必须用“洪荒之力”稳住楼市

文/文博

必须用“洪荒之力”稳住楼市

文/文博

2016年12月26日，全国住房城乡建设工作会议在北京举行。住房城乡建设部部长陈政高在会议上指出：2017年将重点解决好“住有所居”等民生问题，抓好房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康发展；要抓好热点城市防泡沫、防风险工作；把思想统一到中央的决策部署上来，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房；要按照供给侧结构性改革的要求，继续坚定不移地抓好三四线城市和县城房地产去库存；要加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度；加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为；加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产业基础性制度和长效机制。

调控政策不会导致房价出现大幅下跌

2016年，疯狂的房价基本“稳”住了。住建部一手抓热点城市控房价、防泡沫、防风险，一手抓三四线城市去库存，目前已经取得了一定的效果。在房地产市场调控方面，坚持分类调控，因城因地施策，强化地方主体责任，热点城市政府出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施。在各方共同努力下，热点城市房地产市场正逐步趋于稳定，社会预期有所转变，市场走势出现了积极的变化。

国家统计局数据也佐证了房价开始趋稳，其最新数据表明，与2016年11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，2个城市环比持平，4个城市环比涨幅回落至1%以内。2016年10月、11月一线城市和热点二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落，房价走势明显趋稳。全国已竣工的商品房待售面积自2016年3月起，连续9个月下降。

这种下降趋势使人们看到了希望。有网友说，2016年本来说好的是去库存，没想到“友谊的小船说翻就翻”了。房价经历10个月的疯涨之后，2016年的“十一”黄金周成为名副其实的“调控周”，各地政府以“洪荒之力”调控房价，均取得了不同程度的效果。尤其是2016年底中央经济工作会上的“房子是用来住的，不是炒的”这一定位，在今后势必令楼市从不理性的状态向理性状态回归。

2017年要抓好房地产市场调控，确保市场平稳健康发展，继续执行好已出台的限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等措施。同时密切关注周边和其他地区的潜在热点城市，防止溢出效应。要加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。在完善住房保障体系方面，陈政高部长说：2017年将安排600万套棚改任务，确保完成棚改三年计划；继续因地制宜推进货币化安置；进一步做好公租房工作；推进公积金体制改革，用好用足公积金；有序推进老旧小区和住宅宜居综合改造。近日，国家发改委也强调，今后房地产市场调控的主基调仍然是去库存，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。

面对住建部和国家发改委的表态，以及有关部门和各地密集出台的楼市调控政策，有人担心会因为调控“力道过大”导致今后房价大幅下滑。对此，有关专家认为，房地产市场调控政策不会导致房价大幅下跌。政府调控所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨。而住建部部长陈政高也表示，对我国的房地产形势作预测，要看基本条件，中国经济长期向好的基本面没有改变，有了这个基本面，房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。

楼市调控政策还是要强调标本兼治

2016年“十一”长假期间，各地政府陆续出台了针对楼市的调控政策，收紧按揭贷款首付比例成为普遍做法。最典型的是北京的“9.30”新政:首套普通住宅首付比例由30%上调至35%，非普通住宅首付比例由30%调整至40%；二套普通住宅首付比例仍为50%，非普通住宅首付由50%上调到70%。作为监管层，央行、银监会、证监会和保监会先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产业。

据统计，从2016年国庆期间开始的这一轮楼市调控，全国已经有超过25个城市出台了50多项楼市调控措施。按照因城施策的原则，自2016年11月以来，上海、天津等超过13个城市在10月的调控政策基础上，又出台了楼市调控的补充政策。业内人士认为，短短一个多月内三波调控来袭，彰显了各个层面控制楼市过热的决心。万科总裁郁亮说：“一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。”

据国家统计局数据显示，2016年11月商品房销售面积等关键数据全线回落。2016年1-11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速较1-10月回落0.1个百分点。同时，1-11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速较1-10月回落2.5个百分点。商品房销售额102503亿元，同比增长37.5%，增速较1-10月回落3.7个百分点。10月份下半月和上半月相比，15个城市中， 7个城市环比价格下降，7个城市环比涨幅在收窄，1个城市持平。到11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。从2016年10月和11月房地产价格数据来看，调控政策取得了初步成效。

随着一线城市实施从严的房地产市场调控政策，以及2016年9-10月热点二线城市房地产市场调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。在2016年前10个月，楼市经历了整体上升、局部过热的疯涨态势，热点城市房价暴涨更是惊人，可以用“疯狂攀高、迅猛飙升”来形容。2016年4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅更是达到33.9%，创造了历史新高。尽管4月至9月房价涨幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位运行。

进入10月份以后，受各地政府调控措施的影响，房价增幅环比下落。10月、11月连续两月，百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落，特别是热点城市房价环比下降明显。专家分析认为，房地产市场关键增速数据回落，表明2016年9月底以来推出的房地产市场调控政策潮显现出明显成效。从市场价格看，多地都明显出现了前期价格虚高的二手房房源大幅降价的现象。其中，深圳二手房价连续2个月下调，南京二手房价出现19个月以来首次下调。但也有业内人士认为，本次调控在治本性政策与制度方面存在一定的不足：第一，炒房经济激励机制没有改变；第二，政府内部调控机制有待健全；第三，土地政策不够给力；第四，金融清查没有开展；第五，相应的财税调控政策没有出台；第六，限购政策作用有限。对此，笔者认为，楼市调控政策还是要强调标本兼治且以治本为上。政策调控要跟着制度建设走，政策不仅要“反周期”，还要使政策的作用在制度框架保证长治久安的同时，合理进行区别对待，以一城一策、一城一案方式贯彻供给侧结构性改革的方针。也就是说，必须用“洪荒之力”稳住楼市，这样才能确保房地产市场平稳健康发展。

房地产行业在2017年仍然大有可为

2016年12月27日的《人民日报》报道，中共中央政治局委员、北京市委书记郭金龙在北京市委十一届十二次全会上，针对房地产市场问题提出：房地产市场调控，是供给侧结构性改革的重要内容。要自觉从解决经济结构性失衡和城镇化深入发展的大背景来看待房地产问题。要清醒看到，房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。要担负起主体责任，严格落实中央关于调控房价的部署和要求，多管齐下，毫不放松，加强调控，坚决保持房价平稳。

在2016年12月24日召开的北京市委全会，还把“加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展”作为北京2017年经济工作的一个重点，提出“坚决保持房价平稳”，并表示，要解决好房地产问题，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位，以解决群众的基本住房需求为出发点，紧密结合疏解非首都功能、棚户区改造、城乡接合部地区城镇化等工作，进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建设力度，努力实现住有所居的工作目标。

在2016年12月19日至20日举行的中国共产党上海市第十届委员会第十四次全体会议上，中共中央政治局委员、上海市委书记韩正强调，实体经济是国民经济的坚实基础，上海作为全国最大的经济中心城市，必须防止资源、资金、资产脱实转虚，并部署了2017年经济社会发展十方面重点工作，包括继续加强房地产市场调控等。

业内专家认为，近期的从中央到地方密集地对于房地产市场进行表态说明，保持房地产市场稳定已经成为重要任务，房地产市场调控也将持续深入开展，并且将成为常态，房地产市场将持续承压，部分城市的房地产市场泡沫将被挤出，与此同时，2017年房地产市场也将在经济新常态下继续前行。在目前的背景下，政府对市场的从严调控必然还会持续，进一步加码的可能性也不能排除。随着购房需求的减少、成交的萎缩，房价涨幅也将持续回落。从国家统计局公布的全国70个大中城市的房价统计数据也可以看出，2016年11月北京二手住宅价格环比涨幅仅为0.2%，基本止涨，随着交易量的持续回落，从12月开始，北京二手住宅均价或将由升转降。

当然，尽管2017年房地产市场调控继续加码已经是铁板钉钉的事实，房地产市场在2016年的狂热之后进入横盘和下调已是行业共识，但实际上，房地产行业在2017年仍然大有可为。整个房地产市场的规模已经处在高位，即便回调，也仍在高位运行。房价在一二线城市仍然较为稳健，三四线城市也将因为“去库存”政策的延续和扩大而受益。此外，市场的调整，对品牌房企来说是一个很好的规模扩张和品牌扩张的机会。所以说，走过2016的狂热与反转，走进2017的顿挫与调整，也许房地产开发商们更能找到自己。