租赁型保障房居住满意度影响因素分析与评价——以北京市为例

张跃松

（中国人民大学公共管理学院，北京100872

租赁型保障房居住满意度影响因素分析与评价
——以北京市为例

张跃松

（中国人民大学公共管理学院，北京100872

提高租赁型保障房居住满意度，完善我国中低收入人群住房保障政策，是社会各界普遍关心的问题之一。文章在构建影响因素分析模型基础上，以北京市廉租房和公租房为例，分析了房屋状况、社区状况、居民政策评价、居民社会心理因素、融入状况等变量对居住满意度的影响；基于北京市8个社区问卷调查取得的数据，运用SPSS19.0和灰色关联度综合评价模型，对租赁型保障房居住满意度进行了综合评价。结果表明：北京市租赁型保障房居住满意度为中等偏上水平；租赁型保障房居民对于国家住房保障政策都非常满意，廉租房居住总体满意度高于公租房；廉租房和公租房大多数居民对居住状况比较满意，而对于房屋质量、房屋隔音效果和社区融入状况的满意度水平较低。

租赁型保障房；居住满意度；影响因素

0 引言

“十二五”期间全国建设城镇保障性安居工程3600万套，保障房的覆盖率达到了20%［1］。我国保障性住房在一定程度上改善了中低收入群体的居住条件，但在布局、选址、社区建设、户型设计和房屋质量等方面存在一系列问题，引起社会各界的广泛关注［2］。

通过文献查阅，国内外学者主要从以下几个维度对保障房居住满意度进行研究。Raymond等研究表明公共住房的分散并没有导致社会隔离，但是影响了一些居民的工作机会［3］。Kaitilla通过对一个公共住房社区的调查，发现居民对公共住房不满意，原因在于房屋的面积、房间的数量、起居室的面积、存储空间的缺乏和不合理的布局和厨房、浴室设计等［4］。Gregg认为住户管理会影响公共住房住户的居住满意度，并在此基础上研究了影响机制，认为安全、管理严格程度和居民对邻里关系满意度等都是重要的变量［5］。

国内学者主要关注保障房居住满意度的测评及其影响因素。周晓红指出直接引发廉租房居民不满的原因是个人性、公共性、劳动性生活行为的交叠［6］。王薇等和李金花等选取了住房套型、居住面积、小区周围的环境和社区氛围等指标来评价和分析廉租房住户满意度，并在此基础上对廉租房环境体系进行了研究。通过实证研究，发现交通、屋内基础设施、周边生活环境对廉租房住户的住房满意度影响较大，而住房面积、教育环境则与住房满意度没有显著关系［7-8］。在指标设计上，主要选取规划选址、周边公共服务设施、建筑质量、物业管理等指标，对现有住房满意状况进行评价［9-10］。

从理论上租赁型保障房居住满意度研究为住房保障研究提供了新思路，同时也为居住满意度评价、保障性住房需求等研究提供了借鉴。从实践上，有助于政府关注中低收入人群住房的建设和管理，从而更好地满足其需求。

1 影响因素分析模型构建与调查研究

1.1 影响因素分析模型构建

在国外顾客满意度指数模型的基础上，参考国内外相关文献，构建保障性住房居住满意度影响因素的分析模型［11-13］，如图1所示。

图1 租赁型保障房居住满意度影响因素分析模型图

1.2 变量选择

选取租赁型保障房居住满意度为因变量［14-18］，自变量分为7类，具体见表1。

表1 自变量及其操作化概念

1.3 数据来源

调查采取分层随机抽样的方法，被调查的8个廉租房和公租房小区分布在朝阳、丰台、海淀、石景山等4个区县，如图2所示。

北京市租赁型保障房调查共发放问卷300份，有效问卷248份，有效率为83%。问卷打分的标准包括5个层次，1代表非常不满意，2代表比较不满意，3代表一般，4代表比较满意，5代表非常满意。

2 北京市租赁型保障房居住总体满意度分析

北京市廉租房和公租房居住满意度总体情况如图3所示。保障房居民对于住房保障政策都非常满意。廉租房居民对总体满意度和住房保障政策满意度高于公租房，而房屋状况和社区状况方面公租房居民的满意程度略高于廉租房。

图2 北京市租赁型保障房分布情况

图3 租赁型保障房满意度总体情况

（1）廉租房

根据调查结果，北京市廉租房居住满意度具有以下特征：

①廉租房居住满意度的性别差异不大，女性比较满意的程度略高于男性；从年龄来看，56岁以上居民居住满意度平均值最高，41～55岁的居民满意度平均值最低，但总体上没有显著地差别。

②从学历上看，受教育水平越低，满意度越低，大学本科及以上的居民居住满意度水平最高；国家机关和企事业单位工作人员、个体经营者的居住满意度较高，其次是自由职业者，下岗或待业居民的居住满意度最低。是否有稳定的工作对公租房居住满意度有一定的影响。

③从家庭中的居住人口上看，3人及以下居住人口的家庭中，居住满意度水平随着家庭人口的增加而提高，但是4人及以上的家庭表现出较低的满意度水平。原因可能是适当的家庭人口会使家庭有亲情感，而太多的人口会导致拥挤等问题。

（2）公租房

根据调查结果，北京市公租房居住满意度具有以下特征。

①公租房居住满意度的性别差异不大，与廉租房调查结果不同，男性满意度略高于女性；从年龄来看，31～40岁的居民居住满意度平均值最高，56岁及以上居民满意度平均值最低，不同年龄段满意度差别比较明显。

②从学历上看，受教育水平越低，满意度越低，且不同学历间的满意度具有显著差异，大学本科及以上的居民居住满意度水平最高；与廉租房调查结果不同，自由职业者的居住满意度最高，其次是个体经营者和退休员工。

③从家庭来看，收入水平越高，对公租房的满意度越高。居住满意度水平随着家庭人口的增加而降低，这与廉租房显著不同。居住时间为1～5年的住户满意度水平最高，居住时间越长满意度反而下降。原因可能是由于公租房随着时间的增长，设施等方面越来越难以满足住户的需求。

3 北京市租赁型保障房居住满意度影响因素分析与评价

3.1 北京市租赁型保障房居住满意度影响因素分析

3.1.1 房屋状况

廉租房和公租房居民对房屋状况的满意度在中等偏上水平。但是对于房屋质量和房屋隔音效果居民满意度水平较低，见表2。

表2 房屋状况满意度及影响因素

3.1.2 社区状况

（1）社区总体状况及影响因素描述性分析

廉租房和公租房居民对社区状况的整体满意度都处于中等偏上水平，大部分居民对社区状况比较满意，见表3。

表3 社区状况满意度及其影响因素

（2）人文环境状况

廉租房和公租房大多数居民都认为居住人文环境比以往好，对社区内人口、邻里友好和谐比较满意，见表4。

表4 社区人文环境状况满意度及影响因素

（3）环境和设施状况

廉租房和公租房大多数居民对建筑设计和间距、自然环境比较满意，但是因户外运动空间和无障碍设施缺乏，所以居民满意度水平不高，见表5。

表5 社区内环境和设施状况的满意度及影响因素

（4）社区生活和物业管理状况

廉租房和公租房周边休闲娱乐设施相对较为完善，小区治安和物业服务处于中等水平。但是大多数廉租房居民因社区文化活动少，所以满意度不高，见表6。

表6 社区生活和物业管理状况的满意度及影响因素

（5）周边配套设施状况

廉租房和公租房社区周边配套设施总体状况良好，大多数居民都比较满意各项设施的方便性和可达性。与廉租房相比，公租房居民对周边配套设施的满意度不高，见表7。

3.1.3 政策评价与居民感知价值

廉租房和公租房居民对政策和居民感知价值满意度较高，满意度平均值在中等偏上水平，具体内容见表8。

3.1.4 心理状况

廉租房和公租房住房居民心理因素的平均得分较高，反映了居民并没有因为收入低而表现出较低的生活期望、自信和社区意识，相反，他们在这些方面表现出较为积极的一面，见表9。

表7 社区周边配套设施状况的满意度及影响因素

表8 政策评价和居民感知价值的满意度及影响因素

表9 居民心理状况的满意度及影响因素

3.1.5 居民社会感知状况

廉租和公租房居民对生活和社会都表现出积极的生活态度，大多数居民对总体生活状况感到满意，对社会充满爱和希望，见表10。

表10 居民社会感知状况的满意度及影响因素

3.1.6 居民融入状况

廉租和公租房居民并没有很好地融入社区，多数居民与邻居交往较少，不经常参加社区活动和使用社区设施。大多数居民对社区融入状况满意度较低，见表11。

表11 房居民融入状况的满意度及影响因素

3.2 基于灰色关联度综合评价模型的居住满意度评价

3.2.1 评价的基本步骤

（1）确定最优指标集

（2）归一化

将D*归一化，方法是用D*中的除以对应的最优值，通过归一化处理，把矩阵D*转化为矩阵C为

（3）计算关联系数ξi（k）由式（1）表示为

式中：ρ∈ 0，[ ]1，一般取ρ＝0.5。

（4）计算权重

经过归一化处理，权重由式（2）表示为

（5）计算综合评判结果

根据R＝E×W计算，即式（3）为

式中：i＝1，2，…，m。

3.2.2 租赁型居住满意度评价结果

运用灰色关联度综合评价模型对租赁型保障房居住满意度进行量化评价，研究结果表明，北京市租赁型保障房居住满意度略优于中等水平。具体影响居住满意度的主要指标包括个人特征及心理因素，相关住房保障政策、住房预期、住房感知及融入状况等几个方面。各指标的权重分别为0.247、0.256、0.261和0.236，单层次灰色综合评价结果为个人特征以及社会心理因素方面的满意度为0.519，相关住房保障政策方面的满意度为0.537，住房预期方面的满意度为0.566，住房感知及融入状况等方面的满意度为0.498。

4 结论

通过上述研究可知：

（1）利用问卷调查和灰色关联度综合评价模型得出的研究结果表明，北京市租赁型保障房居住满意度略优于中等水平，大多数居民对住房保障政策、感知价值和住房预期比较满意。

（2）租赁型保障房居民对于国家住房保障政策都非常满意。廉租房居民对总体满意度和住房保障政策满意度高于公租房，而房屋状况和社区状况方面公租房居民的满意程度略高于廉租房。

（3）廉租房和公租房大多数居民对社区状况、房屋状况、政策和居民感知价值、心理因素、总体生活状况感到满意，认同居住人文环境、自然环境、社区人口、邻里友好和谐，并对社会充满爱和希望。但是对于房屋质量、房屋隔音效果和社区融入状况的满意度水平较低。

［1］ 新华网.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要［EB/OL］.http：//www.china.com.cn，2016-09-10.

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Analysis and evaluation of influencing factors of residential satisfation of public housing residents：A case study on low-rent housing and public rental house in Beijing

Zhang Yuesong
（School of Public Management，Renmin University of China，Beijing 100872，China）

Improving residential satisfaction of the rental housing and perfecting housing policy is a generally interesting problem for the people of all circles.Through the empirical analysis，this paper analyzes affordable housing residence satisfaction factors and analysismodel based on Beijing's lowrent housing and public rental house.The paper designs a questionnaire to explore the influence of affordable housing，housing conditions，community situation，residents'policy，residents'psychology on affordable housing.Based on the data from Beijing's eight low-rent housing and public rental communities'survey，this paper utilizes the SPSS19.0 and Gray Comprehensive Evaluation Method to calculate and analyze residential satisfaction of the rental housing.Through the analysis，the conclusion is as follows.When being asked the satisfaction level of the affordable housing in Beijing，themajority of the residents said“quite satisfied”.In general，satisfaction of low-rent housing is higher than that of public housing.Satisfaction level of quality of housing，housing sound insulation effect and social perception remain at themiddle-low level.

leasehold of affordable housing；residential satisfaction；influencing factors

F293.33

A

1673-7644（2017）01-0028-05

2016-12-10

北京市社会科学基金项目（16YJB034）

张跃松（1970-），女，副教授，博士，主要从事住房政策与评价等方面的研究.E-mail：yuesong51＠sina.com