我国街区制住宅小区物业管理模式探析——基于科斯定理的思考

钱士侠

(绍兴文理学院 法学院，浙江 绍兴312000)

我国街区制住宅小区物业管理模式探析
——基于科斯定理的思考

钱士侠

(绍兴文理学院 法学院，浙江 绍兴312000)

街区制在国外已经实践多年，能有效地改善道路交通问题。2016年2月我国也提出要推广街区制，充分发挥城市交通“毛细血管”的作用。这一意见的出台，对原来封闭小区的物业管理造成了巨大的冲击，如封闭小区内部道路公共化、小区部分公共基础设施归属权发生转变，物业管理模式必将随着街区制的推广进行相应的调整。本文运用科斯定理有关产权界定的理念、思路，探析开放型街区住宅小区物业管理模式。

科斯定理；开放型住宅小区；街区制；物业管理

引言

2016年2月，国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，不仅提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。此意见的出台，对我国封闭小区物业管理无疑是一个巨大的挑战。

街区制最早来源于美国社会活动家简·雅各布斯1961年出版的《美国大城市的生与死》一书，提出纽约应实行“小街道、小社区”的设想，这是街区制萌芽。后来这一设想在欧美及亚洲的一些国家得以实践，其中以纽约第五大道最为出名。韩国新建的小区“百千家似围棋局，十二街如种菜畦”，每个街区一般为长宽在500米内。俄罗斯是苏联时期的封闭式和新兴的街区制并存。在新加坡，80%的人都住在非封闭式的政府组屋里，楼里没有保安，也没有觉得需要保安，在楼道里都有摄像头，一旦有可疑的人物，警察自然就可以出现。日本早稻田大学素来以“没有正门”著称，名古屋大学主校区被一条宽阔的公路隔开，社会车辆正常行驶[1]。这些都是街区制在国外成功运用的实例。但国内外学者对街区制还没有形成统一的定义。一般认为街区制是指居住和商业的集中融合，即街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。最常见的形式为：上面住人，下面营商；上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间。将住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。其最大的优势在于能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅[2]。目前我国城市交通拥堵问题已经比较严重，其中一个重要原因就是城市支路等毛细血管拥堵，道路微循环不畅。街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法。推广街区制符合现阶段我国城市规划建设的思路，也是克服“城市病”的需要。

但是封闭小区打通，将产生外部性，而且更多的是负的外部性，比如搭便车、噪音等。以科斯为代表的产权学派经济学家认为通过明确界定产权可以解决外部性问题。产权学派经济学家指出，只要明确界定产权，经济行为主体之间的交易行为就可以有效地解决外部性问题。产权不明确将导致旷日持久的争端和资源配置的低效率[3]。科斯定理认为如果私人各方可以无成本地就资源配置进行协商，那么，他们可以自己解决外部性问题。但私人主体往往不能自己解决外部性所引起的问题。只有当利益各方可以顺利达成和实施协议时，科斯定理才适用。但在现实世界中，即使在有可能达成互利协议的情况下，协商的方式也并不是总奏效，这是因为交易成本的存在。当利益各方人数众多时，达成有效率的协议就尤其困难，因为协调每个人的代价过于高昂。当私人协商无效时，政府有时可以发挥作用[4]。

一、我国封闭小区实行街区制后物业管理可能面临的问题

开放小区、推广街区制是一个积极的政策走向。从封闭小区到街区制不仅改变了城市发展路径，而且也增加了城市的内涵，但是小区开放也会带来诸多问题。

(一)业主接受度的问题

根据资料调查显示[5]，大部分业主不支持封闭小区开放，认为小区开放会影响居住品质，使得房价下降，带来安全隐患，所以“开放别人的可以，开放我的不行”。受中国传统文化思想深远影响，人们习惯于被包围结构，觉得安全，隐私更多地被保护。因此，首先让业主接受街区制理念就是一个循序渐进的过程，让业主认同，并且在以后的行为中配合好街区制物业管理更是一个难上加难的问题。

(二)公共基础设施空间产权转变带来的问题

封闭小区公摊部分产权归属非常明确，即为全体业主所有，物业管理公司对公摊部分的管理负有全部责任，管理好小区的每一个部分是物业公司的应尽义务。但是小区开放以后，说明开放后产权归属变化，物业公司无论是退到楼幢内管理还是在原小区大门口处管理，小区公共部分的管理都成了问题。物业可能会认为楼幢内部管理是他们分内之事，楼外的诸如噪音、吵闹、可疑人物等都不是他们的管辖范围。封闭小区开放后，原业主楼幢外公摊部分究竟由谁来管，怎么管，物业公司在小区开放后公共部分的管理中应该扮演什么角色，这些都成了开放以后亟待解决的问题。

(三)公共安全问题

封闭小区是一种围合结构，小区公共部分属于业主共同所有，专门的物业公司包揽小区内的各种服务，业主交物业费，物业提供服务，各自职责分明，所以整个封闭小区相对比较安全、稳定。小区大门打开以后，进出小区的车辆、行人管理难度加大，原小区物业公司怎么管，成了一个问题。尤其属于业主共同所有的部分，可能会出现无人管理或管理不到位现象，构成小区潜在安全隐患。

(四)物业管理模式问题

封闭小区的物业管理模式在我国已经运行二三十年，发展得比较成熟。但是对于开放小区的物业管理，还是摸着石头过河。街区制理念是从国外引进的，尽管在国外一些国家发育良好，但各国国情不同，移植国内是否会水土不服还不得而知，而且要想使街区制本土化，我们应该如何取舍？街区制物业管理到底应该是什么样的模式？目前还没有一个清晰的样板。

二、基于科斯定理的街区制住宅小区物业管理模式的破解路径

我国提出住宅小区开放，旨在解决城市拥堵问题。小区开放以后，原属于业主所有的部分公共部分由“私人财产”变成了“公共设施”。整个小区由于归属发生了变化，进行管理时就要区别对待。外部性问题的本质是产权的交叠和冲突，形成了一个公共区域。本文正是运用科斯定理界定产权，来构建合理的物业管理模式。

(一)科斯定理对街区制住宅小区物业管理的启示

其一，通过科斯定理可以看出明确产权对街区制住宅小区物业管理的重要性。小区开放以后，内部道路公共化，成了名副其实的“公路”。作为公共物品的“公路”对于来往行人、车辆既无排他性也无竞争性，搭便车行为自然产生，每个人都可以享受“公路”带来的方便，但是每个人又不用为此付出任何代价，于是一些负的外部性产生，导致公地悲剧，给小区业主正常生活带来困扰。

其二，科斯定理为我们辩证地分析街区制住宅小区物业管理模式提供了新的视角。街区制虽然在国外有多年实践，但是由于国情不同，我们只可借鉴，而不可照搬。中西方文化有很大差异，受中国传统文化的影响，我们要接受街区制新理念尚还有很长一段路要走。因此，我们应在借鉴基础上建立健全一个中国特色的街区制住宅小区物业管理模式。

其三，科斯定理认为街区制住宅小区物业管理之所以存在上述所提到的一些问题，是因为交易成本的存在。封闭小区开放以后，噪音、安全、停车难、交通拥堵等问题增多，对于小区业主来说，要想把这些问题消除或最小化，却要花费相当多的时间、精力，甚至金钱。业主需要花大量的时间、精力与问题制造者进行沟通、谈判，交易成本增加，但收效却甚微或者根本就无法解决。

(二)街区制住宅小区物业管理模式构建

(1)管理者：政府与物业管理公司协同治理

封闭小区开放以后，整体性被割裂，内部道路公共化，而公共产品只有政府才能提供。根据科斯定理，不同产权归属应由不同部门负责，因此街区制住宅小区应发挥政府和物业管理公司协同共治作用才能更好地管理好、服务好小区。政府在社区附近主要干道旁设置治安岗亭，供片警或社区警察值班和处理日常辖区内治安事件。物业公司保安职责是在大门口监督来往人群刷身份证或业主专用钥匙、每幢楼内一切服务、被“公共化”的公共部分的查看。小区公共部位公共化以后，物业公司不再具有管理权，但是应该把发现到的问题及时报告政府下设的社区警察。社区警察24小时在所属社区各小区内外巡逻，及时发现并解决问题。

(2)监督者：业主参与治理

因为受中国传统文化的影响，业主对封闭小区的挚爱，一时难以转变。美国著名经济学家、政策学家林德布洛姆认为，政策的制定既是一个科学的过程，又是一个社会互动的过程。国外的成功经验还证明，如果没有城市利益相关者的积极参与，政府决策和公众预期必然出现差异，而这种差异将直接导致公众置身于城市管理之外[6]。为了让业主更好地配合街区制小区物业管理，社区工作人员应该肩负起宣传员的责任，通过社区工作人员平常入微贴心的服务拉近与业主的距离，引导业主参与到街区制住宅小区物业管理中来。业主参与治理主要是监督、配合，以第三方监督政府和物业公司管理不至于偏离轨道。

(3)守卫者：充分利用智能刷卡、门禁系统

每幢楼使用门禁系统，小区内部增加监控，做到360度无死角。对于非小区住户，刷身份证进入，根据在小区内的通行路程测算，给定一个合理停留时间，超出时间，按滞留时间长短予以收费。小区大门开放，宗旨是解决交通难、城市病等问题，本质上小区内部园林等休闲场所并不提供公共服务。

(4)协调者：充分发挥业主委员会的协调功能

无论是政府下设的片警或社区警察，还是物业管理公司，他们都是小区的服务者，他们的目标是一致的，但是他们也难免带有“本位主义”，在具体问题的处理上有时也会有牺牲业主利益的现象，作为业主代表——业主委员会，应该充分发挥好桥梁和纽带作用，扮演好沟通者和谈判者的角色，避免管理真空，争取业主利益最大化。

(5)供应商：资金来自于政府和业主

小区道路公共化以后，相当于将管理权限归还给了政府，所以对于这部分的管理费用由政府财政支出。小区楼幢内的产权明晰，所产生的管理费用应由业主承担。而对于楼幢外非公共化的部分，由于负的外部性的存在，对这部分的管理费用应该由政府财政和业主共同承担。

总之，街区制住宅小区的物业管理对我国是一个尝试，更是一个挑战。一个较好的解决方案的获得，将是多方博弈的结果。尤其是观念革新要循序渐进，在具体实践中宜采用先试点后推进的策略。街区制在国外已运行多年，虽然有它的好处，但是其弊端也是显见的，所以在我国推行街区制时，切不可一刀切，对于切实可以改善道路交通的宜采用街区制，对道路畅通无影响或影响不大的小区，维持封闭小区为宜。当然，在我国实行的街区制也必然带有中国特色，它不必与国外的模式完全相同，因为我们的宗旨是解决交通问题，克服城市病。

[1]祁媛.开放型社区的利与弊[J].世界博览，2016(5):44-47.

[2]王振坡，张颖，梅林.我国城市推广街区制的路径及对策研究[J].学习与实践，2016(7):109.

[3]厉以宁.西方经济学[M].第4版.北京：高等教育出版社，2015：215-216.

[4]曼昆.经济学原理：微观经济学分册[M].第5版.北京：北京大学出版社，2009：225-227.

[5]吴晓林.从封闭小区到街区制的政策转型:形势研判与改革进路[J].江汉论坛，2016(5):41-43.

[6]陈平.网格化-城市管理新模式[M].北京：北京大学出版社，2006：25.

Abstract：The block system has been put into effect for many years abroad, which helps improve the traffic effectively. It has been carried out in our country since the February of 2016 to play a role of the capillaries of the city. Its implementation will have a huge impact on the property management of the gated communities so that the internal roads of the gated communities will be divided into two parts owned respectively by the proprietors and by the government, so it is high time that the mode of the property management was tempered. In the light of the concept and thought of the Coase Theorem, the paper is an analysis of the property management mode of the open residential communities.

Keywords：Coase Theorem; open residential area; block system; property management

(责任编辑林东明)

AnalysisofPropertyManagementModeofBlockSystemResidentialAreas:ThoughtBasedonCoaseTheorem

Qian Shixia

(Law School, Shaoxing University, Shaoxing, Zhejiang 312000)

F293.33;D669.3

A

1008-293X(2017)04-0052-04

10.16169/j.issn.1008-293x.s.2017.04.008

2017-02-17

2016年度浙江省民政政策理论研究规划课题“运用科斯定理探析开放型街区住宅模式小区物业管理”(ZMZC201636)。

钱士侠(1976- )，女，安徽蚌埠人，绍兴文理学院法学院教师，助理研究员，硕士学位，研究方向：社区管理。