开发商未经许可代收契税有风险

李锐 张剑

开发商未经许可代收契税有风险

李锐 张剑

契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，根据当事人双方签订的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向土地房屋的承受人征收的一种税。契税作为一种财产行为税，其纳税人为不动产的承受者，纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者是纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。目前，有相当一部分房地产开发商在未取得代征许可的情况下代收契税，造成因代收契税而引起投诉问题越来越多，应该引起税务机关的高度重视。

笔者认为，商品房作为一种特殊商品，其项目建设周期较长，所需资金量较大，涉及的产权手续繁杂，房地产开发商把代收业主购房契税作为行业惯例，虽然看似方便了购房业主办证，但是这一惯例却存在潜在的风险。目前房地产开发商未取得许可代收契税，其风险主要表现在以下方面：

风险一：代征手续不合法的法律风险。不少房地产开发商在代收契税的潜规则影响下，在并未取得税务机关委托代征许可的情况下，代收购房者的契税，直接违反了《税收征管法》第二十九条“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”的规定，房地产开发商将承担《税收征管法》规定的法律责任。

风险二：纳税人与法律不一致的征收风险。因房地产开发商并不是法律意义上的契税纳税人，税务机关向房地产开发商追缴税款，与法无据，相应的执法文书无法向其送达，追征程序无法履行，即便是双方达成一致，可以从房地产开发商处追缴税款，假如房地产开发商挪用了税款，导致无法及时清缴税款，那么税务人员也应承担相应的失职渎职风险。

风险三：买卖双方信息不对称的后续管理风险。由于房地产开发商代收契税的主要理由，是为购房者办理房产、土地证，至于契税是否应该由房地产开发商代收，代收的税率执行得正确与否，代收后房地产开发商是否缴入税务机关，房地产开发商是否已经到房管、土地部门履行办证手续，这些信息购房者并不能够及时掌握。假如涉及违规代征情形，税务机关在向房地产开发商追缴无果的情况下，只有依法向纳税人即购房者追缴税款。那么，购房者势必处于“重复纳税”的尴尬境地。假若房地产开发商出现信用危机或“卷款跑路”，购房者的契税无法解缴，房产证又迟迟办不下来，这样就会引发投诉舆情，导致社情的不稳定。

笔者认为，房地产开发商明知未取得许可代收业主购房契税违法，却在很长时间里作为行业惯例违规代收契税，无非是房产证办理限制、利益驱使和购房业主缺乏维权意识等因素造成的。

因素一：现行管理制度约束条件下，购房者通过房地产开发商办理房产证实属无奈选择。从房管部门对“一手房”办证的流程来看，取得土地（土地证）——开发商品房（取得预售证）——初始登记——售楼（与购房者签订合同）——缴纳税（契税）费款（取得发票）——办理房产证。前期立项、土地规划等手续，是以房地产开发商名义办理的，而在办理房产证时，房管部门要求提供除了购房合同、完税发票外，还需要提供买卖双方身份证明、初始房产证以及房地产开发商的授权委托书，来确定双方买卖的真实意愿。然而在实际操作中，房管部门为了减少工作量简化办理手续，对“一手房”办证形成只对房地产开发商不对个人的“不成文规矩”，同时在买卖双方中，购房者处于弱势地位，要从房地产开发商处获得开发商的身份证明以及“大房产证”。因此，绝大多数购房者都选择在签订合同、缴纳购房款时，将契税交给了房地产开发商代为缴税。

因素二：房地产开发商受利益驱使，以代收契税名义，缓解自身资金压力。由于商品房开发属于资金密集型行业，从取得土地到开发建设，所需的开发资金体量庞大。所以不少房地产开发商直接打起了违规代收契税的主意，明知是为购房者办证代收的契税，又不及时解缴税务机关，却将代收的契税挪作他用，直接用以自身资金周转，成为房地产开发商的无息贷款，甚至造成国家税收和购房者的利益受损。

因素三：购房者缺乏税法常识和自身维权的意识。有相当一部分购房者不了解办证程序，也不知晓契税税率、纳税义务发生时间等政策，更不明白代征契税必须由税务机关授权委托代征，加之房地产开发商又以方便业主为由代收契税，多数购房者也觉得自己办证麻烦，还是直接将契税交给房地产开发商缴税办证好。

笔者认为，目前房地产开发商违规代收契税极易造成买卖双方的矛盾，也容易产生税收征管风险。因此，税务机关必须采取相应措施予以解决：

建议一：进一步完善法律法规和管理制度，杜绝房地产开发商未经许可代收契税。虽然，《税收征管法》第七十八条中规定，未经税务机关依法委托代征税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但是，怎样进行行政处分或行政处罚并未规定，如有违规代征，怎么罚，罚多少，并无具体标准，实际操作起来十分困难。因此，要进一步明确处分或处罚标准，以便于对违规代征行为进行处罚，遏制房地产开发商违规代征行为。同时，完善代征管理制度，对经营具有一定规模、诚信度高的纳税人依法授权其代征所开发楼盘的契税，未经授权的一律不允许代收契税，最大限度减少代征税收风险。

建议二：进一步完善“先税后证”控管办法。由省级人民政府确定将房管部门和土地管理部门作为契税的委托代征单位。《契税暂行条例细则》第二十条规定，“征收机关可以根据需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区、直辖市人民政府确定”。而《湖北省契税征收管理实施办法》中并未规定契税的代征单位，只在第十四条中规定土管部门和房管部门有义务向征收机关提供资料，协助征收契税。因此，应明确界定契税由房管、土管部门代征或实行“先税后证”控管办法。

建议三：进一步加强税收政策宣传。税务机关要充分利用网络、媒体以及每年的房地产交易会等平台，加强对契税征收政策的宣传力度，让每个购房者在房屋买卖活动中，及时了解、知晓契税的纳税环节、纳税义务发生的时间、税率、如何缴纳等政策，避免买卖双方和征纳双方发生各种风险以及发生纠纷和上访事件。