限购背景下的房地产财务风险分析

◇任娜

限购背景下的房地产财务风险分析

◇任娜

房地产行业在经济发展中起着导向作用，是整个国民经济发展的基础性行业。近几年我国房地产行业受到政府的全面调控，房地产企业应该加强对政府宏观调控政策的重视，提升自身财务管理水平尤其是应对财务风险的能力。2010 年4月30日，北京出台的“国十条实施细则”首次提出家庭购房套数限制，拉开了“限购令”的序幕。作为房地产宏观调控的重大举措，“限购令”在促进行业长期平稳健康发展的同时，势必会对房地产带来巨大的冲击。本文结合限购政策对房地产带来的影响分析房地产企业的财务风险。

限购；财务风险；分析控制

10.13999/j.cnki.scyj.2017.03.028

一、引言

随着我国城市化的进程加快，当今国际政治、金融政策的变更，竞争加剧的宏观环境下，很多房地产企业的寿命短暂，一个很重要的原因就是对企业财务风险管理不够重视，管理水平跟不上企业发展的脚步，而房地产企业想要实现长期稳健的发展，就必须重视提升企业自身各方面的能力，尤其是应对财务风险的能力和提高管理财务风险的能力。本文在限购大背景下，对房地产企业的财务风险存在的问题进行分析，并提出了相应的对策建议。

二、限购政策对房地产企业带来的影响

1.对房地产需求的影响

强化住房的居住属性,弱化其投资属性。长期以来“炒房”的行为，不仅使得房价急速上涨，而且影响了很多居民的正常购房需求。限购政策的实行，极大地抑制了投资性投机性的住房需求，遏制投机或者过度投资。同时，这也使得房地产需求总体下降，影响房地产企业的住房销售，导致存货囤积。

2.对房价的影响

限购政策下，房地产的供给和需求关系受到影响。供求关系的变化在很大程度上影响着房价走势，当房地产供大于求时，房价自然会受到影响而下跌；当购房者预期房价会降低时,观望情绪就会加重,房地产企业迫于资金压力,可能会采取以价换量的措施,降价促销。

三、房地产企业财务风险特点及成因分析

1.房地产企业财务风险特点

（1）筹资困难而且筹资量大

银行是房地产投资的主要资金来源,但随着房地产企业开发规模的扩大化趋势,投资额扩大化,并且银行对提供给房地产的借款有着较高要求,所以房地产企业投资风险也相应越来越大，筹资还是有一定难度的。

（2）开发阶段前期资金所占比例较大

前期开发阶段的成本主要有土地使用款、城市建设费及开工前所请人工薪酬等有关必要支出。前期成本一般来说占整个投资的35%，所以前期开发阶段的资金需求和筹集会给企业运作增加难度。而在前期之后也就是生产过程中,房地产企业对资金的需求则比较稳定。

（3）房地产销售资金的回笼不确定

房地产企业开发的房产主要是针对单个用户而进行生产的,房地产企业知晓每个用户的信用程度是不可能的,企业的按揭贷款迟迟搞不定,客户们的首付款和分期付款也总不到账,使得整个资金链不能够很顺畅的运转。房地产企业销售资金的回笼自然也会受到一点波及。

2.房地产企业财务风险成因分析

（1）融资渠道的严把关，筹资风险加大

房地产开发企业当前财务风险主要表现在金融信贷政策的持续紧缩和融资渠道的严把关。能否筹集到足够的资金，和房地产开发企业的未来走向密切相关。信贷政策的持续紧缩和资本市场门槛的提高，提高了企业融资难度。

（2）没有正确处理消费与积累的关系

房地产企业利用财务杠杆能为企业带来种种利益，但是在国家对房地产政策的密集调控背景下，一旦资金来源出现问题很容易造成企业的资金链断裂，企业的日常经营活动则不能很顺畅的进行下去。而且，在当前的现实经济背景下，如果房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，对现金流量的关注程度不够，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

（3）财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

企业管理决策者和财务管理人员的风险宏观管控意识淡薄，缺乏敏锐的职业判断能力，对风险进行分析、估价、决策时采用的方法不当、资源不足，满足于记账、做账和管账，片面追求高收益，自我无关和自我分割管理的思想严重。各个部门只负责自己部门的这块,没有一个部门去监控指导全局。企业决策者也没有相应的财务管理知识去带领财务人员管理好企业。

四、房地产企业财务风险防范措施

1.对投资和融资项目做好可行性分析

房地产项目投资都比较大，有时一个投资项目的成败决定了企业的生死存亡，因此在对投资项目进行决策时，一定要严格按照程序先作好市场调研，在进行有关项目市场调研时，要准确把握不同用户的市场有效需求规模和用户市场偏好；然后需要充分考虑货币时间因素，项目投资建设过程中一般会产生融资时滞和投资时滞；引入不可行性研究，最后再慎重做出决定，最大限度地避免损失，尽量寻找出不利于项目实施的因素，再对投资项目进行可能性分析，避免投资决策损失。

2.缩短房地产开发的周期，加速企业资金回流

基于国家对房地产持续宏观调控的预期，为了减少房地产企业的风险，企业应适当加快开发速度。对开发周期加以严格的限定，可以促使发展商提高效率，保证城市建设计划的实施，还可以促使发展商审慎投资，避免盲目开发。在取得土地使用权后，抓紧项目前期工作，早日达到可预售条件，以便资金早日回流。

3.合理投资，分散风险

面对行业日趋激烈的竞争环境，房地产企业想要让企业持续稳健的发展，就必须增强企业的风险意识。房地产现在面临着整合问题，但不可盲目扩大规模，要通过对现有房地产企业、资源、项目进行整合,集团化、集约化经营,以求保证供需基本平衡和相对利润的稳定；房地产企业家应该在完成积累后，可以进行多元化投资，积极考虑投入新的行业及新兴产业,以寻求更大的发展。

（作者单位：江西财经大学）