恋爱期间购买的房产怎么分割？

案情介绍：

张先生和李女士原为校友，在大学期间相识，毕业后开始恋爱，后来欲结婚成为夫妻。期间李女士要求张先生为表示结婚诚意出资购买房屋用于结婚，并要求将该房产登记为两人共同共有。张先生遂依李女士的要求于2012年1月12日从自己母亲处借来购房首付款300万元付首付，并于2012年1月14日支付给开发商购得房屋。购房时按李女士要求將产权人登记为张先生、李女士共同共有。然而当张先生按李女士要求办妥上述购房事宜后，李女士借故经常与张先生闹矛盾并告知不可能与张先生登记结婚，同时要求张先生支付大笔费用才同意将上述房屋过户至张先生一人名下。张先生认为，李女士以结婚登记为手段欺骗张先生购买房屋并登记为张先生、李女士共同共有，而购得房产后却借故不与张先生结婚并要求分割房产的行为实属欺诈。针对所购房产而言，张先生为实际出资人包括后续还贷款项也一直是由张先生在支付，李女士没有实际出资却占有着其中的份额，缺乏合法依据。据此张先生应为房屋的实际产权人，张先生有权要求李女士配合将登记其名下的产权过户至实际产权人张先生一人名下。李女士同意分手后房屋归张先生，但认为张先生应该将房屋一半的折价款给到自己。

来一点家法：

男女朋友在双方恋爱期间购买的房屋，在分手后应当如何进行分割？

律师分析：

首先，张先生与李女士自始自终都没有领取过结婚证，他俩并非夫妻关系。所以，对该套房屋能否认定为张先生与李女士共有及如何分割，只能依照一般共有财产的形成及处理原则予以分割，而无法使用法律有关夫妻共同共有财产的规定而做出处理。

对于普通共有财产的分割，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款明确规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”也即，在分割该房屋时，首先考虑的是张先生与李女士对该房屋的分割是否达成过协议，如有协议，依协议分割。

那么， 在没有协议的情况下，诉争房屋该如何进行分割呢？要解决这个问题，首先要明确的是双方共有财产的总价值是多少。双方共有财产的总价值应为在诉讼期间房屋的价格减去尚欠的贷款金额。在明确总价值后，再行分割。对此，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”也就是说，在共有财产分割时，要考虑到的是贡献大小，生活需要等多方面因素。

在本案中，首付款300万元全部来自于张先生的母亲，所以这部分利益是与李女士没有关系的，而贷款已清偿部分的贡献，则需要张先生和李女士各自举证证明。且如张先生或者李女士认为对同居期间生活照顾较多，可以要求另一方给予一定的补偿。在将这些因素综合考虑之后，会得出张先生和李女士在该房屋中各自占有多少比例，因本案中张先生与李女士都同意房屋在分手后归张先生所有，那么，分手后产权归张先生，相对应的，张先生需要将李女士所占房屋份额的折价款给到李女士。

马骏（上海欧瑞腾律师事务所合伙人）

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