“营改增”对房地产行业的影响研究及应对措施

赵姗姗

(山东财经大学会计学院 山东 济南 250014)

“营改增”对房地产行业的影响研究及应对措施

赵姗姗

(山东财经大学会计学院 山东 济南 250014)

随着我国经济的繁荣与发展，人们对房地产行业越来越关注，越来越多的人热衷于买房、炒房。因此，对房地产行业的改革是一件事关民生的大事。本文通过对房地产行业“营改增”的背景进行研究，深入分析“营改增”对房地产业的影响，并针对性地提出了一些相关的改进意见，希望对房地产企业可以有一定的参考意义。

“营改增”；房地产；影响；应对措施

一、研究背景

为了避免重复纳税，并完善我国税制，促进现代经济发展，我国财政部和国家税务总局决定在我国实行营业税改征增值税，以下简称“营改增”。直至2016年5月1日起，我国开始在全国范围内推开实行“营改增”。衣食住行是人们生存的根本，每个人的生活都需要住房，因此，房地产问题是关乎政府和百姓的重大问题，对房地产业进行“营改增”势必成为一项牵一发而动全身的重大决策。本文基于房地产行业所特有的特点，对房地产行业实施的“营改增”进行研究，分析“营改增”对房地产行业带来的影响，并提出一些建议，希望对房地产行业的“营改增”改革在收官之前具有一定的现实指导意义。

二、“营改增”对房地产业的影响

(一)“营改增”对房地产行业经营管理的影响

“营改增”在我国实施后，在很大程度上促进房地产行业自觉提高财务管理水平，不断完善财务管理制度。同时，企业未了减轻税负，也会尽最大努力从上游企业获取足额的可抵扣的增值税的发票，因此，企业需要不断提高自身管理水平，加强各个生产环节的管理。

(二)“营改增”对房地产行业利润的影响

“营改增”在房地产行业实施的主要目的是降低行业的税收负担，使得房地产行业的整体税负水平降低，这就间接的促使了房地产企业进一步想办法提高本企业的盈利能力，使得本企业在同行业以及相关行业中的竞争能力得以提高。

(三)“营改增”对房地产行业税负的影响

房地产行业进行“营改增”后，从表面来看，房地产行业整体的税负会有所上升，有两方面原因可以解释这种现象，第一种原因是，房地产行业和建筑业的税率定为了11%，比之前的5%有所增加，第二种原因，实行“营改增”后，企业不得不对纳税进行规范，同时，短期内，房地产行业的整体纳税税负会有一个大幅度的增加。实际上，虽然“营改增”短期内会造成房地产行业税负的增加，但是长期来看，“营改增”后，如果能通过上游企业获取充分的可以进行抵扣的进项税额的增值税发票，需要缴纳的税额自然会相应的减少，进而可以降低企业的整体税负。

(四)“营改增”对房地产行业现金流量的影响

在我国实施了“营改增”后，房地产行业从上游企业购买原材料等的支出只要有增值税专用发票，就允许被抵扣，很大程度减轻了房地产行业项目建设开发初期的资金压力，减少房地产行业建设初期占用的流动资金数额比例，从而相应的导致了房地产行业各环节成本相对减少，在一定程度上可以减少现金的流出，可以扩大企业的现金流。另外，实行“营改增”后，对房地产行业进行征收税款的时间上也有了差异，这种差异对房地产的现金流量也产生了影响。

三、“营改增”后对房地产行业的建议

(一)加强企业内部控制

我们可以知道，房地产行业业务复杂，也没有良好的管理控制措施，因此对其进行征税有一定的困难，存在严重的漏税、重复征税情况，所以需要房地产行业加强自身内部控制，以确保纳税工作的顺利实施。企业首先应建立一个合理的内部控制体系，建立一个内控小组，并且，内部控制的建立要符合成本效益原则，主要对企业的重大事项进行控制，同时建立一个监督部门，且监督部门内部的成员在企业里的职位不能太低，否则起不到有效的监督效果。

(二)提高财务人员素质

“营改增”政策的实施，使得已经习惯原来会计处理的财务人员可能不太适应，但是“营改增”对企业的会计核算等财务行为的要求却变得比以前高很多，也更加严格，所以房地产行业企业需要组织相关培训活动，对其内部财务人员进行培训，使得他们能尽快适应新的工作流程，尽快投入到工作当中去，使企业运营效率尽快得以恢复。然后，随着时间的推移，也要经常的对员工进行培训，给他们树立一个终身学习，活到老学到老的态度，引导他们自觉进行学习，不断吸收新知识，紧跟时代的步伐，进而提高企业的运营效率，并且要不定期的对相关财务人员的工作进行绩效考核，以确保建立的内控制度的有效实施。最后，房地产行业企业还需不断招聘新的会计人才，给企业财务部门注入新鲜血液，让新员工与老员工互相学习，以提高房地产企业内部财务人员素质，提高企业整体运营效果。

(三)做好纳税筹划工作

房地产行业实施“营改增”后，就只对各环节的增值额进行缴税，不需要再缴纳营业税，因此，房地产行业企业应抓住这一项有利的政策，积极进行本企业的税收筹划，以最大限度减少本企业的税负负担。企业高层管理人员应充分认识到并重视“营改增”对本企业产生的重要影响，在企业中发挥一个带头的作用，带动整个企业的内部人员全体参与进来，发挥自身的价值。除此之外，房地产企业还需与税务机关保持良好的关系，积极进行有效的沟通，在平时的业务处理过程中，遇到的一些问题，都可以去纳税机关进行咨询，以确保合理的进行税收筹划。

(三)做好财务管理工作

“营改增”在我国实施后，在房地产行业涉及到企业管理的方方面面，需要企业内部各级领导及全体员工积极参与应对。房地产行业企业也要进一步强化企业内控水平，使本企业会计性的基础工作可以很好地进行，内部财务管理人员也要不断接受培训，以提高自身素质，不断提高纳税意识，并加强对从上游供应商获得的增值税发票的管理，在进行企业会计核算时，要确保每一笔账目都能有合法的原始凭证，以确保企业会计核算的准确性。

四、结语

“营改增”是我国有史以来经历过的最大的财税改革，是我国目前经济发展的大趋势，自从我国实行“营改增”以来，对我国原来各行各业都带来了极大影响，尤其是那些原来需要缴纳营业税的企业受到的影响更大。“营改增”对于我国的经济发展具有良好的推动作用，因为我国实行“营改增”的主要目的就是为了减轻我国各行业企业的整体税负，税负的减轻可以很大程度上提高企业的经营活力，企业可以有更多的资金进行各项增值业务活动，更好的为社会发展做贡献，其次，税负的减轻还有利于我国吸引更多的投资者在我国进行投资活动，提高我国的经济活力，有利于我国经济的繁荣与发展。

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赵姗姗(1991.12-)，女，山东财经大学，会计专业硕士。