法性和真实性。从而地情况看，采取实质审查的大多是是托伦斯登记和权利登记模式国家。

二、我国的立法与实践情况

我国不动产的统一登记的立法关于登记审查模式的规定比较概括，既没有界定什么是形式审查什么是实质审查，也没有明确不动产登记机构进行实质审查还是形式审查。只是规定了登记机构应当在自己的职权范围内履行审查职责，尽可能的保证如实、准确、及时的登记不动产物权有关事项，避免登记错误，如《物权法》规定的履行查验证明材料、询问登记申请人、必要时可以实地查看等职责。这导致在实践中各地登记机构对登记审查的标准的把握存在一定的分歧。现有规定的模糊性成为引发审查模式争议的重要原因。如何把握不动产登记审查的度，如何兼顾等级安全与登记效率，成为不动产登记立法工作的重点和难点。

三、完善我国不动产登记审查制度建议

(一)我国登记审查应遵循的原则

1.有区分性的审查。登记过程中，登记机构主要对材料的完备性负责，只要材料齐全，符合法定格式和要求，登记机构就予以登记，若不对土地物权变动的真实原因进行审查。只有在特殊情况下，才可以对物权变动过程的真实性进行审查，其范围应限于与其职责密切相关的内容，如：权属证明材料的合法性、是否符合规划等，对这些是想要负有高度谨慎注意义务。而对于基础性民事行为，如身份证明、公章等的真假，则只限于必要的形式审查，负有一般谨慎注意义务即可。

2.合理审慎原则。登记机构在其职能和能力范围内，根据其工作经验，对有关材料进行精神审查，最大限度的保证登记的真实性。基于材料的不同来源，对登记机构的合理审慎要求应有所差异：与登记机构职能密切相关的材料，如权利证书等，应尽严格审查义务；对于非职能型材料，如司法文书、身份证、公证书等，则遵循高于一般人的特别注意义务。对这些材料的审查，不应要求其具备专业的鉴别能力。但是如果根据普通人的经验应能辨认真伪而登记人员未能做到，则应视为没有尽到该义务。对于已经尽到谨慎审查义务但仍然无法发现问题的情况，登记机构就不应承担登记错误的责任。

3.遵循公开正当审查程序的原则。从目前登记现状来看，登记机构基本上都建立了以发证流程，但一般均未对审查程序作出特别规定。受工作量压力、便民及效率要求的影响，审查过程短暂。审查环节是登记中的核心环节，必须严格以下审查程序：(1)告知。即向申请人阐明提交材料真实性、合法性的义务及其法律责任，并由申请人签字确认。(2)查验。包括查验登记材料的齐备情况以及查验登记材料的真实性。查验中如有疑问的，也要求申请人补充证据并提供书面说明。必要时可进行实地查看，并应制作查看笔录。(3)异议中止。申请人对材料的认定存在异议或其他人提出权属异议的，应终止审查。(4)作出决定。登记机构应就审查结果作出不予登记或予以登记的决定。

4.兼顾效率与安全原则。为提高登记审查的效率与准确性，防止公权力对私权利的侵犯，不动产登记机构应运用技术手段是登记审查与登记簿同步化，实现电子登记簿的直观性、实时性。

(二)下一步工作建议

1.明确登记审查的原则和标准。明确登记的基本原则和标准、工作程序，主要表现为：意识不断的推动和提高登记机构审查工作质量和标准。通过推广和应用先进技术设备等技术手段对申请人提交证件的真实性进行核查，例如，专门的身份证识别仪器对身份证件真伪进行甄别；通过与公证机构、民政部门建立网络信息共享平台对公证文书、结婚或离婚证书的真伪，进行查询。二是规范登记程序，是否完整地履行了法定必要的登记程序是衡量登记机构是否尽到了合理审慎职责的重要体现，要规范必要的工作程序。进一步提高登记效率，尽到合理审慎职责。三是考虑在类型化的基础上设计出登记人员的各项具体审查职责和义务。

2.推动登记代理制度的建立和完善。建立中介代理制度，把登记中部分的实质审查责任转由中介代理机构承担，通过中介代理机构的行业规范和行业自律，对有关权属来源材料真实性进行实质审查，以分担登记机构的审查责任。

3.明确登记机构的赔偿责任和建立登记赔偿基金。登记机构对申请登记的不动产权利采用什么样的审查方式，决定了其应承担怎样的审查责任。在国外登记制度中都建立了相应的损失赔偿机制，如：托伦斯登记制度国家的登记赔偿基金、美国的产权保险制度等。我国《物权法》也规定了登记赔偿制度，其中第21条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向登记错误的人追偿。实践中，造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。只要不动产登记机构在其职能范围内惊到了审慎合理的审查义务，由于登记机构以外的原因导致登记错误的，登记机构不应承担登记错误的责任。如果不问原因一律由登记机构先行赔偿，则无形中加大了登记机构的责任和工作压力，也有失公平。因此，有必要通过全国人大对“登记错误”进行法律解释，明确登记机构只有在违反谨慎注意义务、存在明显过错的前提下才承担过错责任，此种过错责任的前提是违法法定的注意义务。同时，建议设立赔偿基金，以保证登记机构赔偿义务及时、有效地履行。

[1]孙宪忠著:《中国物权法总论(第三版)》，法律出版社2014年版.

[2]孙鹏著:《物权公示论一一以物权变动为中心》，法律出版社2004年版.

[3]李昊、常鹏翱等著:《不动产登记程序的制度构建》，北京大学出版社2005年版.

[4]于清林：《论我国不动产登记的审查模式》，法制与社会，2014：5.

[5]胡岚，丁再昌：《论我国不动产登记的审查制度》，商，2015:8.

熊寒晶(1994-)，女，汉族，湖北人，广东财经大学硕士研究生在读，研究方向：法理学。