我国住宅专项维修资金管理若干问题研究

(西南交通大学 四川 成都 610000)

我国住宅专项维修资金管理若干问题研究

吴晓芳

(西南交通大学四川成都610000)

我国住房制度改革时间较短，物业管理工作起步也较晚，在维修资金的使用、管理和续筹中，资金不到位、资金被挪用、资金被乱用以及其他损害业主利益的情况屡有发生，如何有效解决维修资金管理中存在的问题是本文所要所要探讨的内容。

专项维修资金；管理模式；改善措施

一、维修资金管理存在的主要问题及成因分析

住宅专项维修资金[1](以下简称“维修资金”)是为了保证房屋建筑保修期满后的正常使用而由业主缴纳的专项资金。目前，国内大部分地区维修资金处于政府部门代管模式[2]，近年各地陆续开始实行业主自主管理模式，但各地各自为政的管理模式较为普遍，导致全国维修资金管理水平发展极度不均衡，从而衍生出了很多问题。

(一)续筹难。续筹细则不成熟，虽然《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称“办法”)第17条[3]对维修资金的续筹作了原则性规定,但没有明确由谁组织续筹,以及按照什么样的方法和程序续筹，续筹所需的有效管控手段，续筹的额度没有统一标准等。

(二)使用难。一是“双三分之二”[4](以下简称两个2/3)以上业主同意难。其中，召集难，部分业主还不具有买房也要养房的观念以及没有召开业主大会、没有成立业主委员会的小区导致了两个2/3以上业主同意难。二是维修资金支付范畴界定模糊，不同于保险赔偿条款明确到具体情况，办法仅规定了维修资金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件如责任主体、损害程度等。三是房地产行政部门的审核耗时以及使用流程繁琐。

(三)增值难。主要原因是维修资金保值增值缺乏可行渠道。其一，办法规定目前维修资金仅能通过银行组合存款的方式来增值，使得维修资金形成价值闲置。其二，业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高，收益成负增长状况。

(四)工程合规监管难。目前，我国维修资金使用缺乏统一的设计、审查、招标、造价咨询、工程监管流程和规定。一是没有统一的具体核算办法,无法更合理的设立会计核算明细科目。二是维修资金使用虽然有业主委员会等业主代表组织审查，但由于业主代表组织成员往往不具备专业审查能力，不明了维修成本和资金使用投向，其应有的监督作用难以保障。三是尚未完全引入第三方监督机构进行更加专业化的管理，如建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所等。

(五)管理模式不确定。主要表现为管理主体混乱v。目前，我国维修资金在管理主体上呈多元化：有业主委员会直接管理的，有地方政府房地产行政部门管理的，还有物业服务企业代为管理的，甚至可能存在房地产开发企业、物业服务企业和业主委员会都在管理的多头管理现象。

(六)业主自治难。一是业主自治的抗风险性差。业主委员会不是独立的法人组织，没有任何财产担保，其成员多为无偿兼职，人员素质参差不齐，维修资金一旦出现闪失，责任承担成为问题。二是业主专业知识欠缺。维修资金的管理和使用涉及到政策法规、财务管理、建筑工程技术等多方面的专业知识，一般业主委员会成员文化素质和专业素质难以胜任，再加上多为兼职，时间和精力有限，物业维修更新的效率无法得到保障。三是监督不力。业主委员会属于基层自治单位，是业主大会的执行机构，所以目前没有专门的机构对其进行有效监督，这也为业主委员会成员擅自挪用侵占维修资金留了一扇窗户。

二、完善维修资金的建议

(一)健全当前法律规制体系。一是尽快完善国家立法，扩大制度适用范围，其适用范围不仅包含“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业”，也包含办公、商业等非住宅物业；二是适时出台配套规范文件，如维修资金会计核算办法、第三方机构引入与审价标准规范文件等；三是全面加强地方立法，对维修资金筹集、使用、增值、管理等工作做积极探索，出台具有当地地方特色的维修资金相关法律及司法解释，增强地方性立法的适应性与可操作性。

(二)重构维修资金的管理环节。在归集方面，明确以单归集主体方式缴交维修资金即由业主个人缴交，并且由业主于办理产权登记前，将首次专项维修资金缴交至当地主管部门。当维修资金不足一定比例时，由业主通过信息系统或银行网点进行按月自主缴纳，当业主账户中维修资金的存量大于或等于首次缴交量时，可停止缴存。

在使用方面，一是根据2015年10月17日建设部与财政部联合印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第四条规定的四种表决方式来解决当前投票表决难的问题，即：委托表决、集合表决、默认表决、异议表决。二是维修资金的使用还分为正常与应急使用，大额与小额计划使用等。

在增值方面，可与具有资质的第三方专业机构签订委托代理合同，委托第三方机构进行对维修资金进行保本投资、账户管理、费用拨付，业主大会保留对资金的处置权。第三方机构应定期向业主大会提供该小区维修资金变动情况的财务报告。

在核算方面，应该建立全国统一的会计核算管理办法，统一账户设置、会计科目、票据管理等。比如在代管阶段：按“总账-物业管理区域账-分账户”设置，在自管阶段：由第三方代理记账，并由政府与业主大会联合监督。

在监管方面，为了实现监督与管理相分离，建议维修资金监督管理部门通过政府采购的方式，将事务性的工作交给专业第三方机构，如第三方工程审价、第三方工程监理等。

(三)加强宣传教育培训。一是要采取多种形式宣传维修资金的相关政策，二是通过政府购买服务的方式加强对物业服务企业、业主委员会的培训，三是建立对优秀业主委员会成员的奖励表彰机制，四是可逐步在全国中高等院校开设物业管理、维修资金管理等相关的专业和课程，培养更加专业的管理人员，为今后“大物业”的发展储备人才。

(四)加快信息化建设。各级监管部门应大力推行“互联网+政务服务”，一是各地监管部门应当参照“两个行标”，尽快完善本地维修资金信息管理系统，实现全部业务网上办理、业务要件网上生成、业务全流程系统监控，形成以系统管人、以系统规范业务的局面。二是建立物业健康档案，建立设备维修预警系统，提高维修的预见性和计划性。三是推动政府房产相关部门间数据资源公开与共享，以房屋全生命周期的信息为主线，将房屋基础数据、企业信用数据、过程行为数据等物业基础数据进行全面整合关联，搭建物业信息综合管理平台，解决物业信息的完整性和统一性问题，实现房产相关业务之间“数据同源、业务协同”。

四、结语

随着我国住房市场化改革的不断推进及人们物质生活水平的逐步提高，越来越多的城乡居民拥有自己的住房，作为建筑物“养老金”的维修资金制度正在逐步完善阶段，本文主要从维修资金管理中存在的问题作了分析和探讨，以期能为维修资金的进一步发展尽绵薄之力。

[1]中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部.住宅专项维修资金管理办法.2007

[2]田卓秀.住宅专项维修资金业主自管法律问题研究[D].西南政法大学.2014：10-12

[3]住宅专项维修资金管理办法(第17条):业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当及时续交。

[4]物权法(第76条)：筹集和使用建筑物及其附属设施设备的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

[5]罗红峰.我国住宅专项维修资金制度研究[D].吉林大学.2014:10-12

吴晓芳(1992.2-)，女，汉，四川雅安，西南交通大学，硕士研究生，公共管理-行政管理。