生态小区建设经济可行性研究——以成都市银杏小区为例

□陈蓓

（四川大学锦城学院 建筑学院 四川成都 611731）

生态小区建设经济可行性研究
——以成都市银杏小区为例

□陈蓓

（四川大学锦城学院 建筑学院 四川成都 611731）

生态小区是城镇化建设的一种新形态，对生态小区建设项目进行经济可行性分析是确定项目可行性的重要部分。本文对银杏生态小区项目进行区域分析和经济测算，从市场供求与现状分析、概预算可行性方面进行探讨和论证，得出了项目的经济合理性。并对如何提升该生态项目经济效益问题提出了合理化的建议。

生态小区;市场分析;经济可行性

随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，对绿色生态住宅小区需求逐渐增多，要求住房的品质高端且多样化，绿色、生态、宜居、养老功能等多样化成为大众居业的主要目标，绿色生态住宅成为改善人们生活质量、提高生活品质的首要选择。银杏生态住宅小区项目位于成都市，规划用地属性为商业用地、城镇混合住宅用地，是开发建设中高档综合生态商住社区的理想地段。加之城镇化建设已经成为当今重要的社会现象，伴随着城镇化节奏的提升，在大都市地区不断产生出新的城市形态，生态住宅小区就是这种城镇化发展与社会进步之时产生的新形态。

1 银杏生态小区地块介绍

该项目地块东临驿都大道，西临望江宾馆，南临万科金润华府项目，北临东大街东延线。经济可行性分析重点针对拟建项目的投资进行科学的投资估算和效益分析，为生态小区建成提供明确科学的理论依据。前期策划和经济可行性分析可以保证投资估算方向正确，保证生态小区建设项目的建成。

1.1 生态平衡的规划原则

绿色生态小区设计要遵循生态平衡原则，必须考虑整个生态系统的布局，包括与自然元素的协调，保留宽阔的空间用于绿化。多用高大乔木、低矮灌木形成错落有致的小区园林景观。还要利用植物的群落特征调节生态平衡。还可以利用生态小区的自然地形、地貌和水系，形成山水林人和谐相处生态宜居环境。将生态平衡作为重要的原则和目标进行生态小区景观设计、施工管理，真正实现生态小区绿色持续发展。

1.2 以人为本的规划依据

生态住宅小区建设应以人为中心，为业主提供舒适的居住环境，满足对生活品质提升的需求。银杏生态小区的规划设计对业主来源进行层面的划分，充分考虑了宜居宜生的原则，又充分考虑了开发商与施工方的社会利益，在居住与开发之间达到供求平衡，同时也为社会环境、自然环境建立了平衡的纽带，为生态小区的业主创造绿色生态健康的生活居住条件。

2 银杏生态小区市场供给与需求现状分析及预测

目前市场上更多的开发商都选择了开发建设低档位的住房，这样有两个好处：一是符合国家的政策调控，不至于碰撞政策红线；二是有刚需购房者的购房保证，与之相反的恰好是生态绿色住房建设具有巨大的发展空间。高档生态住房建设需要有雄厚的资金实力，需要强有力的质量保证，综合多方面的原因和条件限制，所以绿色生态小区住房建设的竞争供不应求。

3 银杏小区项目建设经济可行性分析

3.1 投资估算与资金筹措

总投资估算汇总表如下：

表1 ：总投资估算汇总表

假设，经济适用住房售价7 500元/m2；改善性居住房售价10 000元/m2。

经济适用房销售额：7 500*102 450=768 375 000元

改善性住房销售额：10 000*97 536=975 360 000元

营业税：3%*768 375 000=23 051 250元

3%*975 360 000=29 260 800元

教育费附加：29 260 800*3%=877 824元

城市维护建设税：29 260 800*7%=2 048 256元利润：

975 360 000-6 827 520-2 438 400-17 556 480-34 137 600-146 304 000-263 347 200-109 245 755-2 200 000-29 260 800-4 242 816=359 799 429元，约3.6亿元

企业所得税（税率按33%计算）：33%*359 799 429= 118 733 812元

税后利润：359 799 429-118 733 812-877 824-2 048 256=238 439 537元，约合2.4亿元。

3.2 效益分析3.2.1 财务分析

销售收入分析

根据分析确定本项目的价格。采用均价对多层住宅和高层住宅建筑进行销售，均价定位10 000元/ m2，停车位按7.5万～9万元/个。

该项目所有住房修建好之后都用于出售，全部为住房面积，出售面积为97 536m2，停车位880个。

生态小区项目立项审批后开始进行预售，销售计划依据项目实施的进度开展，施工建设与销售同步进行。

总成本费用

总成本投资和运营费用构成该项目的总成本费用，项目开发经营过程中的管理费用和销售费用构成改项目建设开发的运营费用，并按销售收入的1%计取。即需要支付的总成本费用为975.36万元。

3.2.2 盈亏平衡分析

盈亏平衡点=30 700/(97 536-31 249-3 438.17) =35 615/67 226=48.83%

经测算，项目盈亏平衡点为48.83%，即销售收入或售房量达到48.83%时，项目可保本。当年净现金流量=2-1+1 118.52/8 123.15=1+0.137=1.137（年）

结束语

成都市银杏生态小区的建设从规划设计，前期策划、周围公共设施的建设、绿化带的设计等方面始终贯穿绿色小区可持续发展的思路，融入生态小区独特的设计理念，为业主提供舒适健康的生活环境，作为小区所在地的特色项目，银杏生态小区的建成将给当地带来可观的社会效益和经济效益。通过分析生态小区的建设背景，以及对成都市房地产市场的发展趋势进行分析预测，认为该生态小区项目建设是必要的。生态小区的设计与开发全程文明施工，通过采用符合规定的措施最大程度的保护周围环境。银杏生态小区建成后将会对当地环境的影响和市容市貌的美化带来巨大好处，从环境效益来说本项目建设是可行的，通过经济估算和效益分析，该项目的投资决算也是可行的。

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1004-7026（2017）1-0070-01

TU984.12

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.01.46

四川省教育厅自然科学课题项目编号：17ZB0252

陈蓓 (1981-)，女，硕士，讲师，从事生态环境保护、工程项目管理方面的研究。