民生问题依然是房地产业攻坚克难的重点——上海“两会”中关于房地产业的热议问题综述

民生问题依然是房地产业攻坚克难的重点
——上海“两会”中关于房地产业的热议问题综述

一月中旬，上海召开“两会”。人大代表和政协委员在会上讨论的热点问题主要集中在交通整治、食品安全、二胎生育、教育减负等范围内，房地产市场问题出人意料地没有被重点讨论。其实也好理解：一方面，年前召开的中央经济工作会议对2017年房地产业发展已经提出了明确的目标和要求；另一方面，在中央和上海采取的一系列调控政策的作用下，楼市正朝着人们预期的方向发展，“两会”对楼市政策和调控的积极成效予以充分肯定。由于房地产业的内涵十分广泛，楼市问题虽然没有成为议论的重点，但是房地产业所涉及的其他民生问题仍然是人们关心的热点。

一、不希望看到上海房价太高

新任上海市长应勇在答《新加坡联合早报》记者时说：我们不希望看到上海的房价太高。房价太高，不利于吸引人才，不利于年轻人的发展，会影响城市的活力、创新能力，也不利于上海的长远发展。去年上海坚决贯彻党中央、国务院关于房地产市场调控的要求，出台了“沪九条”、“沪六条”等政策，从实施的情况看，政策效果正在逐步显现。下一步，我们将继续加强对房地产市场的调控，牢固确立“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则。尊重规律，综合运用行政、经济和法律等手段，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，政府还要进一步完善廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房和征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。今年，市政府已经决定新增5万套各类保障性住房，完成48万平方米中心城区二级旧里以下房屋的改造，完成4.4万平方米郊区城镇的旧区改造，实施300万平方米老旧住房综合改造，进一步改善困难群众的居住条件。我们要进一步加大对各类人才住房的保障力度，还要加强对房地产中介机构的严格监管，严厉查处炒作房价、发布虚假信息等违法违规行为。

市政协委员钱振峰建议，上海外环线内新建商品房需全装修上市。他说，上海市有关部门不久前发文明确规定，自今年1月1日起，外环线以内的新建商品房，一律全装修上市。这样做好处多多，但全装修房的推广还需本市有关部门制定一系列配套的法规制度，提供全程的有效服务。通过法规与服务的双管齐下，以切实有效的措施，确保全装修房在外环线内的推行。他建议：在核价时，将装修的工料等费用从售楼总价中剥离，另外单列，且装修的工料费可排除在房产税等之外。对装修的工料费，以明细单形式列出所有的材料开支。根据购房者的实际需要，分别提供简洁型、居家型、豪华型等至少三种不同款式、不同价位的装修样板供业主选择。

二、完善小区“三驾马车”，物业管理才能管得好

市政协委员刘艳认为：小区综合治理是基层社会治理的重要内涵，但当前小区居委会、物业服务企业、业委会这“三驾马车”各有各的“短板”。因此，要明确业委会的法律地位，厘清政府、市场、社会三者关系，形成政府监管、指导，物业服务企业提供中介和专业服务，业委会代表业主行使法定权利的新型社会治理格局。

市人大代表卢蕴玉指出：居委会、业委会和物业服务企业这“三驾马车”中，业委会可说是“牵一发而动全身”的角色。把好业委会的“人选关”，“三驾马车”各唱各调、互相扯皮的现象也会不治而愈，整个小区将运转自如。小区业委会承担着沟通、协调、监督、维护等功能，然而，目前业委会在组建、换届和运行中都存在较多问题。由于业主对“自治”缺乏正确的认识，在实践中，业委会未经业主大会授权擅自决策、擅自行动的情况时有发生，侵害了业主的权益，引发了诸多矛盾。还有一些业委会过分强调对物业管理的监督作用，干涉物业服务企业的具体业务，影响了企业的正常管理，导致矛盾产生。而另有一些业委会，既不监督物业服务企业对物业管理费的使用情况，又不协调业主与物业服务企业间的关系，形同虚设。说到底，还是业委会的自身定位不够清晰，没有发挥应有作用。

刘艳委员指出：虽然物业管理条例和物权法明确了业主和业主大会有监督业主委员会的权利，但对监督权的行使、监督机构及方式未作出明确规定，常导致“人人监管，人人都起不到监督作用”的尴尬局面。首先应该完善相关法律法规，然后通过统一引导、个案指导等手段，规范业委会的运作。还可增设由社区多方代表组成的物业管理监事会或监督委员会，加强对业委会的监督力度。

市政协委员杨雄指出：上海社科院的一份调研报告显示，本市物业服务企业的服务质量较差，企业发展层次整体偏低，长期存在“重管理轻服务”的认识误区，推诿、拖沓、懈怠履行物业服务义务现象较普遍，服务质量有待提高。而让物业服务企业感到痛苦的，是它承担了本不该由其承担的责任。诸如小区邻里矛盾引起的物业纠纷、一些政府部门下派给居委会的事务、部分属于业主大会决定范围的管理责任，大多压给物业服务企业。企业缺少相应的法定权限和资源手段，被推到了矛盾冲突的风口浪尖。对于不应该、不适合由物业服务企业承担的行政性事务，应尽可能交给社区中的其他组织承担。暂时无法剥离的，应充分发挥街道的综合管理与协调职能，建立相关各方的责任和风险分担机制。

市人大代表卢蕴玉说：当前，物业服务企业亏损经营现象较普遍，物业服务费和使用权房租金标准偏低，当企业要求提高物业费标准时，往往会遭到业主的反对。要加大对业主的培训，让大家都知道有关物业收费标准、维修资金等一系列物业管理的基本知识。

杨雄建议：应组织属地的区人大代表就尽快出台物业服务费标准调整方案、物业服务企业税费减免扶持政策（如参照营改增税制改革方案）等形成书面意见，提交市、区两级人大，推动相关的政策制定工作。

对于如何提高物业服务企业的服务质量，市政协委员安翊青建议：发挥物业管理行业行风测评工作作用，通过评价指标的设置和完善，引导物业服务企业转变经营理念。采取定期检查、随机抽查、专业抽样调查等方式，加强服务质量监管力度，将检查结果与财政补贴机制挂钩。

长期担任居委会党支部书记的市人大代表张雅玉说：在住宅小区综合治理中，居民区党组织领导核心作用发挥是否到位，直接影响小区治理的成效，必须进一步健全居民区党组织与居委会、业委会、物业服务企业的治理架构，充分发挥基层治理体系在住宅小区综合治理中的作用。目前，“80后”、“90后”的“小巷总理”和基层工作者越来越多，基层干部队伍面临新变化。青年干部在社会治理中要提升组织能力、为人处世能力，学习法律知识、心理学知识，还要学会耐心、热心、细心地服务居民，要在市区两级层面加大对青年基层工作者的培育力度。

市人大代表、浦东新区塘桥街道党工委书记朱洪明建议：政府应放手让社会组织发挥更多能量，探索第三方机构化解社会治理矛盾的新路。必须引入真正热心社会公益的人员和社会组织，在政策层面加大吸引力，比如通过税收优惠等形式调动其积极性。

市住建委主任顾金山说：目前，上海已有8469个小区组建了业委会，占符合条件小区总数的87.86%，组建率居全国首位。截至2016年底，上海已创建了346个住宅小区党建联建示范点。居委会和小区业委会之间建立了良好的沟通机制。下一步，上海将继续加大居委会和各个小区业委会之间的交叉任职，在试点的基础上加大力度予以推进。

三、让老公房居民更有获得感

市人大代表张雅玉指出：上世纪五六十年代开始，本市建造了曹杨新村、天山新村等国有企业集体宿舍和市、区部门直管公房。这些房屋多为煤卫合用的“非成套房屋”，房龄高、建设标准低，各种设施已破损严重，存在不少安全隐患。建议做好上海中心城区非成套房屋改造规划。由于每个区的情况都不同，可以探索评估机制，逐步实现非成套房屋改造的全覆盖。积极推进非成套房屋改造，也可采取“拆落地”方式，居民先通过租房等过渡方式搬离老房，然后由政府将老房拆除，在原地重建，待房屋竣工后居民再回搬。改造后，居住面积略为扩大，居民还可以拥有独立的煤卫设施和更加合理的空间布局，从根本上解决困扰居民的煤卫合用、结构老化、严重积水、电线电缆老化等难题，让老公房居民更有获得感。

市人大代表朱洪明说：小区管理质量直接影响居民的生活质量和幸福指数。2014年市委一号课题“创新社会治理，加强基层建设”形成了“1+6”文件，平改坡、二次供水改造等具体问题的改造力度都特别大。但改造完成后，后续管理又出现问题。各街道都成立了网格中心，但老百姓的需求单子派出去了，很多问题单个部门无法解决，多部门协调解决机制仍需进一步完善。

市住建委主任顾金山说：违法搭建、群租、损坏房屋承重墙等问题一直是小区管理工作的“老大难”。有关部门将通过城市综合执法和相关专业执法，根据情节轻重依法处置。同时，居民应开展自治和自我管理，遵守相关规定。对敲承重墙、群租、违法搭建等行为，光进行罚款已不足以震慑，因此，需将违规行为纳入市公共信用信息服务平台，当事人在贷款、工作、出国、居住证管理积分方面会受到影响，以此形成长效的信用管理制度。

四、建议设“电梯办”提供一门式受理及服务

市政协委员陈启伟在提案中指出：上海开展既有多层住宅加装电梯试点已四五年了，市政府出台了一系列支持政策，并给予财政补贴。最近，市住建委、市规土局和市技监局又发布简化手续的通知，使这项工作取得了一定进展。不过，目前上海已完成和实施的加装电梯项目只有十多处，数量并不多，还遇到不少困难，一是协商难。根据本市文件规定，既有多层住宅加装电梯须经二次征询：第一次，须征得增设电梯所在楼90%的业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，须征得三分之二以上相关权利业主同意；第二次，改造方案和资金筹措方案，须征得加装电梯所在楼三分之二以上业主同意并签订改造协议。这样的协商如果没有居委会、业委会等帮助，靠楼内居民自己来完成，难度很大。二是办理难。既有多层住宅加装电梯属于建设工程的一种，手续十分繁复，原先加装电梯项目从启动到竣工，要走60多步程序、盖46个章，一般需要一年时间。去年6月，市住建委和市规划局简化了审批手续和环节，审批章从46个精简到15个，不过只在普陀区怒江苑一处进行试点，其他区的居民都未能获得这一便利。三是协助难。加装电梯虽说业主是主体，但由于这项工作十分复杂，需要得到各方支持才能办成。目前，上海各区职能部门对此支持力度不一。不少街道、乡镇对此更是不甚了解、不予支持。业委会也是一个重要环节，如果没有业委会或业委会不健全，加装电梯只能搁浅。四是建设施工难。一栋六层或七层的住宅楼加装一部电梯，电梯成本以及土建、安装工程，究竟需要多少资金？由于没有可以参考的标准，很多居民对此感到困扰。另外，项目即使顺利开工，也会不断遇到困难。

针对上述难点，陈启伟委员建议：政府应当加大扶持力度。上海新版《住宅设计标准》规定，今后所有四至六层的新建住宅将设电梯，那么，上海能否也出台规定，对于符合条件的既有多层住宅，尽可能鼓励加装电梯？市委市政府应当将多层住宅加装电梯作为全市层面的一项民生实事加以推进。应进一步简化流程，实行一门式受理、一条龙服务。可以效仿福州市和厦门市政府的做法，在行政服务中心专设老房加装电梯一条龙服务窗口和一站式办公，专门受理和办理有关审批手续，提高工作效率，推进加梯工作顺利进行。还可以在各街道、镇的自治办下设立一个“电梯办”，专门受理加装电梯的咨询，同时发动居委会积极参与，为居民加装电梯提供各类服务。制定行业标准，规范建设施工企业和中介组织的服务，能够缓解建设施工难。住房修建协会可以根据需求，推出有资质的设计、施工企业目录，以及加装电梯的费用标准，供居民选择。时下各区都有旧住房改造实施单位，对于加装电梯项目，可以结合旧房改造接受居民委托，从而一并实施。

五、保护性开发二级旧里，保护优秀历史文化资源

市政协委员安翊青说：在二级旧里的改造中，尽管有很多的专家呼吁，要对成片的二级旧里房屋进行甄别，并加以区别对待，但是由于拆除后新建要比采取保护性措施改造二级旧里更加便捷，在实践中常常全部一拆了之，这不仅毁坏了上海城市的建筑历史发展脉络，更中断了上海的海派市民文化传承。市有关部门应当对本市“十三五”期间计划改造的所有二级旧里地区进行全面深入的调研和摸底，对于那些符合保护性改造条件的二级旧里，及时采取措施，停止直接拆除后新建的改造模式，转而采取保护性开发措施，保护好二级旧里这张城市文化名片。

市政协委员陈永弟在会议发言中指出：上海有着极为丰富的优秀历史文化资源。最新数据显示，全市有44个历史文化风貌区，119个风貌保护街坊，1058幢优秀历史建筑。这是前人留下的珍贵遗产，更是当代人必须倍加珍惜、精心保护好的珍贵财富。目前由于种种历史原因和客观条件限制，上海的历史建筑保护面临不少难题，如：权属关系复杂、有效保护难；“72家房客”居非混用，过度使用导致文化价值的流失；开发模式单一，综合利用难，多数仍停留在零星商业、餐饮服务等低层次阶段，导致原生态文化流失，找不到儿时的记忆，记不住曾经的乡愁；权责不够明晰，精准监管难，能管的部门不少，但谁都管不全，最终管不好。面对上海规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的历史建筑群，静安区委、区政府与市有关部门积极探索“保护性征收”的新政策，将张园地块纳入旧改征收范围，最大程度保留历史文化原生态风貌。通过整体性规划，实现成片开发，对整个张园8.75万平方米及其周边南京西路、吴江路等相连区域，进行整体性规划，联动开发，协同发展，通过综合性利用，促进多元融合，融商务商业、时尚娱乐、文化风情以及居住等多重功能于一体，形成一个中西合璧、古今交融、多元互动的“中央活动区”。放眼全市，保护历史建筑，留住城市记忆，可以借鉴静安区张园的保护开发模式。除了以上措施之外，还要做到“四全一多”：

全方位梳理，健全保护开发分级标准。按照建筑物类别、典型性程度、集中程度、已开发程度以及产权、周边配套等情况，对全市建筑进行新一轮调查摸底，分级分类健全保护标准和开发预案。

全领域互动，完善保护开发实施细则。把保护开发工作放到上海五个中心和文化大都市建设的总体布局中。

全过程监管，强化保护开发主体责任。梳理制定历史风貌保护开发工作的“权利清单”、“责任清单”和“服务清单”，建立市、区两级专门协调机构，会同相关部门形成监管合力。

全社会协同，构建保护开发共治格局。要大力加强上海历史文化的普及教育和相关法规政策的宣传、引导，把这些文化遗产保护好，使其代代流传，是每个上海人的历史责任和使命。

多模式探索，创新保护开发长效机制。鼓励和吸引社会资本进入，探索联动开发新模式，加强关联性、创意性、综合性和非物质性开发利用，走出一条历史风貌保护与城市更新有机结合的新路径。

（整理：史雪慧）